都是投资干货！为什么今天有钱人都齐聚河西？
今天，由365淘房主办的投资大讲堂活动走进河西中部宏图上水云锦，现场人气十足，活动结束后还有网友私聊小西妹：今天讲的都是干货，下次你们有活动通知我，我还要参加！
现场图来一打，这可是小西妹们上午十点就开始准备的哟~
365淘房有幸邀请到南京问策商业管理顾问公司董事总经理苏晓晴先生为大家授课，解读河西市级商业中心规划，并解析河西商业投资价值。苏老师课堂上干货多多，小西妹一一奉上！
苏老师开篇就很风趣，他是这样说的：选择商铺和选择住宅不一样，商业地产是大学生，住宅地产是小学生。商业地产是综合性的，任何商场想开好一定是唯一创新性项目，复制是做不起来的，相对比较复杂。
河西这么贵！终于找到理由了
大家说河西住宅贵，应该是河西自身就贵，河西金融集聚区是国家重要的金融集聚区和中央商务区，规划发展都是遥遥领先南京其他区域。
第二我们买房子到市区看，住在市区就我们小区房子，树、水做的不错，但是走出小区什么都没有，但是河西不一样，外面都是绿洲一样。把大量的有一定消费能力的暂且叫做高品质的人流都往这赶，市区是过去的贫民区，河西是相对的富人区。
不可能有第二个新街口！河西未来发展会怎样？
河西是主城区高档次多功能的，这里未来的商业配套就必须要符合高档次、多功能，所以都市型商业圈也给河西这个区域做了一个定义，日后必然很多的资源都集中在这个区域里。
河西未来发展会怎样？
这是早年南京市做的片区规划，其实从今天发展来看，事实已经证明不可能再出现第二个新街口。
新街口是步行时代的产物，现在双向8车道，在这样的马路上可以过街吗？
未来的河西商业中心的形成是片区化的，不可能是集中化的。是散布在整个区域里，而不可能全部集中在一个点上，当然我也不否认会在某一个区域里相对人流会大一点，但是也比我们周边大不了多少，河西的商业价值会漫步在整个河西区域。
河西商业最具优势的地段在哪？
必然是河西中心区！
宏图上水云锦，在百度地图上量了一下，三公里聚集了这么多的人，这么多的新楼盘，人流量必然是很大的。
作为河西中心地段的社区商业有3大优势
1、互联网及电商对其冲击是最小的
2、有固定消费可群可供固定消费习惯的养成
3、作为固定资产，商铺的投资是双向增值。对于稀缺外向型社区商业（固定人群+外部引流），发展前景无限。
什么样的商铺是买对了？
你买了商铺，未来三年内有2%的收益，你就买对了！
因为银行定存只有1.9%。但是很重要的一条是，由于你投资了物业、住宅、商铺也好，而这个物业是随着货币在涨的。在欧洲国家那边的买商铺的，他们的收益分为两类，显性收益和隐性收益，显性收益是每年可以拿到多少租金，隐性收益是物业的上涨，其实是货币的对冲。
（现场网友们纷纷拿起手机拍PPT）
因为在往前30年，人们还想到黄金，我们会发现一旦经济货币在膨胀的时候，黄金一定是在涨，但是黄金现在在国际上公认为不是避险的物种了，所以这样我们的钱怎么办？
买股票，这也是一种选择，问题买股票里面牵扯到的精力和专业的技术，不输给我们买商铺、住宅，这点也请大家注意。
买商铺这4点必须要注意！
1、要注意开发主体，谁开发？
我不主张投资人去购买我们没说过的公司盖的一个房子，我们要买有知名度的品牌房企盖的房子，一定要了解投资主体。宏图在这一方面具有一定的优势。
2、市场效率必须注意
你们有各种各样的方式，各种各样的项目，你们都可以去选择，但是要科学，你选择哪个项目是对你来说效率是最高的？如果是效率最好的，你就下手，如果不是就再见。
（现场网友拿着本子记笔记）
3、注意财务杠杆
所有的商铺都会出现按揭，早几年大家都记得买商铺回租，任何商铺怎么可能创造8%的租金？很简单，本来老板说这个商铺卖一万每平方，后来说回租就卖1.2万，这样的一些操作我们要识别。
4、注意风险能力
风险也是很重要的，我们不能借钱投资，对自己来讲量力而行，怎么均摊你的家庭负担。我记得最近有一篇文章讲到中国人的财产，每一个人有14万，这14万是被均衡化的，而60%是房子，发达城市里像南京绝对不是这个数字，也不可能是这么大比例在固定资产上，这点也请大家注意。
以下为干货中的普及内容，详情请期待下次365投资大讲堂
选商铺的六大要素
投资商铺应该掌握的八段锦
产租能力你会看吗？记住4种投资回报率算法
投资商铺，不管是用来自营还是出租，投资回报率是必不可少要考虑的一个重要因素。对很多人来说，商铺就是一个金融产品，但如何通过财务的理念来权衡商铺的价值？
1、 租金回报率法
公式：（税后月租金-按揭月供款）*12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
2、 租金回报率分析法
（税后月租金-每月物业管理费）*12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
如果，购买商铺运营的前1-2年，平均每年3-4个点的租金收益就买对了！租金回报不能按照眼前来算，抱着成长、动态的想法。
3、内部收益率法
“累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)＝内部收益率”
“这种方法的计算方式更为复杂，但商铺都要交物业费、管理费，运营公司有时也会收取一定的费用，这也要在租金里面减去，用商铺的净收入来计算。”
4、国际通用法
“如果该物业的净年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。如果我们买了一个商铺，一年的租金收入是5万元，那我们商铺应有的价值应该是75万。”苏晓晴老师表示，这也可以用作衡量商铺价格与价值关系的一种方法。
这是今天有钱人齐聚河西的原因！
宏图上水云锦即将推出主力面积60－280平旺铺，项目商业铺铺临街，助于业主多方面选择。宏图上水云锦部分商铺是一拖二，也有一楼的小户型。
项目定位是河西稀缺高端精品商业街，运营后成为三胞集团一个标杆商业性项目。扼守三条黄金要道，临近地铁7号线和2号线。周边高档小区众多，宏图上水云锦、凤凰和熙，金地名京等小区，覆盖高端人群7.5万到10万。
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