处置抵质押物是指债务履行期届满，债权人（在本节中即指抵押权人/质权人，下同）未受清偿或者发生约定的实现抵质押权的情形时，债权人通过与债务人（在本节中即指抵押人/出质人，下同）协商或向法院申请通过司法途径对抵质押物予以变现，变现所得优先用于偿还所担保债务的清收处置方式。（一）办理了抵质押登记手续，抵质押权人对抵质押人的抵押权必须有效；（二）主债权未受清偿且已届清偿期，或抵质押人同意处置抵质押物用于清偿所担保的债务。（一）通过押品管理团队对押品的现场核查情况确认抵质押物的现状和登记的有效性，若现场核查的时间间隔较长，应在处置前到相关部门重新核实。（二）通知债务人和抵质押人对设定的抵质押物进行处置以及处置的方式，如果采取变卖或折价方法处置抵质押物，变卖价格或折价金额由双方协商确定，协商不成，应采取拍卖的方式进行。（三）采取拍卖的方式处置时，抵质押权人和抵押人共同委托具有相应资质的评估机构对拟处置的抵质押物进行评估确定处置价格。（四）抵质押权人和抵押人共同选定拍卖行依据评估价格进行公开拍卖。（一）有利方面1、有利于债务尽快得到偿还，特别是在贷款形成不良之后，有利于尽快收回不良资产，改善资产质量。2、债务人在现金流不足的情况下，处置抵质押物有利于缓解债务人资金紧张的状况，维持其正常经营。（二）不利方面1、企业在刚刚出现经营困难的情况下，处置其抵质押物可能会影响其还款的积极性，甚至不配合清收处置工作，从而造成处置的被动，甚至走向法律诉讼。2、在不通过法律程序处置抵质押物时，抵质押物的真实状况、瑕疵状况较难调查清楚，处置的难度相应增大。3、抵押人不同意处置或者提出异议的时候将影响其处置。4、一旦抵质押物被其他债权人查封在先，即使我行审定了抵押且有效，但仍无法实现处置，只有等其他债权人处置时主张优先受偿。（一）我国担保法对不同抵押物的抵押登记规定了不同的法律意义，即抵押合同生效要件和对抗要件，抵押合同须经登记才生效。质押包括动产质押和权利质押。动产质押以动产的交付为合同生效要件。而权利质押需要进行质押登记。依法办理抵（质）押物登记，是确保银行担保手续合法有效的前提。也是债权人处置和行使抵质押权的前提。（二）尽早通过司法程序处置抵质押物，避免处置过程中发生其它难以预料的情况，尽快回收现金和其它资产。
当前，我国经济增速下行明显，行业风险、区域风险叠加，信用风险突出，银行业面临的经营形势十分严峻，与之相应的是，不良贷款的快速和大幅上升，银行有被动成为“房东”的趋势，手中掌握的抵押物也越来越多，但抵押物的处置与执行却进展缓慢，有些抵押物明明产权清晰、状况良好也很难处置，迫不得已，只有通过资产转让或核销方式来化解不良贷款，银行的正常经营受到不同程度的影响，营业利润也受到了较大侵蚀。目前，抵押物执行中遇到的障碍主要存在有以下几种情况：
1抵押人、借款人失联或不配合，人为拉长了抵押物处置时间当抵押贷款逾期且催收进展缓慢、银行迫不得已进行诉讼并通过法院处置抵押物时，抵押人往往以种种理由推脱、搪塞，拒不配合，或者试图通过各种途径阻碍司法执行，拖延抵押物的处置，如：拒绝签收法院相关文书，导致银行在处置环节需要进行公告，或者，不断向法院提出异议或上诉来拖延处置时间，进而影响抵押物的处置效率。据了解，此类情况比较普遍，占执行困难案件的比例近40%.2抵押物非贷款银行首封，需要首封法院推动才能进行司法拍卖，使得银行在后期的司法拍卖中较为被动由于多种原因，一些借款企业或担保企业在银行的抵押物往往被多家执法机构查封，如果抵押物被他人首封，抵押银行即使抵押手续完备也不能独立推动司法拍卖，商业银行对此反响不断。