阿方专栏：惠州买房买哪里？

阿方知识星球圈的一位朋友昨天问阿方一个问题。

问题是：随着地铁14、16号线、赣深铁路的开工建设，惠城、仲恺、大亚湾、惠阳感觉都不错，阿方你认为在惠州哪里房产投资会比较好？

这个问题很有代表性，是很多朋友也关注的。而且从这个问题可以看出这是一位行家，四个位置都是惠州的热点。怎样优中选优，排个123出来，确实不容易。阿方不能含糊地说都好，这是和稀泥的专家的做法。

我的看法是：惠州南站区域>仲恺站区域>14号线站点区域>惠州北站区域>深惠城轨站点区域>16号线站点区域

为什么有这个结论，我先讲几个概念和观点。

第一个观点：大都市50KM通勤圈（一小时通勤圈）

按照世界城市的国际经验，类似东京、伦敦的超级都市圈，通过轨道交通辐射的主要范围一般在50千米左右。轨道交通向外延伸的距离，就是这个都市圈的半径。

 50千米有着怎样的逻辑，一般认为也就是“一小时通勤圈”。马车时代，城市的极限大约是马车一小时跑的里程，而到现代大城市主城的极限距离就是大运量的轨道交通一小时行走的里程。一般来说，也就50KM。

深圳要变成都市圈，首先要有自己的“一小时通勤圈”。也就是说，要在一小时内，把尽可能远、尽可能多的人，从城郊和东莞、惠州运送到深圳的市中心。

在方便的交通面前，行政区划的界限已经不再重要。这个“一小时通勤圈”包括的范围，就是深圳这座城市真正的辖区范围。

我们再来看这几个地方，我们以轨道最多的车公庙为圆心，以此当作深圳中心，从图上可以看出，到大亚湾约45千米，到惠阳约53千米，到仲恺约60千米，到惠城约70千米。“一小时通勤圈”极限是到大亚湾和惠阳。覆盖不了仲恺和惠城。那么仲恺和惠城发展的路径只能是做大城市的卫星城，而不能是主城。

 第二个观点：对于惠州房产而言交通是核心问题

惠州的发展靠深圳辐射，深圳辐射范围取决于交通的可达性，对于惠州房产而言交通是核心问题，这应该是普遍共识。

那么惠州的交通靠什么来解决，以下几条线路至关重要。

A：地铁14号线——惠州人民的大救星

　　深圳城市轨道交通建设的目标，就是在地图上画出更大的圆圈。

　　在14号线之前，深圳最快的地铁线路是11号线，全程52公里、只有15座车站，最高速度为120公里/小时，只要55分钟就可以跑完。因此，在深圳的西部，这个圈子的外沿，至少已经画到了中心区外50多公里远的地方。

  而在东部，全程设有30座车站的地铁3号线，却需要70分钟才能跑完约42公里的距离，平均速度比11号线慢了将近40%，把“一小时通勤圈”的半径，限制在了不足40公里的地方。

B：16号线——对接惠州大亚湾中心区

深圳地铁16号线对接线路将从黄草岭片区，往北经过大亚湾中心区，规划拟设置龙海三路、石化大道、龙海二路等站点。

C：深惠城际线

珠三角城际网深惠城际线位将优化，与深圳轨道14号线剥离，调整通道为深惠西线方案，经龙岗中心城、深圳北站、西丽引入前海中心区，强化深惠发展主轴。

深惠城际线调整后，线路起于前海中心区，终至惠州惠城，串联南山西丽、深圳北站、坂田、平湖、东莞凤岗、大运新城、龙岗中心城、国际低碳城、莞惠城际仲恺站、惠州西站、江北等城市重点发展地区，线路长度约128公里。

D：厦深铁路

厦深铁路在惠阳设有惠州南站。

E：赣深高铁

赣深高铁在广东境内设的10座车站，分别为河源市4座（和平东、龙川西、东源、河源东），惠州市3座（博罗北、惠州北、仲恺），东莞市1座（塘厦），深圳市2座（光明城、深圳北）。

第三个观点：高度关注高铁站区域

首先要说，从刚需居住或者投资的角度，房价一定会提前反映高铁站的预期。这一点，惠州南站是先例，惠州南站是厦深高铁的站点，2013年底通车，从惠州南站到深圳北站不到半小时，惠州南站周边楼盘目前的价格已经升到1.6万平米左右。

