12月1日有大事发生，你准备好了吗？| 产权法98

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《澳洲法律评论》第547篇文章

产权法第98篇文章 | 楼花转让

文 | Martin Yan

正文：2893字

预计阅读时间：8分钟

从12月1日起，新州房屋买卖合同有重大变化啦，有哪些是需要大家注意的呢，跟着小编往下看吧~ 

针对近几年来发生的一些期房交易中出现问题，新南威尔士州议会于2019年10月25日更新了现有的产权过户法和产权过户条例。新政将于2019年12月1日开始正式实施。小编就来给大家解读一下新政条款，分析新政对期房交易流程的影响。

01 冷静期期限的变更

冷静期是指在买卖双方签订合约后，买家有一段时间“冷静”思考购买房产的决定并寻求法律意见等。如果买家在冷静期内决定终止合约，则通常会损失房价的0.25%。如果冷静期已过则买家就丧失了终止合约的权利，必须履行合约义务。从今年的12月1日起，期房合约的默认冷静期从5个工作日增加到了10个工作日，而从2020年6月2日起，所有新州房产交易合约（包括现房）都将适用10个工作日的冷静期。

02 定金必须放在信托账户

从新政生效之日起，购买期房的定金在期房交付前必须放在第三方（律师或销售中介）的信托账户中，不得以任何形式交与卖方持有。

在新政出台前，曾有开发商以高回报等理由，要求买家把定金直接交与开发商。而在开发商财务出现问题甚至破产的情况下，买家就变得血本无归了。新州政府出台的新政正是为了在期房合约由于卖方违约而终止的情况下，保证买家的首付能够退回到买家手里。

03 关于日落条款

日落条款是指，根据买卖双方的约定，如果某些事件未在规定时间内发生，任意一方有权解除合同。比如说，如果开发商没有在X年X月X日前交割，开发商有权要求行使落日条款，退回买方的定金，收回开发的物业。如果您想要了解更多关于日落条款，可以参考：解读日落条款

新政对于日落条款的条件有了更宽泛的定义，包含更多能够触发日落条款的时间（比如无法在规定期限拿到准入证等）。此外，新政还增加了书面通知的期限规定。如果开发商在日落期到达之日无法交付房产并且有意向终止合约，则开发商必须给到所有买家至少28天的书面通知，并且要征得买方的书面同意。如果买方不同意的话，开发商则无法解除合同。除此之外，开发商可以向法院申请解除合同。只有在成功说服法院解除合同是合理公正的，则可以不需要征得买方的同意终止合约。

需要指出的是，针对日落条款，新政将无差别适用于所有的期房合同。也就是说，不管是2019年12月1日之前或之后签订的期房合同，只要合同里有日落条款，新政均将适用。

04 关于已注册的物业规划图

从2019年12月1日起，卖方至少要在交割前21天向买方出具最终版本的物业规划图（registered strata plan）和其余相关文件。如果开发商提供的规划图有任何的重大变更，在收到该规划图的14天之内，买方同样有权利解除合同，并索取赔偿。

05 卖方新的披露义务

新政从2019年12月1日起，卖方在出售期房的合约中必须提供一份披露声明（Disclosure Statement），披露声明需要包括但不限于如下内容：

● 该期房合同是否有日落条款（Sunset Clause）（如果有，能否延长）● 期房的建筑标准及设备清单（Scheduleof Finishes）● 物业管理条例（draft strata by-laws）● 所售期房是否已获开发许可（Development Approval）● 如遇突发事件，卖家是否有权取消合同， 例如卖方由于某些原因无法完成房屋的建造等● 规划草案（Draft Strata Plan）,  其中，必须披露的信息包括：所售期房单元号（Lot number)、所售期房单元面积（Lot area）、如所售期房为分契式产权，平面图和区域规划图的草图（Draft floor plan and draft location plan for proposed strata schemes）等。但是，关于车位和储藏室的位置是不要求在规划草案（strata plan）中体现的。

同时，如上披露的信息如果有任何重大变更（changes in material particulars），而卖方又未尽到披露义务的话，买方有权解除合同，并索取赔偿。

那么问题来了，什么是“重大变更”呢？ 根据新出台的法律法规，以下变更属于重大变更：

● 规划草案变更● 物业管理条例变更● 期房的建筑标准及设备清单变更● 地役权或契约权利变更● 分契式物业管理陈述材料或分契式物业大楼管理陈述材料变更● 分契式物业开发合同变更

以下变更不属于重大变更：

● 期房单元号或街道号变更● 关于业主分摊费用（shared expenses）如何分配的问题，相关条款的增减修订等变更● 在符合合同条款的前提下，储物区或停车位的具体面积或位置的变更

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新政对您会有什么影响

如果您是卖方

从2019年12月1日开始：

● 您必须要提供披露声明。● 如有重大变更，您必须要及时告知买方。● 如买方对重大变更不满，您必须要做好应对买方起诉或索赔的准备。● 您必须要留意新的冷静期是10个工作日，不是5个工作日。● 您必须要在交割21天前提供给买方注册好的物业规划图。● 您必须要在交割之后才能拿到定金，因为在交割之前，定金都必须放在信托账户里。● 您如果要启用日落条款来解除合同的话，您必须在解除合同的28天前就递送给所有买家您想解除合同的书面通知，并征得买家的书面同意。如果买家不同意的话，您必须做好向法院充分解释提前解除合同的准备。

如果您是买方

从2019年12月1日开始：

● 您必须要留意卖方有没有提供披露声明。如果没有，在合同交换的14天之内，您可以保留起诉并索赔的权利。● 您必须要留意合同是否有重大变更。如果有，在发现任一重大变更的14天之内，您可以保留起诉并索赔的权利。● 关于重大变更，您必须要证明，如果您早知道会有这种重大变更的话，您绝对不会签订这份合同，因为这种变更不符合您和卖方一开始约定好的内容。● 您必须要留意新的冷静期是10个工作日，而不是5个工作日。● 您必须留意卖方是否有在交割21天前提供给您注册好的物业规划图。如果卖方没有，或所提供的规划图产生重大变更的话，您可以在收到规划图的14天内，保留起诉并索赔的权利。● 您的定金都必须放在信托账户里，且不得以任何形式交由开发商使用和保管。● 如果卖方要启用日落条款来解除合同的话，您必须要留意卖方是否在解除合同的28天前就有递送给您其想解除合同的书面通知，如果没有，您可以保留起诉并索赔的权利。如果您不同意解除合同，您必须作好向法院充分解释您不同意的理由。

希望这篇文章能让您对这次的新政有一些了解。如果您有任何疑问，欢迎联系我们。

参考材料：

https://www.registrargeneral.nsw.gov.au/news/new-requirements-for-off-the-plan-contracts-from-1-december-2019

Conveyancing Legislation (Amendment) Act 2018 

Conveyancing (Sale of Land) Amendment Regulation 2019 

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● 主任宋思思律师拥有多年法律相关从业经验，法律学士学位，澳大利亚新南威尔士州高等法院律师

● 专长领域有房产交易法，家庭法，公司法与民事诉讼

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