在社会各界的强烈呼吁下，江苏省高院执行局对首封法院怠于启动拍卖的情况作了推动，发布了《关于执行疑难若干问题的解答》，其中，对同一财产被多个法院查封，而首封法院怠于处置查封财产的情形进行了规范，但具体措施在基层法院还未落地或者执行不到位，大量抵押物均由于贷款银行非首封而导致银行贷款无法受偿。此外，个别债务人为了在后期处置中掌握一定的谈判权，在风险暴露前就采取措施对抵押给银行的抵押物进行恶意查封。如某客户自身经营不佳，自知银行贷款难以到期归还，抵押人就通过民间借贷债权人对银行抵押物先行查封，导致银行处置推动困难，并以此要挟，在后期与银行的谈判中要求对利息甚至部分本金进行减免。3
抵押物土地、房产被分开抵押，需与其他抵押权人合并处置由于部分地区抵押不够规范，一些借款人在取得土地证后将土地抵押给甲银行，用甲银行的贷款进行项目建设，待项目建成后，又将办妥产权证的房产抵押给乙银行，再次在乙银行办理贷款，一旦借款人发生风险，无论是甲银行或是乙银行都将无法单独处置抵押物。我们就曾碰到过此类情况，某贷款人抵押给银行的土地为整个厂区土地中的一部分，其与厂区其他土地(其他债权人的抵押物)相连，较难分割处理；也曾碰到过某客户的抵押物由于之前企业生产需要，地下铺设了大量管道，而管道又抵押给了其他债权人，导致了单靠银行一家无法推动处置的情况。现阶段，企业大多与地方政府关系千丝万缕，出于种种目的，一些地方政府会对银行处置抵押物设置障碍。如某企业抵押贷款产生不良，迟迟不还，进入法院执行阶段后，借款人住所地的区政府却正式发函至法院，声称该企业债务众多，为了维护当地社会的稳定，要求对该企业诉讼案件进行集中、整体处理(实质是抵制该银行对抵押物的处置)，并要求法院停止执行，最终还得到了当地法院的认可。主要表现为以下两方面，一是受偿范围仅限于房产登记部门登记的债权金额，不包括利息或实现债权的费用。例如，江苏省高院公布的《关于当前商事审判若干问题的解答》和《江苏省高级人民法院执行局关于印发〈关于执行疑难若干问题的解答〉的通知》，将担保范围限定在抵押权登记簿登记的范围内，银行贷款的利息和费用得不到法院支持的情况可能会越来越多。如某客户，抵押登记时债权金额仅登记了本金500万元，判决中法院认定银行仅能就该500万本金优先受偿，而利息和相关费用只能作为普通债权处理；二是表现为即使房地产价格有所上涨，也仅能就当时登记的债权受偿，且受偿金额不能超过授信时的评估价格。银行贷款的抵押物上通常会附有租赁合同，由于法律上有“买卖不破租赁”的规定，即：如租赁合同发生在借款人在银行借款前，或租赁合同是经银行同意的，即使抵押物进行拍卖，此前的租赁合同仍然有效。当然，该项规定在保护承租人权益的同时，也为抵押人编造虚假租赁进而阻止银行处置抵押物提供了便利。去年，某银行在处置一客户的抵押物某菜场时，承租人举证该菜场上附有十年期限的租赁合同，面对这一抵押物瑕疵，该银行经过较长时间的不懈努力，做了许多方面的沟通协调工作，耗用了大量的人力、财力和物力，通过多种渠道积极对抵押物进行营销，最终才得以在三拍中以合理的价格拍卖出该抵押物。7抵押物为唯一居所或抵押物中有人居住，法院一般不支持推动执行对于住宅进行抵押的贷款，可能会遇到抵押人用唯一居所抗辩执行的问题。