    有一种观点是高铁是交通圈，但不是通勤圈。半径50公里内应该是通勤圈，通勤圈应该是依托轨道交通来解决通勤人口的上下班问题。高铁拉近的是城市与城市之间的距离，而地铁解决的是通勤圈之内的距离。高铁虽然快，但是你没有算“在途时间”（买票候车安检进出站口），这些计算进去，高铁绝对没有地铁更加高效率。

   临深的所有区域，未来都应该是纳入到通勤圈范围，应该通过地铁而不是高铁来解决。或者是高铁必须要地铁化运营（类似于日本新干线），班次更密，刷卡进出，无缝接驳等等。

     在没有地铁开通的条件下，惠州南站的开通自然是能够拉动房价的上升，那是因为刚需没得选，有高铁总比自己开车或者坐公车高效。但未来一旦有地铁开通，如果高铁不地铁化，刚需会立即弃高铁而就地铁。

但我为什么还强调高度关注高铁站区域，因为我有一个观点，有高铁就有地铁，我是个城市规划者，我做过很多城市的交通规划。因为有高铁站的存在，地铁的选线必须考虑到乘客的接驳，因而高铁站必定是集合了地铁等多种形式交通方式的综合交通枢纽。

所以你会看到惠州南站连接了规划中的惠州地铁1号线，连接了深圳地铁14号线，未来肯定还会有更多线路接上。所以细心的您一定要看好以下几个区域：

A惠州北站

赣深铁路、莞惠城轨

惠州北站位于惠州市惠城区北面白石路小金口段附近

B惠州南站

厦深铁路、地铁14号线、惠州地铁1号线。

现为一等站。2017年1月5号，深汕（深圳至汕尾）城际列车开通，惠州南站是惠州市境内唯一的列车停靠车站。

C仲恺站

赣深高铁、深惠城轨和莞惠城轨

第四个观点：高度关注14号线四个站点区域

站在城市角度，类似14号线的通勤快线，你1小时能跑出多远，深圳的边界就有多远。这也是为什么我重点推荐大家关注14号线，而没有推荐16号线的原因，除非以后16号线与14号线能很好地接驳。

被称为“东部快线“的深圳地铁14号线，明天就要动工了。

14号线计划连接深圳东部的坪山，以及深圳之外的惠阳，最高速度将于11号线相同，一期设站14座、总长同样是52公里，无疑会在一小时内跑完全程。

在前期该道路建设项目环评逐步清晰线路走向的基础上，近期线路规划站点得到明确。该局对外发布的信息显示，深圳地铁14号线将经爱民东路至深惠交界处，惠州境内轨道线路长约8.1公里，将设置白云站、草洋站、惠州南站和新桥站共4座站点（站点名为暂命名），预计建成后将有效串联起深惠两地的市民往来和出行。

该局同时介绍，当前市发改部门正在组织开展城市轨道交通近期建设规划编制工作，具体线站位方案将在轨道建设规划及后续工程可行性研究等阶段逐层细化确定。

大家看好了，白云站、草洋站、惠州南站和新桥站。因为是快线所设站点不多，所以更显珍贵了。

结论：

综上，给大家推荐惠州买房的六个区域，惠州南站、惠州北站、仲恺站三个高铁站周边以及地铁14号线白云站、草洋站、惠州南站和新桥站4座站点周边。

细心的朋友也发现了，其中惠州南站区域是高铁、地铁14号线的交汇点，所以价值不言而喻，是阿方向您推荐的头牌。再其次仲恺站也很耀眼，赣深高铁、深惠城轨和莞惠城轨三线交汇，你要相信这个逻辑，因为现在有三线交汇，未来地铁也一定会有的，因为客流要疏解。

聪明的你，现在知道买哪里了吧。

排序是这样的：

惠州南站区域>仲恺站区域>14号线站点区域>惠州北站区域>深惠城轨站点区域>16号线站点区域

读到这里，可能很多读者也有自己的看法，也可能不赞同阿方的观点，没关系，这也是阿方一家之言，越争论越明白，阿方开了个星球知识圈，也就是以前的小蜜圈，回答诸位朋友的问题，也和大家一起讨论珠三角买房投资的所有问题。

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北大硕士方晓春，地产界人称“阿方”，先后在地产公司、咨询机构、政府部门等多个单位工作，珠三角地区房产领域摸爬滚打二十余年，发表多部关于珠三角房产著作。珠三角十强房产公众号《珠三角房产第一资讯》创始人兼总编辑。

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