我在温哥华买到了法拍屋! 能捡漏吗?
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捡漏必看法拍屋？这是温哥华楼市的传说。特别是美国十几万拍下来的house ,让捡漏一族心跳加速。但是，为啥身边少有真人在温哥华买法拍屋买个白菜价呢！法拍屋在大温是虎死不倒威.....解密“法拍屋就是很便宜”的传说。
法拍屋捡漏是个传说
温哥华多伦多记者采访业内人士
过去10年，市场上几乎难以看到房屋被银行拍卖的情况，因为房地产价值不断上升，交易热络，付不出房贷的屋主可以轻松转卖或以再融资的方式来缓解资金压力，但盛况不再，大温和菲沙河谷地区的法拍屋数量逐渐增加。
温哥华房地产经纪人麦克纳伯(Russ Macnab)表示，过去的三、四年时间中，任何时候，大温哥华地区和菲沙河谷都可以找到20至30个被法拍的物业，尽管有不少买家想找法拍屋，但由于房价不断上涨，也很难发现心仪的目标。但去年11月起法拍屋市场嗅到了不一样的变化，数量逐渐上升到50、70，甚至是100个。从屋主第一次无法正常缴付房贷到最后被银行拍卖，至少要半年的时间，可预见的未来，法拍屋只会多不会少。
美国的次贷危机造成了一大批便宜得让人瞠目结舌的拍卖屋。 “拍卖屋”这件事让芹很动心：“洛杉矶的一个朋友，十二万美刀拍下来个独立屋，四个房间的独立屋呀，一个月都能租4000刀！两三年就能收回成本！”“西雅图的一个熟人，16万美刀拍下来一个公寓，一个月现在租两千，怎么算都不会亏！
对手上有闲钱，贷款有额度的人来说，法拍屋就是个硬骨头，非啃不可，不啃错过一个亿！
不过，跟着经纪看了几个拍卖屋，芹泄气地发现：谁说拍卖屋是白菜价呀，温哥华的拍卖屋，虎死不倒威，并没有这么便宜。例如温西的公寓吧，两个卧室的，起拍价格都是80万往上的。温西的独立屋，拍卖起价也只比市场价便宜那么20%。考虑到要多方竞价，简直没法预期如美国般的成功。
芹和经纪看了一个月的拍卖屋，得到了初步的概念：温哥华的拍卖屋，大部分是买家还不起房贷了，银行就行使抵押权，要求法院拍卖的，这叫“银主盘”。小部分是欠了市政税，这叫“欠税屋”。因为银行只用得着收回本金和利息就满足了（通常是房价的65%），银行只求快卖出去就好，但是法官也得考虑到公正性，把房子三文不值两文地贱卖显然是损害了欠债方的利益。所以不管银主盘还是欠税屋，拍卖屋就是法官充当拍卖者的屋，法官当场拆开offer，当场决定卖给谁。如果价格太低，那么法官就会择期再拍，总之不会很便宜地卖给你。
拍卖屋埋了什么雷？
拍卖屋的风险是啥呢？经纪解释：拍卖屋的真正卖家是欠了银行债务的屋主，但收钱的是银行。这两方都不会对房子真正负责。屋主既然拿不到钱，也就谈不上老老实实披露房子的状况。银行更不知道房子的状态。说白了就是买定离手，有问题活该。如果倒霉，还有卖家在最后搬家的时候，狠狠破坏一通房屋泄愤的。
终于到拍卖这一天了！
拍卖这一天，芹两口子很紧张！都说房产市场状况不好吧，但好房子总是有人抢。这套downtown顶楼的公寓，有海景，起拍价是80万，虽然室内设施旧了点，但是屋主早就搬出去了，换了锁，没机会继续破坏。而装修旧是拍卖屋成本最低最好解决的问题，这和拍下来个独立屋，发现下面埋着个油罐没有可比性。
在法庭走廊里，碰到三个买家都带着自己的经纪。三方都要把自己的offer装在信封里交上去，法官一个个地打开读offer。头一天晚上芹和经纪讨论了很久，于是经纪准备了三个offer：一个85万，希望现场就没有其他买家投offer，一个92万，万一竞争激烈就投这个offer，一个是砸锅卖铁地投102万，如果竞争再激烈，那就要动用RESP也要把房子抢下来！
这就是竞争激烈了呀，当场用眼光交流了一番，经纪深深会意，掏出了第二个102万的offer递上去。
法官拆开：第一个人91万，芹92万，第三个买家84万。天啦，拍中了！
于是这公寓接下来就转手：查title，过户都交给律师负责，进入了和普通买房一样的流程，一周之内交了房，虽然有些抽水马桶要修油漆要补的小麻烦，芹还是看着房子乐得合不拢嘴：这个位置的海景公寓，同一栋楼15楼的刚刚以98万成交。而且它还不在顶楼！
卖家能够拿到多少钱？
既然进入了正常程式，也就可以关心一下房主会拿到多少钱。经纪解释：房主拿到的钱，要看银行实现了抵押权之后，扣除所有债务，违约金，法律费用是多少。扣除之后才能给屋主。
今年的拍卖屋保守估计比往年多了50%，因为银主盘暴增。
前两年大家加杠杆的炒房。银行不贷就找私人贷款公司。特别是自雇的，做生意的，报税收入不够高又眼红温哥华房子涨得快的主，高利借贷，全速前进。市场向上的时候总觉得房子是只会涨不会跌的，等到房价一跌，私人贷款公司就把大批的银主盘推上了法庭。