某客户的抵押物为一套别墅，但在执行时，由于被执行人提出，该抵押物为其唯一居所，即使该房产为别墅，借款人有较强的经济实力，法院也不支持推动执行。此外，法院在执行中，对有人居住的抵押房屋，不管是其他民间借贷债务人或是租赁户，甚至，抵押房屋中存有物品，法院也大多不愿推动执行拍卖。8多个抵押物登记在一个他项权证项下，房产登记部门不予分套解押此类情况主要集中在银行的零售贷款上，如借款人李某，担保方式为三处住房抵押，进入执行阶段后，由于三个抵押物位于同一个他项权证上，具体操作中，房产局不支持单套解押，这就要求必须保证三套同时拍卖成功才能解压。执行法官认为该三套抵押物同时拍卖成功存在一定难度，如只成功拍卖出一套或两套，又担心会损害竞买人的利益，故迟迟不愿组织拍卖。我国对商业用房和民用住宅转让的税费是不一样的，且前者远高于后者，这给商业用房的拍卖带来了一定的难度。如，借款人王某在某银行以购买商业用房及装修使用为名申请贷款，并将该商业用房抵押给银行，后借款人资金链断裂，造成近1.5亿元的不良贷款。银行在拍卖处置抵押物的过程中发现，该抵押物前手交易价格为8000万元，法院拍卖评估价2.5亿元，账面增值较快，而目前，二手商业用房主要税种有：契税3%，营业税(差额的5.6%)，个人所得税(差额的20%)，印花税0.05%，土地增值税(差额的30%)，如果以8折价格拍卖成功，将产生约4000多万元的税费，正是由于这笔难以承受的高额税费，导致最终流拍，该抵押物至今迟迟无法处置。10网拍对抵押物的要求较高，也在一定程度上影响了处置效率现阶段法院为了加快抵押物的拍卖效率，增加公开透明度，扩大拍卖的受众面，加大了改革的力度，大力推动网上拍卖。但网上拍卖对拍卖的标的物要求很高，即使仅有零星瑕疵的抵押物暂时也无法上挂拍卖，从而使得一些抵押物的处置时间进一步延长了。对于上述执行中遇到的问题，商业银行除了自身需要合法规范经营、防范操作风险外，应加强与当地政府、法院和债务人沟通，对执行中碰到的问题要整理归纳，主动向法院反馈，争取司法机关的理解和支持，同时，还要密切关注高院推出的各项措施在基层法院落地实施情况，努力寻找解决问题的突破口。针对近期出现频率越来越多的逾期贷款当事人失联或者拒不配合，致使法院诉讼文书难以送达的实际情况，银行应在贷款合同和抵押合同上明确约定，如果贷款逾期银行选择诉讼时法院诉讼文本的送达途径、送达方式和送达地点，以加快诉讼进程，提高诉讼效率，进而推动抵押物的处置进度。2对非首封的抵押贷款或疑难问题要主动反映、积极沟通从银行自身来说，发生风险后应采取快诉、快封，争取首轮查封，对于执行中需要政府、其他查封人或抵押人配合才能推动执行的，要加强与法院和相关当事方的沟通，争取双赢。对抵押物非首封难以执行的问题，商业银行应统一向监管机关(如当地银监会、人民银行、银行业协会等)报告，请监管部门出面与司法机关沟通，甚至可以请监管部门以提案的形式提交人大或政协，以期尽快解决首封法院怠于推动执行的问题。当前，商业银行应主动与基层法院沟通，讲究沟通效率，争取理解和支持，从基层法院的层面来加快非首封抵押物的执行。商业银行在办理附有租赁的抵押贷款时，应该对租赁合同仔细甄别，审慎办理。在贷款时，除了对相关当事人的告知以外，在抵押合同中还应对抵押人后续对外租赁时设置一定的约束条款。对抵押物上租赁事实的确认，除了通过租赁合同鉴定外，可通过租金支付交易、是否纳税等进行确认。司法执行中可一并对租金进行查封以维护银行利益。