论惠州买房的可行性

一、惠州买房遇到怎样的尴尬？

深圳房价开始上涨的时候，很多人第一反应就是抓紧时间买，生怕之后买不到这样价钱的房子，而当深圳房价继续上涨的时候，很多人的想法就变成了“再等等吧，说不定房价会降，降了再买”。可是等了很久很久，政策出台一轮又一轮，深圳房价却没见降多少甚至有的地方依旧在涨，越来越多的人就放弃了深圳买房只得去东莞，惠州看看。

深圳往返东莞，惠州多次，但最终还是纠结东莞、惠州能不能买？最后东莞也限购了，也只能在惠州下手了！但是问题又来了：想买又不知道该买哪里？每个去惠州买房的人都有这种纠结，听中介的又害怕被忽悠，所以在网上各种查，关于惠州的房子能不能买？能买该买哪里？

不能买的观点大家已经在网上看得不少，但是这些观点基本都是13年以前，13年惠州单价3-4千哪里都能买，转眼至今1.3万以下都找不到什么好楼盘，妥妥的涨了3-4倍还多，近年来能买似乎变成一种共识。

但现实中另外一种抱怨并未平息，认为买了惠州的房子不好转手，其实这是一个事实。

主要原因是当前ZF握住银行的咽喉不给二手房评估到成交价，最多评估到成交价的60%左右，而同一个楼盘的新房就可以评估到成交价。

反观深圳房子2015年至今涨几倍，单价从几万涨到十几万照样评估到成交价。这确实是一个普通人看不懂的怪现象。

像惠州大亚湾和惠阳这样的局面全国都没几个城市。

很多人认为惠州二手房不好转手，就把房子贱卖，估计过两年后悔的只得是这部分人了。

其实这只是zf暂时抑制二手推高并消除一手库存资源的一个小手段。

过一两年，这个现状将不复存在。要不然万达，万科，星河，碧桂园，恒大，保利，龙光等地产大鳄纷纷进军惠阳和大亚湾。

我认为未来五年翻倍的一定是惠州临深区域。

为什么是惠州？看下图！

这是深圳西边东莞长安的新盘房价，均价2.2万-2.5万，品质高的楼盘已至3.2万【此数据来源于：安居客】。

这是深圳北边东莞凤岗的新盘房价，均价2.4万-2.5万，品质高的楼盘已至3万。

这是深圳东边的惠州惠阳的新盘房价，均价仅1.2万-1.3万，品质高的楼盘已至1.6万，一目了然的发现机会多多，惠州惠阳均价2万是必然。

惠州14号线开通妥妥的2万均价，所以2万以下小编建议随便买。

深圳东进将投资1.4万亿。仅仅龙岗，坪山就要投资1.4万亿，这个经济体量很多人看不懂会带来怎样的转变。就像当前的房价再往前推两年没人能想到能是今天的价格，可能只有等事实已经发生人们才能反应过来。龙岗坪山均价6万是必然，那么简单的推论惠州临深片区未来均价不会低于2万-3万。

二、那么总结一下惠州房产机遇在哪里？

1、粤港澳大湾区：世界第四大湾区之粤港澳大湾区。这定位，未来湾区中心城市可以说很难找到低于2万的房子。

2、厦深高铁，2013年开通，深圳北到惠州南，23分钟16.5元！每天40趟来回深圳一惠州。

3、地铁14号线，2017年建2020年通，福田中心区到惠州南站高铁站！惠州境内三个站：秋湖站，白云站，惠州南站！

4、高速：机荷转深汕淡水出口，沿海高速澳头出口！全程收费6元。南坪快速三期会直接对接大亚湾，全程免费！深圳龙岗一惠州30分钟内 深圳福田、罗湖一惠州50分钟内 深圳宝安、南山一惠州1小时左右！

5、惠州将建设两个机场：惠州平谭机场。未来有望再现第二座千万人次级别的“巨无霸”机场。

6、港口：李嘉诚投资建设惠州港，现在已经开通邮轮直通香港维多利亚港仅需40分钟！

7、深圳东进惠州1.4万亿，坪山龙岗房价未来不会低于6万，惠州比较带动至少不低于2万，尤其临深片区达3万是符合逻辑的！

8、惠湾区域汇集全中国地产巨头最多的地方：万科，万达，恒大，碧桂园，佳兆业，中信，卓越……

三、现在及未来有哪些人买惠州？

1、买不了深圳房子，没购房名额的人。

2、买不起深圳房子的人。

3、惠州本地人。

4、一家生活在深圳压力大的人。

5、来往香港频繁又觉得深圳成本高的商人，惠州港口直达香港仅40分钟。

6、投资客。

四、惠州买房应该买哪里？

大概介绍一下惠州的：

1、惠城区：

惠州共有四区三县。

除开本地人的购房需求，惠州还承担了产业带来的人口住房需求以及外溢深圳客的住房需求。

这其中，多数人因区域选择问题而耗时良久。那么，在惠州买房到底哪个区域比较好？

作为惠州的核心区，惠城区优势十分明显，无论城市规划或者商业配套都已相当成熟，也是惠州本地人的置业优选之地。惠城区又可划分为金山湖、江北、河南岸、东平、水口等多个区域，楼盘价格差距也较大，