拍卖屋是温哥华前几年疯狂的楼市的背影：你捡到的漏，就是别人割的肉。
法拍屋的信息，有兴趣的人可以自己上来搜。了解全面情况，以免被传说忽悠：https://foreclosuresbc.ca/。通俗的说，法拍屋的购买流程也是：listing-看房-offer-accept offer,只不过开offer的人变成了法官。
这个网站能看房源，选择show me around，就可以看到大温有多少法拍屋。
用价格一分类，就知道美国的传说绝对无法在加拿大变现：10万以下的房子就一套，还在奇利瓦克。
放开价格条件，可以看到整个大温的情况，贵的还是贵，便宜的，那是本来就便宜。
具体看一套列治文的公寓。
一查评估价，确实这套喊价76万的房子，评估价是84万，精准留出了12%的空间。但考虑到多方竞价，这空间估计就只有5%了。
但也有不但不倒威，不降价还加价的：再比如说这个townhouse，叫价63.5万
其实评估价才60万。
既然捡不到大漏，那法拍屋还值得买不？多伦多记者采访业内人士。
律师分析法拍屋
大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠（Renee）接受星岛《加拿大都市报》记者采访，给读者分析法拍屋的法律程序。
1、为什么不能捡大漏？法拍太便宜要被起诉
在法院拍卖（foreclosure）的过程中，法院命令允许债权人可合法拥有房产的规则更为严格，所有法律程序必须严格遵守。石汝楠续称，“在法院拍卖（foreclosure）的过程中，由于银行或债权人取得了房产的所有权（takes title）， 法院会对债权方进行监管，每一步都要由法院批准。
2、买法拍屋承担了风险：通常维护不好
大多伦多地区全职地产经纪Ben Zhang在接受本报记者专访时表示，银行拍卖房和法院拍卖房都有一个很大的问题，就是这种房子通常都是房主的经济条件比较差，维护得不好，有一定风险。 “这类房子很多里面的配套设施都不会保证没有问题或正常工作。房屋主要系统、虫害、非法活动、地下室状况等均没有任何保证。所以在介绍中通常会说'as it'（如你所见），不像正常买房。”
石汝楠律师也提示了相关风险。 “在购买拍卖房产时，通常债权人不会就建筑物的状况、分区合规性（zoning compliances）、保暖材料、水电气、物业税支付情况、租户、土地污染、装修等任何交易问题提供声明。土地污染通常对商业和工业产业很重要，因为它影响土地的使用。但是在这种情况下，债权人不会提供相关声明，这很可能会影响新买家从金融机构获得贷款的能力。因此这是有风险的。但是产权保险可以避免部分风险，不是全部。同时也取决于具体情况和具体风险。”
要买法拍屋，最好自己去趟警察局
Ben还提出了一些不能忽视的其他因素。 “比如，很多拍卖房的屋主曾在屋内进行过非法的活动。比如种植大麻、发生案件有人去世等。这种事是有可能发生的。所以买这种房子一定要做好自己的尽职调查（due diligence）。严格意义上说是买家自己要做的。这时不要指望地产经纪替你去做这件事，因为经纪没有义务做。地产经纪只保证文本具备法律上的合法性。文本之外的东西，永远是买家自己花时间、花钱做的事。比如，即便没有买房合同在手，拿着放盘信息，向警局说明自己想要买房但有点担心房屋的过往历史，希望知道这个房子有没有种过大麻、是否发生过命案等，警察是会配合的。”
法拍屋房子通常不会有一房多卖也不会有lien，因为律师会把关。
其次，许多人对于拍卖房的产权也有所担忧。很多屋主因为较差的经济状况，房屋被拍卖时，通常房产上除了一贷的银行，还有二贷甚至三贷。关于这方面的问题，Ben回应称：“加拿大的过户都是通过律师来做的。而且买家也会有产权保险（title insurance）。因此在过户过程中，房屋产权出现问题的可能性不大。至于第二、第三贷款，买成了之后，你的房子上面会不会因此带一个lien（留置权），或者贷款移不掉，我认为这种情况不大会发生。买家的律师会把关，产权不清楚，最后大不了不买了。产权不是大问题，最坏的情况是房子买错了或者买差了。”
为啥法拍屋没有大便宜占？
Ben认为， “买拍卖房不会捡到什么便宜。首先，有些经纪缺乏职业道德，也不明白怎么回事，把道听途说当成真事去说。为了能够有生意，可能对客户进行错误宣传。第二，很多华人总想捡便宜。但是买卖房子怎么会有便宜捡？有的话怎么会轮到你？你捡到是便宜，捡不到就是坑。”
目前房地产的交易是绝大部分都通过MLS进行的，所有的信息公开透明。Ben称：“大拍卖屋，只能说价格稍微低一点，因为房子状态不会好。但一定是在公平市场价格的范围内的。”
在一个公开的系统里，
大家都能看到的便宜一定不会是大便宜。
法拍屋这个捡漏传说，你懂了吗？
文/图 加拿大都市报 记者 文琪 Jennifer