银行全面停止海外贷款？不能交割房产，你还有这三个选择 | 产权法80

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《澳洲法律评论》第346篇文章

产权法第80篇文章

文 | GOODWIN

正文：2537字

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银行贷款进一步收紧的消息，总会让已经签好购房合同但还没有办理交割的客户心里也一紧一紧的。

除了有打算一次付清全款的实力买家，绝大多数人在这种情况下的第一反应，就是立刻想办法甩掉这个烫手的山芋。最直接的方式是通过买家律师向卖家提出由于经济/贷款困难无法履行合同交割，请卖家同意解约并退还首付。

遗憾的是，新州购房合同通常并不能由于买家未能得到银行贷款而解约。

我们在以前的文章中讨论过新州合同买方违约的经济责任，即卖家通常至少可以没收10%首付或追讨10%首付未付的部分；并且，如果再次出售价格差距如果大于10%金额的话，卖家还可以继续向买家追讨超出的部分。

因此可见卖家主动解除合同的动力非常小，而很有可能是直接宣布买家违约，以最大限度地保护卖家利益。

在目前房贷市场一片风声鹤唳的局面下，如果真的预见到将会发生无法交割的情况，作为买家的你，应该首先搞清楚有哪些方式可以在settlement之前转手，每一种方式涉及的手续税费等等。

敲黑板，你们想知道的交割前转售方式大全来了（同样适用于热门的楼花转售）。

1

终止原有合同，然后再签一份新的合同

适用于卖家同意终止合同，转售给和买方没有亲戚/血缘/夫妻关系人士的情况。

如果买家已经寻找到一个潜在的下家买家；买家可以向卖家提出要求，因为财政困难或其他因素导致自己无法完成这个合同。买家需要得到卖家的许可是否可以终止合同。

这种方法取决于卖家是否同意，如果卖家同意终止合同，那买家跟卖家之间的合同就失效，卖家会跟下一个买家签订一份新的合同，通常价格和条件都不变；但是卖家可能或可能不会要求加价。

这种情况下，第一个买家不需要交印花税，印花税由第二买家承担，最后的过户名将会是新的买家。而第一买家最初支付的10％首期款，在终止合同的同时就会由卖家律师从信托账户中退还给第一买家。

关于卖家与第一买家的解约合同也是有门道的，有时候，卖家并不是完全解除第一买家的责任，如果第二买家也不能交割的话，卖家还是可以追究第一及第二买家的责任。虽然这种情况比较少见，但还是要和你的律师仔细确定相关条款。

2

On-sale

适用于第一买家希望在成交前加价转售的情况。

这种方式是买家自己的合同继续进行，不过买家找到了一个新的下家购买自己的物业，那么买家可以出一份新的合同。在新的合同中，原本的买家成了卖家，合同价格可以由原本的买家定。

在有合同条款限制的情况下，买家在找销售代理出售房产前必须得到卖家的同意，最后成交也需要三方同时在场完成。当然如果合同条款中完全没有提是否需要卖家同意，即，没有限制，买家可以在第一时间联系销售代理出售事宜。

在这种情况其实涉及到两个合同，原买家需要跟买家先成交这个物业（合同一），然后再过户给下家（合同二）；原买家需要交一次印花税，下家也需要按照新的合同交印花税；第一个买家向卖家支付了10%的首期款，第二买家则需要向第一个买家支付10%的首期款。

这两份合同的交割需要三方同时同地点进行，物业会最终过户到第二买家名下。第一个买家的合同义务直到最后三方同时同地点成交后才解除。

3

直系亲属间转名 （Section 18 (3) of Duties Act 1997 NSW）

这种方式适用于买家自已无法贷款，但是亲戚或朋友可以贷款并且愿意接手房产的情况，并不需要事先征得卖家的同意。

根据新州税法第18条第3款，在房产成交时，过户文件上可以把受让人的名字换成自己的直系亲属(比如配偶，父母，兄妹，子女等)。转让方需要写Statutory Declaration(由律师来准备)。

在这种情况下，买家只需要交一次印花税，而买家的亲属只需要交$10印花税。

买家需要准备能证明和亲属的关系的证据，如出生证公证件（上面要显示父母的名字），关系公证件或结婚证等；如果是配偶（含同居配偶）的关系，需要有证据证明在合同签定的时候配偶关系已经存在了。此外转让方需要做statutory declaration和directions (由律师准备这两个文件)，需要在律师或太平绅士面前签字，境外客户需要到澳驻中国领/使馆签字。

另外，新加入的亲属也需要提供护照公证书或澳大利亚律师，太平绅士或领事认证过的护照复印本。

在做好这一系列手续后，虽然届时合同首页上的买家名字不变，在做银行贷款的时候就直接以亲属的名义申请，并且在申请的同时向银行提供已经签好的一系列转名文件。

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这里还有其它一些你可能需要知道的信息： 

关于印花税

在第一种情况下即使买家已经交了印花税，如果合同作废的情况下印花税可以退回；在第二种情况下买家的印花税是免不了的，并且下个买家也要交印花税（已第二个合同价计算）；在第三种情况下买家依然需要按时交印花税，不过买家的亲属只需要交$10印花税。

请注意，新南威尔士州政府在2016年6月21日宣布从当日起，无论以上哪一种方式,如果新买家是海外人士，即不是澳大利亚公民或澳大利亚永久居民（永久居民在转名当天的之前一年需要在澳大利亚住满200天），政府会额外征收房价的4%印花税。

如果您是使用第3种方式（直系亲属之间转名），而原有买家已经交了额外征收的4%印花税，那如果直系亲属还是海外人士，就不需要额外多交4%印花税。

关于海外投资管理局批准（FIRB）

如果加名字，更改名字或更换比例涉及海外人士（即不是澳大利亚公民，澳大利亚永久居民或纽西兰公民），是需要申请FIRB海外投资管理局的批准。

如果房子或土地价格是一百万以下，FIRB申请费是$5,500。如果是一百万以上，价格会逐渐增加。

关于增值税

如果原买家因卖房或转名字而有得到盈利，澳大利亚是需要交增值税的，详情请咨询会计师。 

关于过户后转名

在房子成交过户后再转名字，其中一方还建在时转名字是要另交多一笔印花税的（按转移时市价来算）。另外，除非是自住房，还有增值税需要交。

关于遗产继承

我们不能预测政府在未来会不会有遗产税, 但继承会有一定的费用，例如律师费还有法庭申请处理遗产费用。另外也要考虑增值税是否需要交 （尤其是受益人是海外人士的情况）。

希望以上说明有所帮助，请您选择最适合您的方式并告诉您的律师。

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本文律师：羊琛子

德盈律师事务所创始人，新闻硕士、法律博士，澳大利亚最高法院执业律师，澳大利亚国际公证律师

十年以上协助商业投资移民客户经验；擅长协助中国企业客户在澳着陆投资；丰富的仲裁庭经验

涉猎经济商业法、公司法、房地产开发、项目融资

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