楼市调控升级一周年：改变了什么，没有改变什么？ | 冰川观察
一个故事说，东京当初1200万人口的时候跟北京市一样，下决心要把人口控制住，于是就修了一条高速铁路，说半个小时就能到大阪，于是呢，大阪人就都到东京来了。
房地产的“金九银十”即将来临，两天时间，长沙、重庆、南昌等多个城市却集体推出限售措施，限售年限在两年、三年乃至五年不等。
去年，也是十·一长假来临前夕，各地密集出台限价、限购等楼市调控升级措施。这一年来，国内楼市的市场逻辑发生了多大改变？时隔一年，若干城市开始一轮楼市限售，又是为何？
仔细剖析这些城市的限售令，不难得出一个结论，那就是，“房子是用来住的，不是用来炒的”。限售也即锁定年限后才能交易，意味着打击金融投资短期炒作，防范因为房价过快上涨和下跌引起的集中交易，从而带来房地产行业的隐性风险。
根据国家统计局9月18日发布全国70个大中城市最新房价数据，8月份全国15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落。70个大中城市中一线城市房价环比下降，二三线城市涨幅回落。
但是，市场人士对这份数据的解读不一，有继续上涨派，也有就此稳定或下跌派。
从这个最新数据透露出的些许信息来看，限售令似乎更多的意义并不仅仅在于防止房地产价格上涨。由此，一个疑问不仅浮上大多数人的心头：中国大城市的房价是真的迎来了下半场的拐点，还是只不过是另一轮回升的低谷期？
相信这才是萦绕在大多数人心头挥之不去的真正问题。也即，中国的房地产市场，真的就此进入了一个完全不同的逻辑区域，还是只不过延续了另一重干预调控——房价下跌——干预放松——房价报复性上升的螺旋，而目前的房价，只是处在干预螺旋中的低谷期而已？
认为房价还将会出现报复性上涨的是一派。不久前，知名的房地产商任志强公开表示，由于“错误的调控手段会让需求在一段时间后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高”。
拐点论一派，坚信政策调控下的房地产市场逻辑已变，不会再延续以前的房地产市场逻辑。
较近出台的政策为例，干预上涨逻辑的调控政策仍在持续加码。8月28日，国土部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。方案称，根据地方自愿原则，确定第一批在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
9月21日，住建部又发布关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见，明确了共有产权的诸多细节。
而近日，北京工、农、中、建等多家银行也在上调首套房房贷利率。对此，人民银行营业管理部表示，此举符合政策要求和导向。不仅北京，近期上海、深圳、南京等地商业银行也陆续提高首套房贷款利率。
上述这些文件或政策，加之从去年9月份以来层层加码的全国范围内的限价、限购、限贷、增加供地，以及刚刚出台的限售等多种手段，让众多学者都得出了“房地产市场的黄金时代已经结束”的结论。
然而，在中央政策的调控目标、民众的真实需求和经济的增长之间，诸多不同的逻辑如何达到平衡？
一个数据显示，下半年的流动性已在慢慢紧缩。7月末，M2同比增长率进一步下降到9.2%，8月M2同比增长8.9%，连续4个月低于10%。而在2009年中国房价疯涨的最高峰时，M2的增速曾达到惊人的28.5%。
中国社科院世政经所的张明最近撰文指出，广义货币M2是中国房地产周期的先行指标。他认为，一般而言，M2增速变动将会领先房地产周期变动两个季度左右。考虑到本轮M2增速的顶部出现在2016年1月，且从2017年5月起，M2增速已经连续4个月低于10%。
这就意味着在今年年底明年年初，中国房地产市场将会遭遇更为明显的下行压力。也就是说，在这之后的两个季度，中国房地产市场的价格将出现明显的下行趋势。
然而，中国的大中城市房价真的会就此一路掉头向下，再也回不到以往的黄金时代了吗？
▲M1和M2同比增速
决定房价的因素有多种。中短期的，先看看库存吧。我们假设大中城市短期内的刚需，也即人口流入和金融性购房需求同时保持不变。那么，很显然，对于房屋的居住需求和投资需求不会因为短期的调控而有所变化。
只要政府调控房价或者房价向下，开发商就会谨慎拿地，一旦以后库存不够或者政策放开，需求就会爆发式增长。这就是任志强所说的下一轮会比这一轮涨更多的内在原因。
数据显示，今年1月份，国内40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出现了中心土地流拍。以从拿地到开盘平均1到2年不等的时间来计算，也就是说，最快今年年底，最迟明年年底，商品房的供应就会出现紧张。而任何学过经济学的人都知道，供需决定价格，这一点，不以任何人的意志为转移。
另外，政府供地数量紧张也人为加剧了失衡。以北京为例。从过往6年的供地情况看，北京市政府一直在减少供地，商品房住宅实际供地已由2011年的1220公顷降低为2016年的850公顷。2011年到2016年北京实际供应量是598公顷、472公顷、978公顷、517公顷、382公顷、103公顷，完成率是49%、55.5%、115%、51.7%、50.9%和12.1%。
即便从现在开始，农民的集体建设用地所建造的住房用于出租，或者共有产权的房屋从现在开始拍卖土地到出售，也要落后于商品房供应的紧张一到两年。而在商品房市场上的供需失衡，并不能通过共有产权房和出租房的供应补充来替代，因为这是不同的市场。
▲《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式发布
从需求一方和长期看。北上广深等特大城市的城镇化率已经很高，但是全国的城镇化率才达到57.35%，仍有上升空间；由于大中城市的首贷利率等的提高等暂时被抑制的需求，以及投资性需求的被抑制，在流动性恢复的年份必将重新复苏，甚至更加凶猛。
而城市化，是一个市场中的行动主体自发的选择。北京等大城市的高房价并没有吓倒纷纷涌入的外地人。
一个故事说，东京当初1200万人口的时候跟北京市一样，下决心要把人口控制住，于是就修了一条高速铁路，说半个小时就能到大阪，说东京人都到大阪去吧，于是呢，大阪人就都到东京来了。后来我们知道，东京2015年的人口达到了3700万。
北京也修了一条城际快铁到天津，说北京人半个小时人就到天津了，于是天津人就到北京来了。
如果你能够明白大城市的房价与这个故事之间的玄机，那么，恭喜你，你就知道在面临机会的时候该怎么做了。
▲日本新干线
短期看，中国的大中城市房价在半年到一两年内会有部分的停滞乃至微微下跌；刚刚出台的限售政策不过令这个停滞期更加延长，以让各个地方政府找到更多腾挪应对之法，或者，以此来换取经济增速换挡的时间；在明年，宏观经济能否还延续现在的好形式，以及延续稳健中性的货币政策整，现在看来还都是未知数。
当宏观经济发生变动的时候，房地产的各项政策也会有相应的变化。长期看，中国大城市的房地产价格，一切都只不过是浮云罢了。大城市的房地产价格出现下跌，基本上是不可能的。
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（实习编辑 莫子野）
刘彦
冰川思想库特约研究员
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