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深圳在下一盘大棋!

2018-01-31 珠三角房产第一资讯 珠三角房产第一资讯

           阿方知识星球里很多朋友问深圳买哪里好?阿方觉得这个问题很难,深圳房价居高不下,严格意义上说已没有所谓的洼地。哪里都很贵呀。


           如果一定要找,我想到了罗湖。今天分享这篇文章给大家,希望对大家置业深圳有所启发。








01


我看好深圳,看好深圳的经济、城市、未来,包括深圳的房价。

1、深圳既有高额的经济总量,又有高速的经济增长速率。

2016年,深圳GDP超1.94万亿,全国第四,增速全国副省级城市第一;深圳人均GDP16.74万元,全国第一,超过上海50%。深圳南山区人均GDP也早在2年前就超过香港人均GDP。


2、深圳还有着全国最高端、最良性的经济结构模型。

2016年,深圳第三产业比重首次突破60%,尤其是创新型的“三新”产业占总量的50%以上。这样的经济结构,堪称全国最健康的经济模型了。

3、深圳是落户最容易的一线城市。

一线城市中深圳是唯一一个长期不限制人口流动的城市,也是落户最容易的城市,更是受户籍牵绊最小的城市。一个大专毕业生,拿着文凭2个月就可以落户深圳,而且还能拿到1万左右的安家费。

4、深圳是空气最好的一线城市。

“北上广深”等一线城市中,甚至是全国副省级城市中,哪里的空气最好?深圳!深圳是全国唯一一个实现了经济增长和生态平衡的大城市,万元 GDP 能耗全国最低。

5、深圳是民营经济最好的一线城市。

北京 500 强看央企,上海 500 强看外资,深圳 500 强看本土。深圳所产生的世界 500 强:华为、平安、招行、万科、正威,腾讯。他们都有一个共同特征:没有国家队,这背后是民营经济的良性活力运转。

7、深圳是全国甚至是全球拥有上市公司最多的城市

截止2016年,深圳已经拥有上市公司超过346家,而上海尚不足300家。

8、深圳是区域协调发展非常好的城市

2020年,深圳地铁线路将全面与东莞、惠州进行接入,形成深莞惠跨市的轨道交通网络,深圳13号线将连接松山湖、莞城,深圳11号线将连接惠州的6号线。全面无缝接驳惠州和东莞,全面实现深莞惠一体化。

9、深圳是城际高速免费通行的城市

深圳市从2014年开始,政府先后耗费400亿,回购城际高速公路的经营权,收购了多条通往东莞、惠州等临深城市的阶段高速,实现城际高速免费通行。

10、深圳是不断高速发展交通的城市

深圳还在积极推进深中通道的修建。深中通道通车后,中山将彻底纳入深圳半小时经济圈范围内。

11、深圳是全国最具活力、城际联系最紧密的城市群的中心

以深圳为核心的珠三角城市群,是全国最具活力、城际联系最紧密的城市群。朋友给我举了个例子,他老婆所在的企业虽说是一家深圳企业,但他的总部和研发在深圳,制造在东莞,零部件采购在中山和惠州,分销在广州,上市融资在香港,最后通过深圳的盐田港和香港的葵涌港运往东南亚、欧美。

通过这几个点,我们能明显发现一个问题——


02

深圳在下一盘大棋!

深圳的经济不仅以全国最快的速度增长,而且在用最高端、最健康、最良性的模式,在高总量的基础上增长。当下深圳的单核发展已经无法满足如此高的经济增速,深圳在扩张,在辐射,在产业转移。深圳在构建以深圳为核心,西起中山,东至惠州,北接东莞,甚至要把广州和香港一起纳入的一个超级城市群!

这个城市群的未来目标,远不止香港,而是东京、首尔为代表的世界级都市圈!

这是以东京为核心、80km范围内、1个半小时通勤时间的东京都市圈地铁路线图。

这是以深圳为核心、30km范围内、1个半小时通勤时间的深圳都市圈未来轨道规划图。

我们发现,深圳已经在逐步把大都市圈的框架搭建起来了,未来还会远吗?

如果你作为一个高净值人群考虑长线的资产配置,还在广州、珠海和深圳三个城市的主城区犹豫?

不要犹豫,深圳是最好的选择!