在抵押物的拍卖过程中，积极做好抵押物的营销，包括对承租人的营销，也是提高拍卖成功的关键因素。商业银行在叙做住房抵押贷款业务时，一方面，要尽量避免出现唯一住宅抵押的问题，应要求授信申请人在申请贷款时提供有不低于两套居所的证明，并书面承诺在抵押贷款还清前不得转让，并明确约定，转让第二居所时应提前还清住房抵押贷款，商业银行在贷后管理中对此也要定期予以关注；另一方面，抵押贷款风险发生后，应加强与债务人的沟通和谈判，如置换面积较小住房、帮助抵押人租赁住房或尝试通过减免少量债务等方式实现快速清收。抵押物产权明晰，没有纠纷且符合法律规定是银行办理抵押贷款的前提，否则，将会为后续抵押物的变现埋下隐患。对于多个抵押物登记在一个他项权证项下的问题，办理贷款时原则上应分开办理他项权证，便于后期变卖处置时具备操作性。对现有存量业务，要及时梳理，给客户重新建立额度，分开办理抵押。对于商业用房处置税费高、成交难的问题，一方面，对此类抵押物的评估应公正、客观，尽量参考相邻市场、相近物业的实际成交价格，不能为了办理贷款而人为地抬升评估价。贷款时要注意严格控制商业用房抵押物的评估净值，在房地产行业景气度下行期间更要重视这方面的问题，防止拍卖过程中因价格虚高而无人参拍或者过高的处置成本导致房产拍卖后无法覆盖贷款本息；另一方面，在还款方式的设置上，应优先选择等额本金还款的还款方式，通过前期的还款，陆续压缩抵押贷款的敞口，以期尽快实现抵押率的降低。各商业银行会针对不同抵押物设置不同的抵押率，实际工作中，为确保抵押贷款的安全性，应视抵押物处置的难易程度对抵押率有所控制，如对偏远地段的厂房、非通用设备、没有独立通道的商业用房等应该对其抵押率从严控制。对商业用房分层抵押的，除了总的抵押率不能超过规定外，要按照金字塔型来设置各层的抵押率，没有特殊情况尽量不要用同一抵押率来办理分层抵押的抵押贷款。受制于时间、精力、经验以及内部考核等多种因素，商业银行在不良贷款抵押物的处置过程中，除了通常运用的不良资产转让方式外，可积极尝试引入外聘律师事务所，对难以处理的抵押贷款实行风险代理制。通过差异化管理、风险代理等手段，促进律师在资产线索查找、法院协调、推动执行等方面的优势，也可视诉讼进程中的具体情况，对司法执行过程中的某项任务进行单项委托，推进抵押物案件的执行力度。商业银行要积极探索通过在抵押贷款合同中约定发生风险后可直接进入执行程序条款并进行公证，从而跳过诉讼审判程序直接进入执行阶段的方式，以加快执行进程。我们曾就这一思路向当地法院和一些法官进行过咨询，请示是否可行，法院方建议可以尝试。据此，我们准备先从零售抵押贷款方面进行尝试，如成功，将尽快推广至对公抵押贷款，以期缩短诉讼流程，提高不良处置效率。针对当前抵押物处置难、变现难的实际情况，商业银行除了在内部规范抵押贷款的合规操作，在办理抵押贷款时可引入保险公司，尝试办理抵押贷款保险，在抵押贷款逾期时由保险公司承担保障责任，代为偿还，利用保险来分散风险；此外，商业银行还要不断加强金融产品的创新，我们认为，未来几年内，资产证券化这一更加市场方式将成为中国银行业化解不良资产的一种重要的坏账处理方式，商业银行应该抓紧探索和适度发展房产抵押贷款证券化，并和不良资产的转让结合起来，加快抵押物的处置和转让速度，化解商业银行的经营风险。
来源：信贷整理自金融之家
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