租金至少减免50%？！业主和租户如何共度财务难关？| 澳法评

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《澳洲法律评论》第707篇文章

商法第114篇文章 | 租赁尽调

作者：Gabrielle Jiang 姜天怡

单位：AGC Lawyers 

          澳洲华盛律师事务所

原标题：这份准则，如何保护中小型企业

            商业租户？

字数：1125字

预计阅读时间：4分钟

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00 | 前言

01 | 哪类租户受保护？

02 | 解读减免租金规定

03 | 案例分析 

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前言

2020年4月7日，国家内阁批准了COVID-19疫情期间针对中小型租户的强制性行为准则(National Cabinet approved a Mandatory Code of Conduct)。该准则提供了一个具有约束力的法律根据，致力于解决业主与中小型公司企业租户之间的租赁纠纷。在如何面对与解决因COVID-19疫情而导致的财务负担上，给出了一个较为明确的指导。

简言之，该准则通过要求房东根据一系列善意租赁原则，与租户和平地，且平等地进行协商，对现存的租赁合同做出适合的修改，通过减少租金、延迟付租相结合的方式，以实现共同度过财务难关的目的。

该准则将于2020年4月3日后，每个州/地区自己规定的日期起，开始生效，并将与JobKeeper计划同期运行。

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哪类租户受保护？

根据该准则的规定，房东将被要求通过减免租金和延付租金相结合的方式，根据疫情，去减免与商业租户营业额成正比的租金。

该准则将保护的对象，是年营业额不超过5,000万澳币的中小型企业租户，他们持有商业租约，可涵盖零售业，办公租赁和工业用地。这些租户同时还必须有资格申请政府的JobKeeper计划。

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此处所提到的5,000万澳币的年营业额，只适用于加盟商级别的特许经营商户，以及零售企业集团类的商户。由于这样的一个前提条件，可能导致很多人们耳熟能详的商家无法受到该准则的保护 (exclude a significant number of well-known retailers and major national businesses)。

另一方面，符合申请JobKeeper计划的资格，意味着该企业的营业额要在至少一个月的时间内下降30％以上(suffered a fall in turnover of more than 30 per cent for at least a month)。特别提示大家，这类情况下，想要受到该准则的保护，只需要证明自己有资格申请JobKeeper计划即可，不必证明已经收到Job Keeper补助款项。

02

解读减免租金规定

该准则减免租金的目的是旨在平衡业主和租户之间的， 因COVID-19疫情带来的财务负担。原则上，在疫情期间和随后的合理恢复期内，租户有权根据租户营业额的下降幅度而提出减免租金的要求。

业主必须给出符合以下条件的邀约：

1. 租金减免不少于50％

2. 租金余额必须顺延

3. 延期支付的部分租金，必须在剩余租期内分期完成，且不得少于24个月

03

案例分析

案例一：

某家商户受到COVID-19疫情的影响，并且有资格申请JobKeeper补助款项。它的营业额在近几个月内减少了60％，根据租赁合同的条款应付的租金约为每月20,000澳币，剩余租期为28个月。

适用该准则后，可得知：

● 租金减免将为60％，即每月减免12,000澳币

● 业主必须至少免除50％的租金(12,000澳币的50%)，即必须免除至少6,000澳币的租金

● 除非双方另有协议，否则剩余的50％(即6,000澳币) 将在28个月内分期完成

● 由于延期和豁免保护，租户必须每月支付$ 8,000澳币的租金

案例二：

某家商户受到COVID-19疫情的影响，并且有资格申请JobKeeper补助款项。它的营业额在近几个月内减少了100％，根据租赁合同的条款应付的租金约为每月10,000澳币，剩余租期为19个月。

适用该准则后，可得知：

● 租金减免将为100％，即每月减免10,000澳币

● 业主必须至少免除50％的租金(10,000澳币的50%)，即必须免除至少5,000澳币的租金

● 除非双方另有协议，否则剩余的50％(即5,000澳币) 将在24个月内分期完成(此处因剩余租期为19个月，少于24个月，故以24个月为准)

● 由于延期和豁免保护，租户每月应付租金降为$0澳币

本文律师：Gabrielle Jiang 姜天怡

●中澳两国法律职业资格，澳洲高等法院注册律师，澳大利亚荣誉法学学士、法学硕士，澳大利亚国立大学GDLP

●2007年起从事法律工作，曾任职于澳大利亚金杜律师事务所与昆士兰州法律报告委员会(ICLRQ)

● 专注商法、公司法、并购重组、争议纠纷解决与家事继承法

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