03

如果你是高净值人群,国内最好的资产配置方向就是深圳的关内、主城区。

在未来的10年时间里,深圳将以脱缰野马的速度疯狂扩张,深圳在未来仍会有大量的创业型公司上市,仍会有以万亿级的资本涌入,仍会凭借宽松的落户政策吸纳千万级的人口涌入……

现在,如果你问我,整个珠三角,资产保值能力最强,最安全的区域是哪里?

我会告诉你,深圳,在深圳的关内,在深圳的主城区!

在都市圈扩张的过程中,相比较其他远郊板块,中心区的房价也许并不能如远郊板块一般,出现动辄翻番的涨幅,但是中心区房价凭借更加更熟的配套往往能够实现更加坚挺的稳涨,拥有更加稳定的资产保值能力。

04

为什么看好罗湖

那么,对于深圳来说,关内四区,市区六区中,究竟哪个区最适合入手?

答案是,罗湖!

从位置上看,罗湖区处于深圳市的绝对中心位置,同时罗湖在深圳成为经济特区的很长一段时间里都是深圳的中心城区,市中心,是深圳最早开发的城区,号称深圳的小香港。

深圳的主要教育资源、医疗资源和早期的商业中心也都集中在罗湖,比如深圳大剧院、深圳万象城、深圳地标也大都集中在罗湖。

但是,目前罗湖的房价属于关内最低!而且从2014年到现在,连续几年时间,罗湖的房价涨幅连续垫底!早期和福田、南山同处于相同价格水平的罗湖,房价被连续超越。

为什么?有人说是因为罗湖城市中心地位的下降!

伴随深圳发展的西进策略,深圳的城市中心也一路从罗湖到福田,从福田到南山前海。但是在西进过程中,深圳的核心教育资源、医疗资源、商业资源仍留在罗湖。

其实,罗湖房价涨幅长期不高,最终形成罗湖洼地的最终原因是——

1、开发早

罗湖作为最早的开发城区,当下城区的可开发用地严重短缺,几乎没有新房入市,大量的土地被早期规划的多层建筑、小产权房、城中村占据,几乎所有可开发的土地上都“种满了楼”。

2、城市环境混乱

罗湖已经开发30年之久,存在大量的“老破小”多层建筑,尤其是经济特区规划的早期,因为政策等原因,导致罗湖区存在大量的小产权房,这些房源因为房龄、产权、建筑品质的原因,拉低罗湖均价。

3、“先发劣势”是最大原因

深圳市的第一轮城市更新已经开始,罗湖是重心,罗湖投资2500亿已经启动三大中心片区的城市更新、旧城改造——蔡屋围、笋岗、湖贝。

这么梳理下来,我们就可以得出几个关键点——

1、主城区仍是最好的资产保值地!

2、罗湖因为“先发劣势”的原因,一手房市场长期处于冻结期,主城区的罗湖与周边区域有近2万的价差,这种价差关系显然不合理!

3、罗湖的价格洼地被补平是迟早的事儿,补涨的时间可参考几大旧改项目的亮相时间,华润湖贝的入市基本在下半年,留给投资客的时间已经不多了!

4、对比南山和福田的价格,罗湖的二手房、公寓只要价格在6万以下,都可以考虑入手!这种物业是高净值人群的资产配置首选!

05

总结

1、我看好深圳,如果高净值的客户考虑在广、珠、深三大城市做资产沉淀和资产配置,我建议首选深圳!

2、因为受“先发劣势”影响,罗湖区可能是深圳主城区最后的价值洼地罗湖的价格一定会补涨,补涨的时间可参照华润等旧改项目的入市时间,给予我们的时间已经不多了!如果有200万的资金实力,尽快进场,找二手房,甚至是公寓!6万/㎡以下的都可以考虑!

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北大硕士方晓春,地产界人称“阿方”,先后在地产公司、咨询机构、政府部门等多个单位工作,珠三角地区房产领域摸爬滚打二十余年,发表多部关于珠三角房产著作。珠三角十强房产公众号《珠三角房产第一资讯》创始人兼总编辑。


以下是圈友部分探讨话题

1、听说房产税要出来了,怎么看?

2、珠三角哪个城市最具投资价值?

3、东莞买房买哪里,松山湖好还是塘厦好?

4、惠州大亚湾和惠阳哪里更有潜力?

5、租售同权政策,对房价有何影响?


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