深交所11问华侨城，股民寻找张振高

张振高履职一年，华侨城交出史上最差成绩单。

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栏目 | 文旅商业资讯

领域 | 文旅地产

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上周六，华侨城收到了深交所发出的问询函，此时距离华侨城年度股东大会召开刚过去一日。
面对深交所11连问，股民们不禁好奇华侨城董事长张振高的行踪。
4月26日，有细心的投资者在同花顺上向华侨城A(000069)提问，最近披露的两份文件《2022年年度股东大会法律意见书》、《2022年年度股东大会决议公告》，前一份说会议主持人是董事长张振高先生，后一份说会议主持人是副董事长刘凤喜先生，为什么不一致？到底谁是会议主持人？
华侨城回复称，2023年4月21日召开2022年年度股东大会，会议由副董事长刘凤喜主持，未正面回答投资者问题。
在涉及华侨城的重大事项前，张振高已经不是第一次消失了。
近一个月前，深圳华侨城股份有限公司发布2022年度报告并于线上召开业绩说明会，晒出了去年走马上任的华侨城董事长张振高“首份成绩单”。

报告显示，华侨城2022年净利润及归母净利润录得均超百亿亏损，同时这也是华侨城上市以来首次出现亏损。
业绩不尽人意，张振高也未现身该发布会。出席这场发布会的董事及总裁王晓雯王晓雯于会上向投资者坦言，2022年是公司上市以来经营承压最重，最为困难的一年。
无论张振高是否露面，深交所对华侨城始终兴趣浓厚。
4月22日，星期六，深交所向华侨城发出2022年年报问询函，涉及净利润大额亏损原因、偿债能力、计提大额存货跌价准备合理性及原因等11个方面。

值得一提的是，华侨城今年以来已经连续两次收到了深交所的问询函。今年2月初，华侨城曾因《2022年年度业绩预告》中出现80亿元至110亿元大额亏损，获深交所出具的关注函。
彼时，有多家媒体质疑华侨城涉嫌“财务洗澡”，深交所亦要求华侨城说明业绩由盈转亏，且亏损主要集中在第四季度原因及合理性、是否存在集中于报告期计提大额资产减值情形等。
华侨城对此的解释为，公司第四季度业绩由盈转亏具有合理性，不存在报告期内集中大额计提资产减值准备的情形。
但这个回应似乎并没有让深交所满意，距离上次问询函发出不到3个月，华侨城再次收到了深交所的问询函。
深交所要求华侨城在5月5日前补充说明净利润大额亏损原因、偿债能力、存货跌价准备计提的合理合规性、相关费用变动趋势的原因及合理性等11个问题，其中6条仍是资产减值相关问题。
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自张振高上任以来，“专业化、市场化”等词语便在华侨城的各大经营会议中频繁出现。
张振高时代下的华侨城，确立了“一体两翼三功能”新发展模式，确立房地产开发的“主体”业务；“两翼”即依托主体形成的相关衍生业务，包含文旅项目，特色地产项目，及商业、酒店、物管泛地产业务；“三功能”指房地产主业要在专业化发展的基础上最终实现“开发、运营、服务”的多元化功能。
在文化旅游板块，华侨城目前已搭建了5个专业化平台，改组成立全新的文化集团，整合主题乐园业务注入欢乐谷集团，改组酒店集团，并成立旅发集团、组建商业管理公司等。
一顿操作猛如虎，从效果上看，2022年，华侨城文旅和地产都未出现实际转机，而华侨城以文旅+地产的“双轮驱动”模式发展，面对的“双倍困难”从核心财务指标中便能窥探一二。
报告期内，华侨城旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%，占总营收比重下滑6.77个百分点。旅游业务毛利率为25%，较上期降低8个百分点。房地产业务收入494亿元，同比降低16%，毛利率22%，同比持平，占比则是由2021年同期的57.48%上升至64.31%。

文旅产业是华侨城固有的标签，当其他房企嗅到文旅产业所蕴藏的巨大机会的时候，华侨城早已在这个领域深耕多年，文旅的资产减值倍受深交所关注。
在新的问询函中，深交所要求华侨城需详细说明报告期对旅游景区资产计提减值准备具体情况、减值迹象判断依据及减值测试主要过程，是否充分考虑报告期及未来接待游客数量变化情况，旅游景区资产减值准备计提是否合理。
由此看出，2022年虽然是文旅与地产“探底”年，对于华侨城来讲，旅游业务下滑幅度比起地产业务大得多。
在华侨城投资者互动平台上，有一位已经持股两千个日夜且原本坚信华侨城会成为伟大企业的小股东，称自己对公司这一年多的业绩实在是失望，公司的股价在地产板块和旅游板块都是倒数第一的存在，这两大板块中除了华侨城没有一家会让人持有六年还亏本的公司，自己表示不能接受。
手握世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸、玛雅水世界以及多个华侨城豪宅IP等一把好牌，华侨城却白白错失了像华润、招商等央企伙伴在行业洗牌时趁势崛起的时机，不免令人唏嘘。
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“卖子度日”是近年来华侨城维持现金流与净利润的“常规操作”，张振高上任后也不例外。
今年4月，华侨城又将国内首个宝格丽公寓项目公司（上海首驰企业管理有限公司）的 51% 股权卖掉。这家公司拥有的物业包括位于中国上海山西北路108弄的133套公寓及相应土地使用权，建筑面积约24937.36 平方米。
根据交易协议条款，华侨城与世纪华通按最终代价6.12亿元订立交易协议，预计将在2023年第二季度完成出售，这笔出售所得相比超百亿亏损显得杯水车薪。
值得一提的是，就在地产寒冬来临前，华侨城仍在不遗余力推进“文旅+地产”业务模式，上述巨额投资并未快速换来利润，反而造成公司债务高企。
华侨城继续变卖地产关联资产之外，也开始疯狂处置文旅资产，其中包括重金布局云南的诸多公司，如去年挂牌转让49.53%股权的丽江国旅，两家旅游汽车公司等等，这也成为华侨城2022年巨额首亏的原因之一。

丽江云旅旅游汽车100%股权转让

张振高上任一周年，华侨城的云南战略布局未见好转。
2017年，华侨城集团战略入滇，重组云南世博集团、云南文投集团，积极开展“央地混改”，欲5年内在云南砸下2000亿元。2018年，华侨城集团与张振高前任段先念更是喊出吹响“云南大会战”集结号。
公开资料显示，华侨城第二总部大楼于2020年11月开工建设，去年3月伊始大楼停工至少半年。
中信证券报告指出，在过去很长一段时间，华侨城旅游文化品牌老化，景区和主题公园相对竞争力减弱，房地产开发则规模不经济，拿地质量一般。这个不利趋势和华侨城管理上一度偏重规模增长，对经济效益关注不够有关，和区域公司业务内容庞杂也有关。
如今，董事长缺席财报发布会，股民们只能在公告中努力寻找张振高的蛛丝马迹，希望这家文旅地产央企不会因为资金链出现问题导致全盘皆崩。
浪潮退去，伴随深交所11连问，曾经打造沪深豪宅与欢乐谷主题公园等城市名片，吃尽时代红利的华侨城更显深邃神秘。
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