澳洲租赁(Lease)与牌照协议(Licence)大不同!切勿误解而遭遇损失! | 澳洲商业租约法规指南05

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《澳洲法律评论》第303篇文章

商法第32篇文章

文 | Ewan Wu

导读

签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您进入租约之前，您应该全面了解合同中所列条款和条件，以及可能出问题的事项。澳洲中小企业商业活动活跃，租赁业务频繁，为了避免纠纷的产生，保护中小企业主与房东们各自的合法利益，澳洲法律评论强烈建议您在签约前征询相关法律意见。

同时，我们也特邀吴声远律师与林汇铭律师为大家分享《澳洲商业租赁法规指南》，共9篇。

《澳洲商业租赁法规指南》

5.租赁与牌照协议区分 （Lease & Licence Agreement）

6.租铺装修注意事项 （Fit Out Matters） 

7.租赁的产权注册 （Registration of Lease）

8.如何修复租赁的违约 （How to remedy breach of lease）

9.如何续租或转让租约 （Option to renewal & Assignment of lease）

如果您在开展您的生意前，已经看中了一个经营的场所，下一步是要和房东协商租约。可是在此期间，您要留意和房东所谈的是租赁协议 (Lease Agreement) 还是牌照协议 （Licence Agreement），因为两者在澳洲的法律下有着不同的权益，所以对于租客来说了解这两种协议的区别和利弊也是非常重要的。

租赁协议 （Lease Agreement）

在租赁协议里，房东会把租铺按协商好的租期时间租给租客使用。这里租客有着对租铺场所的独家使用权 （exclusive possession of the premises）, 这是租赁协议有别与牌照协议的重点。顾名思义“独家使用权”，就是租客可以排除他人对租铺使用的权利，其中也包括房东。在普通法的概念里，这也是租客对租铺持有的安静享受的权利 （Right to quiet enjoyment），所以房东不得在没有租客的允许下擅自进入租铺进行检查。但是租客能享受此权利的前提条件是所租的场所必须是有明确限定的，封闭而且可以被锁定的。

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另一点与牌照协议不同的是在租赁协议中房客对租铺有专有权益 （proprietary interest）。意思就是如果在租期房东有更换的话，新房东也要承认旧房东与租客的租赁并且履行其义务。如果租赁有和在政府房产局注册，那么房客的专有权益就会得到更加的保护，但是牌照协议是不能被注册的。

租赁协议的缺陷就是在于它是有固定租期限制的，所以一旦签署租客就要按照所定租期来履行承租。如果租客在未能把租赁转让给下家时擅自终止租赁，此举动会被定认为违约，房东就此也有权追讨租客赔偿损失。

牌照协议 （Licence Agreement）

在牌照协议中，租客是没有租铺的独家使用权和专有权的，房东只是把租铺的某些使用权以牌照许可的形式授权给租客。如果所租场所并不是封闭可锁的，比如停车场或是商场的公共餐饮区，那么房东也只能以牌照协议的形式把此空间租给租客。

牌照协议的好处就是它比租赁协议更加灵活，更适用于短租或者把分租的租客。 如果想终止承租，房客只要按照牌照协议的要求给予房东书面通知就可以。但缺陷就是它不能被转让，而且如果房东有更换的话，租客的权益也不能得到尊重和保护。

所以大家在寻找租铺前一定要考虑到对租铺的使用权和所租场所的现有状况，与专业的律师咨询沟通，以便明确是要以租赁协议或是牌照协议来和房东签署租约。

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本文律师：吴声远

澳洲最高法院，昆士兰最高法院注册律师，注册移民中介

澳洲法律和金融学学士

涉猎财产法、商法和移民法

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