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当城投抛弃文旅
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栏目 | 文旅商业评论
领域 | 文旅地产、酒店业
01上周，济南城投置业有限公司将旗下的济南立园文旅产业发展有限公司100%国有股权及债权在山东产权交易中心挂牌，转让底价3.98亿元，挂牌起止日期2022年11月3日至2022年11月30日。
挂牌公告显示，成立于2021年6月的济南立园文旅，注册资本2000万元，注册地为济南市长清区。
企查查显示，目前该公司由济南城投置业有限公司100%持股，隶属于济南城市投资集团有限公司，参保人数0人，系济南市国资委旗下单位。
旅界注意到，济南城市投资集团已批准济南立园文旅100%国有产权退出相关事宜，同时这已经是济南城投今年以来对立园文旅的第二次挂牌转让。
济南立园文旅的底层核心资产是位于长清的园博园水之门东南地块，此前规划建设成“泉城国际会议中心”，在立园文旅拍下后，将做为济南国际园博园重要的配套文旅项目。
不过，济南城投置业有限公司显然对开发这个文旅项目不感冒，拿地约十个月后，在今年4月就曾挂牌转让立园文旅。
疫情三年，地方城投与旗下文旅资产分手并非新鲜事。
同样在今年4月底，上市公司云南城投近日发布公告，拟以公开挂牌方式对外出售成都银城持有的成都华尔道夫酒店70%权益。
成都华尔道夫酒店成都是顶级奢华酒店的代表之一，拥有包括31间套房在内的289间奢华优雅客房，坐拥360度观景视角，每间客房入口处均设私人管家服务窗口。
最近一期财务数据显示，成都华尔道夫酒店资产账面价值约6.43亿元，成都银城持有70%权益。
对于云南城投出售资产，外界早已司空见惯。近几年来，“卖子”的戏码几乎每年都在上演，而控股股东云南康旅集团则一次又一次出手为其兜底，这一次亦不例外。
城投平台腾挪资产，愈来愈多的文旅资产摆上了“货架”。
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当下，各地城投平台下面的文旅资产正面临两类难题：
首先，类似济南城投挂牌转让的济南立园文旅，当民企与央国企开始审慎拿地，为国接盘的艰巨任务，只能落在亲儿子地方国资身上。
事实上，像文旅属性比较强的地块，特征是投资规模大、周期长、回报慢，同质化竞争激烈，市场需求变化也快，如果城投可以自愿选择，那它一定是不拿的。
但如果土拍挂出土地后很久没人报名，那么任务就会被硬性分解。
自然而然，城投就会收到会议精神，通知准备材料和资金。比如成都在第三次土拍中，城投全口径拿地金额为231.3亿，占比达到了惊掉下巴的71.1%。
这么多地块拿下来，领导会挑肥拣瘦，如果认为自己不擅长文旅开发，那通常就趴窝在账面上不去开发，毕竟作为国资平台，最忌讳的就是资产贬值，也就是国有资产流失，这是考核领导政绩的KPI。
以济南立园文旅为例，财务指标显示，2021年以及今年前4个月暂无营业收入，对应净利润分别为-76.36万元、-68.54万元，可以想见的是，拿地之后土地就这么静态地摆在那里。
所以只要不开发，城投的资产和负债其实是同步增加的，然后瞅准时机将地块挂牌争取找个有缘人。
由此，经过疫情三年，国内文旅行业投资用地不少，开发不多，形成了大批存量资产，其中很多资产仍有开发潜力，亟待进一步盘活。
其次，在疫情持续反复的情况下，各地不断调整防控措施，许多酒旅企业生产经营停摆，大量文旅资源闲置，导致重金布局的城投平台由于资金回流困难，债务违约风险升高。
就像短短六年时间，云南城投从坐拥国内多家五星、奢华酒店的“霸主”位置跌落，开始甩卖资产，试图通过出售酒店等资产完成酝酿已久的转型，成为一家以物业管理、商管运营等核心业务为主的轻资产房企。
为此，云南城投剥离重资产，卖了不少项目，回笼资金数百亿，却始终无法真正卸下负担，亏损的业绩也迟迟未能回归正轨，成都华尔道夫的股权转让也就此安排上了日程。
综合来看，文旅类城投建设和运营所需资金仍需要依靠外部筹资进行平衡，因此当地主家没有余粮，城投平台面临较大融资压力时，重运营的旗下文旅资产会成为优先抛售的对象。
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对城投企业来说，最难的是大部分文旅类资产在市面上有价无市。
以五星酒店为例，从今年年初，世茂、新华联、绿地、融创等国企、民企开发商均曝出旗下有酒店资产寻求接盘，下手早的如世茂：深坑洲际、上海外滩茂悦酒店找到了接盘侠，但大部分看似风光无限的酒店类资产束之高阁，无人问津。
具体来看，高星酒店具有一定的进入和退出壁垒，酒店前期资金投入大、回报周期长，且后期运营收益受到市场需求、行业竞争、地理位置、所依托旅游资源、品牌和管理服务等多种因素的影响，往往回本周期在20年以上。
相比之下，文旅用地找到买家也不太容易。
一方面，文旅地产开发建设通常涉及较大规模的土地开发整理、旅游基础设施建设、旅游设施项目建设及环境整治和维护，投资规模较大。
另一方面，文旅地产开发建设易受区域整体规划、拆迁进度、土地出让安排、收入返还安排等因素的影响，项目建设周期和资金回笼期均较长。
各地出台的规划文件显示近年来文旅类产业项目总投资较大，例如浙江省2022年文化和旅游195个开工重大项目总投资达1792亿元，重庆市2022~2024年98个市级重点文旅产业项目涉及总投资3641.44亿元，《南京市2022年经济社会发展重大项目计划》涉及22个文旅健康产业项目计划总投资844.7亿元。
华北一家城投负责人向旅界直言，“这个时候变卖文旅用地，基本怎么看都很难找到人接盘，实在卖不动也只好自己硬着头皮去开发。”
2022年，作为基础设施投融资公司，城投仍面临着外部经济下行和债务融资收紧的压力，当面临持续资金支出压力时，未来如何更好地盘活存量文旅资产将是新的重要课题。
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