又一家千亿房企暴雷了！

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“宏观冷眼”

四川的地产“一哥”蓝光地产，来到了危险边缘！

宁波余姚的蓝光雍舜府作为曾经红极一时的网红盘，约2000套房子已经卖完，但业主们最近到现场一看，发现项目完全停工了，工人跑了，售楼处搬空了，只留下满地的杂草丛生，连销售的电话都打不通了！

原定年底一期交房，二期明年六月交房，现在还没建完就跑路，万一成了烂尾楼，投进去的钱不是打水漂了？业主们一看急坏了，集体写信维权。

其实蓝光停工的根本不止这一个项目，单是在宁波就有好几例：

曾经要摇号买房的奉化区蓝光·月映华章，去年奉化的地王，楼面价超1.2万/平，溢价率49.69%，今年3月份就停工了；

海曙高桥片区的月映澜堂项目，片区去年的地王，面对着同样的停工操作，业主们投诉到了群众留言板，担心“血本无归”，有人搞得差点家破人亡......

放眼全国，蓝光还有很多项目都停工了。

比如重庆的蓝光芙蓉公馆在7月处于半停工的状态，只是偶尔有一两个工人。

这在重庆地产圈看来，很不可思议。项目定位很高，是蓝光在重庆打造的TOP级产品，开盘后成交也很好，今年5月还因为一下子涌入150个购房者，接待不过来而把“分流”闹成了乌龙的“封盘事件”。

可没钱就是没钱，房子建不下去，烂尾风险出现，业主人心惶惶......

媒体还曝光出来重庆的蓝光未来城、蓝光未来城、蓝光悦江府，以及江津双福蓝光鹭湖长岛和涪陵蓝光雍锦湾，都出现停工现象。

惠州的蓝光雍和园，开发到三期，收尾工程突然停工。现场沙土堆积，一片狼藉；

昆明的3个项目，也传出停工消息。有网友在人民网留言板表示：

我于2019年12月在蓝光德商天域购买了一套期房，到目前为止已经停工了3次了，2年了，房子还没封顶，加上施工现场农民工工资未发，罢工...现在处于停工状态，对此我们表示很担忧开发商是否能按时交房，或者更严重烂尾楼情况的出现。

蓝光的项目为什么会停工呢？

因为资金链断裂了。

从蓝光公布的数据看，截止到8月2日，蓝光到期未能偿还的债务本息达到160亿，包括银行贷款、信托贷款和债券等所有债务，其中单单是债券就有12只违约，金额高达102亿。

这又是什么概念？

一般来说在公开市场的债券是企业最后的底线，哪怕欠薪都要填补上，不然就是烙上一个严重的信用污点，资本市场很难再信任它，相当于断了在资本市场的融资之路。

作为一个千亿房企，蓝光为什么会走到今天这个地步呢？

直白地说，它死在了拿地，尤其是“地王雷”。

蓝光拿地非常激进。前期是拿地数量多，据统计，从2015年到2020年，蓝光的拿地数量分别是15、18、31、85、48和60宗。

不过在2018年之前，到处拿地确实让蓝光开启了开挂模式，销售额从2015年的183亿，蹭蹭蹭飙升到2018年的855亿。

图/奇偶派

尝到了甜头后，蓝光的胆子越来越肥，看着市场火热，疯狂拿地王。

在2018年拿地楼面价还在2520元/平，2019年这个价格就坐上火箭，达到了6160元/平。

土地市场过热的惯性延续到2020年，蓝光没能刹住车还在疯狂跑马圈地，不惜高价拿地王。2020年60宗拿地中有52宗是溢价拿地，其中37宗土地的溢价率超30%，21宗土地溢价超50%；5宗土地溢价超100%。

比如前面暴雷的奉化区蓝光·月映华章，是去年奉化的地王，楼面价超1.2万/平，溢价率49.69%。
昆明蓝光德商天域所在地块，2019年起拍价约7亿，29轮激烈竞争后以9.14亿元成交，溢价高达29.84%；
......