优势：区域房企众多，选择面广，政策支持力度大。

劣势：核心区规划已定型，发展空间较小，房价较高。

2、仲恺区：

仲恺为国家高新区，多家500强企业落户仲恺，区域GDP多次位居惠州各区县榜首。片区楼盘众多。产业带来了部分购房者，深圳客也是购房主力客之一。

随着莞惠城轨工程的进度，片区楼盘也越来越受到诸多深莞购房者乃至香港客的关注。据相关负责人透露，莞惠城轨惠州段将在今年年底通车，届时，或将再助力仲恺楼市升温。

优势：产业基础雄厚，房价不高，楼盘众多且有多家大型房企，选择面广，莞惠城轨即将开通，去往深莞两地将更为便利。

劣势：有“大工地”之称，多条道路施工，交通较为拥堵。

3、惠阳区：

惠州老城区之一，同样拥有成熟的配套设施，因距离深圳较近，片区楼盘大部分客户为深圳客。受深圳楼市影响，2016年片区楼市热度不断攀升，销售量惠州第一，这个片区是重点建议的区域。

相比大亚湾，惠阳的配套设施更为齐全，目前已有多家商业核心，如天虹、吉之岛、新一城等大型商场人流量都十分可观，这也是小编重点推荐的区域。

优势：配套齐全，交通便利，坐拥机场和惠州南站，距离深圳较近。

劣势：老城区道路较窄易拥堵，核心区楼盘房价大多超过13000元/平。

4、大亚湾：

具有滨海与邻近深圳的双重资源，且有产业支撑，据了解，大亚湾区域共有47家500强企业驻扎在此。

因临近深圳，片区90%房子都卖给深圳客，曾被指“库存高危区”、“鬼城”。但2014年以来，大亚湾楼市成为惠州黑马，销售数据高居惠州榜首。2015年，2016年房价大涨，有多周销售均价超过惠城小编实地走访，片区多个楼盘近期都在上调价格，而且大亚湾地平，规划好，未来有潜力成为惠州的经济龙头，这个片区也是小编重点建议的区域。

对于目前严重缺乏的教育配套，大亚湾政府亦出台了相关规划，将在3年后建好18所学校。

优势：有滨海资源，区域规划较新，道路宽广，与深圳为邻。

劣势：目前商业配套尚未齐全，教育配套尤其缺乏，大部分楼盘入住率较低。

5、惠东县：

巽寮湾、双月湾等旅游景点皆在惠东，厦深铁路、海湾大桥的开通让惠东滨海旅游更趋火爆，夏季每逢节假日，皆会出现堵车现象。

惠东与大亚湾一样具有滨海资源，片区房价两极分化严重，滨海楼盘均价多在1万元以上，县城楼盘多在7字头，甚至有楼盘仅6字头。

据了解，惠东县城区域楼盘多卖给本地人，但滨海楼盘多卖给外来客，其中深圳客仍占较大比重。

优势：具有滨海资源，多个片区沿海，交通便利。

劣势：整体规划并不完善，滨海区域商业、生活等配套设施较少，逢旅游旺季必堵。

6、博罗县：

就销售均价来看，博罗县属于惠州房价洼地，拥有极丰富的山景资源，罗浮山便在博罗县境内。与东莞相连。

优势：山景资源丰富，房价处于洼地。

劣势：整体规划较为陈旧，吸引外地客因素较少。

7、龙门县：

自然环境优美，楼盘相对较少，以旅游地产为主，其余楼盘多为本地人购买。但因距离惠州较远，且缺乏较为高端的商业配套，被指“山区”。

优点：风景好，空气好，主要产业为旅游业。

缺点：缺少较为高端的配套设施，离惠州较远，地理位置较为偏僻。

五、惠州买房注意事项

1、买大开发商。

2、买有人流量。

3、买生活方便。

4、买交通方便，最好通地铁。

5、买周边未来规划好的盘。

6、买离深圳近的房子，其实最建议的是惠阳和大亚湾这两个地方，原因很简单离深圳近，地平，大部分深圳客买的都是这个区域。

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北大硕士方晓春，地产界人称“阿方”，先后在地产公司、咨询机构、政府部门等多个单位工作，珠三角地区房产领域摸爬滚打二十余年，发表多部关于珠三角房产著作。珠三角十强房产公众号《珠三角房产第一资讯》创始人兼总编辑。

以下是圈友部分探讨话题

1、听说房产税要出来了，怎么看？

2、珠三角哪个城市最具投资价值？

3、东莞买房买哪里，松山湖好还是塘厦好？

4、惠州大亚湾和惠阳哪里更有潜力？

5、租售同权政策，对房价有何影响？

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