真实案例告诉你在新州购买独立屋和公寓的合同区别有多大 | 产权法78

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产权法第78篇文章

文 | GOODWIN

刚刚客户在电话中激动的告诉我“成了！”，这无疑在我的内心中给潮湿多雨的周五点缀了一抹阳光。

从前天晚上接到客户邮件发来的合同，到昨天的合同讲解并提出合同更改条款，再到今天早晨卖方取消本月末的拍卖，提前将物业卖给我的客户，整个过程都映衬着这个时代的特点“快节奏”。

客户每周六的看房之旅也就这样愉快的宣告结束。要知道这位客户在过去的近半年内已经看过不计其数的独立屋，但总是由于这样或那样的问题一个个失之交臂，今天缘分终于到了。

这个案例里，出现了几个专属于独立屋的合同条款问题，那么正好今天我们就来聊一聊独立屋和公寓合同的区别。

在新州购买独立屋和公寓的合同区别有多大？

如我们之前在撰写澳洲首次置业红宝书时所提到的一系列二手房合同构成部分，在我看来独立屋和公寓房从合同角度来看区别大致为以下：

1.     游泳池证书；

2.     物业下水图和下水管连接图；

3.     地役权文件；

4.     建筑证书；

5.     物业管理条例。

1游泳池证书

新州政府要求物业里拥有游泳池的业主需要到NSW Swimming Pool Register 进行注册。从2016年4月29日起，卖方在出售含有游泳池的物业时，需要在合同里附上有效的游泳池检验合格书或不合格书或相关入住证。(以上要求并不针对strata或community title拥有两个地块的物业，也不针对楼花合同。)

这个拿今天刚刚交换合同成功的这位客户为例：这位客户的合同中附有游泳池检验不合格书，虽然是不合格证书，卖方也可以出售物业。但对于买方来说，买方需要在物业成交的90天内对泳池的问题进行修缮，并请市政重新对泳池进行检验。

这个泳池的不合格处主要是泳池围栏和出入泳池的门，新州政府规定要求泳池门应为可自动关闭的门。客户觉得太麻烦，问可不可以不修或是晚一点再修，我告诉他，这可是出于对您和家人的保护才定的条款，您还是尽快修缮比较好。

“我们还是强烈建议您一旦物业成交您尽快安排然修缮，因为您的儿子刚刚三岁，如果围栏下面空间较大，孩子容易爬过去；另外如果由于大人出入忘记关门的话，孩子也可能不慎跌入泳池，后果不堪设想。”

2物业下水图和下水管连接图

除合同标准条款和特殊条款里的文字，合同中的一些图纸也是有法定约束力的。相对于公寓来讲，独立屋物业购买合同里的下水图和水管连接图可以看到水管的位置，一方面给以后的维修带来很大便利，另一方面，仔细查看下水图可以分辨出是否物业可以进行改建和加建。当然改建和加建也需要征得市政的审批。

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3地役权文件

除合同标准条款和特殊条款里的文字，地役权是附加在合同里的另一部分法律文件，此文件中一般会体现您购买的房产或地块由于特殊原因，其他人有权使用您物业的一部分，或者您的房产或地块受到某种使用权限限制。比如一些斧头形地块，由于邻居没有自己的出入通道， 那么他可能有权使用您的土地来进出自己的物业，您虽然有地块的所有权，但邻居也会有该地块的使用权。

今天客户购买的这套独立屋物业，他的车道占用了邻居家的土地，对部分车道只有使用权而没有土地的所以权。通过分析合同中的地役权文件，我们可以看到物业的前屋主在90年代初时，和地块上方的两个邻居签订了地役权文件，两个邻居在与这个物业的相邻处分别让出1米宽的地块给他使用，做为补偿，前房东支付了2万块钱的补助。

客户笑着对我说，又学到了点东西，原来合同里面可以看出来这么多啊，对自己的地块也增加了了解，无论将来在居住及和邻里相处上有任何问题，他也知道该如何应对。

4建筑证书

建筑证书是市政发出的文件，证明物业在建筑方面已经符合市政的要求。由于物业个体上的差异所以建筑证书部分较为复杂，根据物业的不同情况，需要进一步咨询律师。

5物业管理条例

根据新州2017年7月1号之后的新规定，所以在出售的strata title物业需要加入物业管理条例做为合同的一部分。

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答疑：独立屋交易律师费为何比公寓高？

在我讲解完独立屋合同后，经常有客户问我，“羊律师，为啥这次律师费比买公寓的高呢？”

二手公寓房合同相对复杂，需要审阅的文件较多，所以律师费稍高一点，现阶段也有一些楼花的合同也涉及到更多的合同条款，也会产生相对高一点的律师费。所以，律师费的收取不仅要看物业的价值，同时也要考虑到合同本身的复杂性。

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本文律师：羊琛子

德盈律师事务所创始人，新闻硕士、法律博士，澳大利亚最高法院执业律师，澳大利亚国际公证律师

十年以上协助商业投资移民客户经验；擅长协助中国企业客户在澳着陆投资；丰富的仲裁庭经验

涉猎经济商业法、公司法、房地产开发、项目融资

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