拿下地王，看起来资产数量很多，但其实风险很高。

一是，一旦市场下行，变现难度非常大，这是最大的风险。

如果拿到的地是在一二线城市，好歹房价比较高，在这一轮房价上涨中也向上窜了不少，而且新房还有比较强劲的购买力支撑。

但偏偏蓝光重仓的是三四线城市。但很多三四线城市在这一轮周期里还没启动，房价没有上涨，反而因为受到调控影响，基本面较弱的三四线城市对调控风声鹤唳，在政策主导的市场环境下，销售端受到影响，去化难度加大，高周转玩不转。

蓝光高估了自己的能力，也忘了步子迈得大了，容易扯着蛋。

二是，建设过程中施工和材料价格持续上涨，压缩毛利。

高地价，高建设成本，销售价格却受到国家政策影响，蓝光在中间能赚的钱就不多。

随着债券集中到期，内部资金周转不过来，无奈只能暴雷，进而导致外部融资环境恶化，逐渐走向深渊。

蓝光暴雷只是地产行业调控趋严下的一个缩影。

自从三道红线给房企融资上了“紧箍咒”，贷款融资渠道收紧、买房首付款审核趋严等众多“组合拳”打出来，房地产行业资金紧张，可以说是进入洗牌阶段。

这时候，此前踩错周期激进扩张，却在拿地上跑错方向，专门下注三四线城市或者疯狂拿地王的房企，都将难逃一劫。

简单说就是，越来越多的房企会死于拿地。之前拿错地埋下的雷，未来会一个个引爆。

今年年初的第一个大雷华夏幸福，就是前车之鉴。

华夏幸福2月披露公告称，债务逾期涉及本息共52.55亿元，欠了银行和金融机构的钱。而它的底牌是可用资金只有8亿，杯水车薪，融资困难。

它的折堕始于2017年重仓环京，却误判了形势，环京遭到限购政策，导致项目销售一落千丈，影响资金周转。

随后开启扩张，但下注的是产业新城和产业小镇PPP项目，这种产品一向冷门，去化困难。华夏幸福这两步操作，是精准踏错，踩了雷，暴雷就不难理解了。

再有就是闽系房企代表之一——泰禾。

从福建走向全国，它的眼光倒是很好，在一二线城市拿地，不惜高价抢地，是个“地王专业户”，而这需要大量的资金，导致资金链承压。

但以深圳为代表的很多地方都要求新房限价，开发商的利润被压缩了，如果拿的是高价地，有的建房子卖完其实开发商还要贴钱。

因为拿地贵，高负债，但现金流入低，泰禾三道红线全踩中了，融资受阻最后只能暴雷了。泰禾很多项目都停工了，业主们深受其害，北京、姑苏院子等频频传出维权的消息。

从千亿房企，到如今暴雷、被业主唾骂，房企拿地一出个差错，真的很容易陷入万丈深渊。

而房企暴雷带来的后果真的很严重，就像上面说到的，有的人因此家破人亡，生活在水深火热之中。这也是我很讨厌看到别人评论什么“房企最好倒闭”的原因。

房企的事情我们操心不来，我们能做的，就是买房时谨慎一些，尽量避免风险。这里也给大家几个建议：

1、没有“大而不倒”，大企业也可能会随时崩。买房是件大事情，一定要选资金链安全的房企，尽可能避免房子烂尾。

2、不要把鸡蛋放在同一个篮子里，也不要随便加杠杆。首先，梭哈需要很强大的心理素质，一般人做不到。再者，在市场好的时候加杠杆可能赚得盆满钵满，但这要求你能踩准节奏。不然赌错行情，房企会破产，买房人会输得连本金和底裤都没了。

3、千万不要和政策对着干。政府今年以来的400多次调控政策出台，从调地价、增加保障房供应、出台二手房参考价、管制租金涨幅等，都已经表明了是铁了心在稳楼市。

这时候就不要再挑战权威，不要对短炒再抱有希望。调控了的城市也不要急着买二手房了，买房不易，没必要高位接盘。

END

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