避险避税？父母将澳房登记在子女名下的利弊 | 澳洲产权法13
文┃ Huiming Lin
（此文于2016年10月30日首发于澳洲房产大全，相关政策法规请以刊发日为准）
近半年来，海外人士的贷款限制对澳房市场着实有着不小的冲击。
不幸的是，汇丰银行也在约半个月前将申请“海外贷款”的VIP客户定存条件从3个月延长为6个月；新加坡银行也在本周声明将停止向海外收入且购买布里斯班楼盘的中国大陆买家发放贷款。
“雪中送炭”的是，本人最近听闻中国银行有实行“留学生购房可依父母的海外收入申请贷款”的政策，这无疑是在这“海外贷款”限制大环境下的一利好消息，申请条件的关键词大概为：自住房非投资，可最多贷70%，父母还款，父母中一人与留学生必须联名购房。
本人并不精通贷款业务知识，法律专栏也不探讨此部分内容，但引发我思考的是若父母出资买澳房，到底该不该放子女的名字？或者，留学生买房，到底用父母的名字还是自己的名字？
相信房产界的朋友一定已经被各位家长询问过无数次了，那么此文将着重分析“父母将澳房登记在子女名下的利与弊“。
（除非另有注明，本文讨论的“子女”多为在澳留学生或无稳定收入的青少年。）
利？
为什么一些父母
想把澳房登记在子女名下？
2
1 规避各种税费
将房子直接登记在子女名下，相比赠予、继承或过户等既省钱又方便，能省下不少税费，还不用担心未来澳洲是否有可能会实行遗产税。如果子女已获得绿卡，则更可以避免近半年澳洲各州相继实行的海外人士购房的附加印花税；
2 规避家庭破产风险 有些家长从事商业经营活动或政治岗位，在经营良好时提前策划，以孩子名义购置房产，如果面临生意失败，资不抵债等风险，还能给自己保留一部分东山再起的资本，为自己和孩子都留条后路；
3 规避FIRB申请费
如果子女已获得绿卡，则可以免交至少5000澳币的外资审查委员会的申请费；
4 规避二手房的购房限制条件
FIRB规定，海外人士购买二手房有不少于12个月的签证要求。许多在中国工作生活的家长往往不能达到此要求，而留学在澳的子女往往有长达3年的签证，因此用子女的名字购买学区内的优质二手房无疑是一个变通的选择；
5 担心子女的婚姻财产纠纷
因为对澳洲家庭法的不了解，许多家长误以为澳洲与中国同样实行同样的婚姻财产制度，所以为子女事先购置房产作婚前财产，以免担心之后可能发生的婚姻财产纠纷。
殊不知，澳洲却实行婚姻共同财产制度，无婚前婚后财产一说；
6 夫妻感情出现危机
夫妻之间产生矛盾时往往互不相让，谁也不愿在财产上吃亏，此时有些夫妻会共同出于对子女的爱护，从保护子女权益出发，协商将房产登记在子女名下。
弊？
子女作产权人，
可能带来的风险是什么？
31 子女买澳房不能贷款
首先，《合同法》规定，未成年子女一般情况下不得独立签订购房合同；此外，买方若为未成年人一人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能一次性付清房款；
2 子女无法再获得首次置业补贴或印花税减免
澳洲政府有系列利好政策来支持与辅助青年人或新移民在澳洲安家置业，提供补贴与税务减免。如果父母在子女留学时，便与其联名购房，那么子女今后将无法获得再首次置业优惠；
3 同居视为配偶，对方有权利申请分财产
你或许不知道自己的孩子在澳洲有多会撩汉/妹，你或许也不知道他们已经同居，但在澳洲，同居一样是法律保护的合法行为，同居一年以上的事实婚姻伴侣享有与婚姻制度下夫妻的同等权益；
4 留学生报税问题
若该房产为投资房，那么租金收入需要作为留学生在澳洲的收入用来报税，当年收入超过18，200澳币以上的部分则需要按规定缴税；
此外，将来女子毕业留在澳洲工作的话，未来此房产的租金更要作为收入来缴税；
5 父母无权处置房产
子女若作为唯一产权人，父母便不能随意出售、抵押子女名下的房产。若为未成年人，父母必须保证出售房产是为了未成年人利益的保证书，且出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，子女可提出异议，认为父母侵犯其合法权益，要求其承担赔偿责任；
6 父母离婚时易出纠纷
如果夫妻离婚，以子女名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。如果房产不作为共同财产来分割，那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住，可能会由此引发抚养权争夺局面；
7 父母想再收回房屋困难
父母想再收回房屋困难，且无法控制子女成年后擅自处分房产：一句话，多少留学生倒在赌城和美人的石榴裙下？并且，如果子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。
更需要注意，因为在澳长期生活的子女可能与你的传统观念与生活习惯是有很大不同的，实践中已有在澳子女成年后将房屋出卖，不让其父母探访或移民同住的情况发生。
如果现在一定要登记孩子的名字，
那么我该怎么做？
依以上分析，各个家庭的情况各有不同，难评判利与弊，最好与最坏。
一般来说，若父母购买澳房时，要求一定要加孩子的名字，可考虑以下方式：
1 共同共有 - Joint Tenancy
联名购房时的一般原则
l “不分你我”：所有购房者共同拥有该房产，即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担；
l “生还原则”(Principle of Survivorship)：共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦，也少了很多法律的手续。如果其中一方过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。
2 按份共有
Tenancy in Common
l “比例分你我”：与上述共同共有不同的是，购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权；
l “自由分配”: 联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人；
l “出资不同”的首选：如果在最初购买这个房子的时候，双方所支付的首付是不一样的话，那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。
4
如果现在没有登记子女的名字，
那么未来怎么把房产留给子女最划算？
1 在中国：
根据中国《物权法》、《继承法》以及相关法律解释与税务制度，一般情况下，在继承、赠与和买卖三种方式中，购买房产后满2年再转卖给子女是将房产留给子女较为划算的方式：
l 如果该房产为父母唯一住房，且已满五年，那么个人所得税和营业税都会减免，只需缴纳房屋总额1%的契税。
l 相比继承和赠与，子女向父母购买该房产再出售时，只需再缴出售价1%的契税和1%的个税。而通过继承、赠与获得的房产在转让时要交差价20%的个税。
l 以一朋友父母在温州的房子为例，假设他现在以500万人民币的市值向父母通过购买的方式获得，若3年之后他再以700万人民币出售该房产时，通过以下三种方式的税务分别为：
（此表格来源于金装律师诉讼保全中心，非本人原创）
2 在澳洲：
l 读者思考题：何种方式将澳房留给子女最划算？
l 可将答案留言至本人微信（lin61230），有理有据者即可获30分钟免费中澳两国法律咨询。
注：
澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议；
·
本文前言内容不构成贷款建议，请依个人情况与银行或贷款经理确定申请方案；
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本文涉及部分贷款业务知识，特此感谢NAB银行贷款经理Kevin 提供参考信息。
感谢阅读
作者介绍：林汇铭律师（Huiming Lin）
林律师以优异的成绩先后获得中国法学学士（国务院奖学金）、英国国际商法硕士（荣誉）与澳洲法律博士，更是屈指可数的拥有中澳两国执业资格的青年律师。凭借着对法律精神的执着与付出，他正成为跨境法律人才中冉冉升起的新星并赢得了众多关注及荣誉。涉猎产权法、移民法与国际商法，他坚持公益法援与法律专栏的撰写分享，致力维护法律的崇高荣誉与每一位在澳华人的合法权利。
联系方式：
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