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重磅!临深这个地方潜力无限即将爆发

2018-02-04 阿方 珠三角房产第一资讯 珠三角房产第一资讯

低价位并不代表有升值潜力


阿方知识星球经常有朋友说:我手头资金有限,能不能先买一些价位低,位置偏一点而且不限购的城市?


阿方的看法是对这些地方要谨慎。一是大城市的辐射范围有一个极限,二是辐射也有有一个时间过程。在一段时间,这种辐射表现的更多是虹吸效应,核心城市吸走周边的优势资源。环北京贫困带,环珠三角的粤东西北就是活生生的例子。


那么在哪个范围是房产投资的安全范围呢?换句话说,安全范围内的房产增值空间是有保障的。


今天以深圳为例,阿方给您画个圈,只要圈内的房子就放心买买买吧。


50KM都市圈是核心城市买房安全范围


“50公里都市圈”,这意味着什么?


大都市50KM通勤圈(一小时通勤圈)

按照世界城市的国际经验,类似东京、伦敦的超级都市圈,通过轨道交通辐射的主要范围一般在50千米左右。轨道交通向外延伸的距离,就是这个都市圈的半径。

50千米有着怎样的逻辑,一般认为也就是“一小时通勤圈”。马车时代,城市的极限大约是马车一小时跑的里程,而到现代大城市主城的极限距离就是大运量的轨道交通一小时行走的里程。一般来说,也就50KM。

东京都市圈和纽约都会区的长轴半径二十多年都稳定在50公里附近,不是偶然的,他与人们日常生活规律、通勤范围、交通运输效率等因素息息相关。


都市圈中绝大多数人都属于常态居民,他们每天要去上班、上学和回家,业余时间除了睡觉还要休闲娱乐,而人每天只有24个小时,除了工作、学习、睡觉、休闲之外,能够用于通勤或通学的时间所剩无几,另外,人对于通勤时间长度的忍耐性也是有限的,绝大多数人不能忍受长时间通勤。这就是尽管交通运输效率较过去有了长足提升(如新干线、轨道交通快线),但都市圈的半径并没有出现无限制的增长的主要原因。


大深圳的50KM都市圈在哪


深圳要变成都市圈,首先要有自己的“一小时通勤圈”。也就是说,要在一小时内,把尽可能远、尽可能多的人,从城郊和东莞、惠州运送到深圳的市中心。

在方便的交通面前,行政区划的界限已经不再重要。这个“一小时通勤圈”包括的范围,就是深圳这座城市真正的辖区范围。

近期,深圳市政府召开新闻发布会,发布了新一版城市总体规划(2016年-2035年)编制试点工作的目标、思路和工作进展。

其中,中国城市规划设计研究院深圳分院总规划师罗彦在新闻发布会上指出,深圳将参照国际大都市发展经验,基本要在50公里范围内配置作为都市圈核心城市所应有的资源。

我们分别对CBD市民中心为原点,以及前海自贸区为原点,以50公里为半径范圈,画了一组辐射线。


我们可以得出以下结论:


1、深圳都市圈将成为珠三角的地理核心,也将重新定义粤港澳大湾区!未来深圳将站在粤港澳大湾区的平台思考城市未来,比如50公里都市圈,就是未来要PK纽约、东京等都国际大都市。


2、以深圳为中心原点,向外辐射,可以把香港、澳门、广州、佛山、中山、江门、东莞、惠州等城市包含进来;50公里深圳都市圈有多大?基本覆盖了香港、东莞、惠州、中山、澳门和广州南沙地区。深圳原本只有1997平方公里,但是未来因为都市圈,深圳将得到10000平方公里发展空间,面积等于增加了五倍!


3、从地理位置上看,前海+宝安中心更适合深圳核中心区及粤港澳都市圈核心。


以上为福田CBD为原点,可以更多偏向东部惠州。



以上以前海自贸为原点,可以更多辐射珠江西岸地区。


50公里“深圳都市圈”的形成,深圳企业的迁移,都不存在问题,反而是城市群内各大城市功能分工更趋于合理,产业链接配合更加高效。比如:华为终端在松山湖,仍然在深圳都市圈范围内。


大深圳三环,您值得拥有

我们把上面两图按现实的交通可达性进行简化,并按现存多条交通干线为边界,大致可得到大深圳买房最具潜力区域。如下图:


阿方认为理论上大深圳三环以内的房产都可以买买买。


如果您是外地人,深圳限购了,广州南沙也限购了,您的目光可以聚焦于北边东莞几个镇区的二手和东边惠州的一小块,注意看清楚了,惠州大部分区域不在三环以内。


那么大深圳三环内买哪里,阿方知识星球见。


在这里读懂珠三角房产,把握趋势,赢得人生。最近学习地产几个大V的做法,开通一个知识星球,也就是以前的小蜜圈,回答诸位朋友有关珠三角房产的问题。开通50天,已有150多个好友。欢迎加入! 


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北大硕士方晓春,地产界人称“阿方”,先后在地产公司、咨询机构、政府部门等单位工作,珠三角地区房产领域摸爬滚打二十余年,发表多部关于珠三角房产著作。珠三角十强房产公众号《珠三角房产第一资讯》创始人兼总编辑。


以下是圈友部分探讨话题

1、听说房产税要出来了,怎么看?

2、珠三角哪个城市最具投资价值?

3、东莞买房买哪里,虎门好还是塘厦好?

4、惠州14号线周边有哪些值得推荐的楼盘?

5、为什么说外地人投资首选广州新塘?


本星球站在购房者或投资者的角度帮您在买房卖房理财路上客观公正地提供参考建议。比如给您建议买房区域,给您评估户型好坏,给您评判卖楼时机。一切的一切,阿方帮您解答。

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