22种最新营改增销售额扣除（差额征税）情形

税务总局2016年底54号公告出台后，物业代收税费也可以扣除销售额。前段时间税海涛声段文涛老师公号发了个《22种差额征税情形》，我也赶个时髦、凑个热闹，发一个。各位看官，可以对照着看。

《税收政策电子书》的注册用户，可以在“营改增专题”之“销售额（价外费用、营改增差额征税）”栏目，点击“营改增差额征税”超链接，看到22种销售额扣除情形。尚未更新的电子书，只能看到21种情形及其文件链接。

22种销售额扣除情形分别是：

1财税〔2016〕36号 第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。价外费用不包括以下项目：

1.1（一）代收符合第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

1.2（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

1.2.1人力资源外包服务，不包含为客户员工代发工资、代缴社保，差额征收可以简易计税5%【财税〔2016〕47号非代收、是代付，且无发票】

2财政部和国家税务总局另有规定的销售额、销售额扣除

2.1贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。【不能扣除、不能抵扣存款、借款利息。融资性售后回租业务则可扣除借款债券利息】

2.2直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。

2.3金融商品转让，扣除买入价。转让金融商品出现的正负差，相抵余额为销售额。负差可结转下期，但不得转入下一会计年度。金融商品转让，不得开具增值税专用发票。【继承自营业税暂行条例。上市前取得限售股买入价：营改增=加权平均法或者移动加权平均法核算买入价，浙地税=上市首日发行价】

2.4经纪代理服务，扣除代付的政府性基金或者行政事业性收费，代收部分不得开具增值税专用发票。

2.4.1人力资源外包服务，不包含为客户员工代发工资、代缴社保，差额征收可以简易计税5%【财税〔2016〕47号不包含严格说不是扣除，暂缺销售额扣除凭证】

2.5融资租赁和融资性售后回租业务。【比普通贷款服务优惠】

2.5.1经人行、银监会或者商务部批准的试点纳税人，提供融资租赁服务，扣除支付的借款利息、发行债券利息和车辆购置税。【借款利息不得抵扣，只能扣除销售额。车辆所有权在融资公司，且车购税未计入增值税计税依据，而关税、进口环节消费税已计入，所以保留车购税扣除销售额】

2.5.2经人行、银监会或者商务部批准的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息、发行债券利息。【5.1后，售后回租归类贷款，以利息为销售额，已不含本金。车辆所有权在出售方（承租方），不在融资公司，so车购税不得扣除】

2.5.3（3）2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税【17%】。经人行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的，可以选择以下方法之一计算销售额：

2.5.3.1①以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除本金、借款债券利息。本金不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。【4.30前，售后回租尚未归类贷款服务，以收取的全部价款和价外费用为销售额，含本金】

2.5.3.2②扣除借款债券利息。

2.5.4（4）省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人，2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行；2016年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在2016年7月31日前仍可按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行，2016年8月1日后开展的融资租赁业务和融资性售后回租业务不得按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行。【非亲生儿苦啊！不享受销售额扣除待遇】

2.6航空运输企业的销售额，不包括代收的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款。

2.7试点纳税人中的一般纳税人提供客运场站服务，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。

2.8试点纳税人提供旅游服务，可以扣除支付给其他的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和接团费。【继承自营业税暂行条例】

2.9建筑服务适用简易计税方法的，扣除支付的分包款。【继承自营业税暂行条例。建筑分包相关规定】

2.9.1跨县（市、区）提供建筑服务，从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票，在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。

2.9.2跨县（市、区）提供建筑服务，从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。

2.10房地产企业一般纳税人销售其开发的房地产项目（简易计税房地产老项目除外），扣除向政府支付的土地价款。【因土地出让免税，无法抵扣进项，只能扣除销售额】

2.11一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可选简易计税，减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价，按照5%征收率。

2.12小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价，按照5%征收率。

2.13其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价，按照5%的征收率。

2.14北上广深的个人将购买2年以上（含）的非普通住房对外销售的，减去购买住房价款，按照5%征收率

2.15转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选简易计税5%，减去取得该土地使用权的原价。【财税〔2016〕47号。虽有销售额扣除政策，暂缺扣除凭证】

2.16移动、联通、电信通过手机短信公益特服号接受捐款，扣除支付给公益性机构捐款。接受捐款，不得开具增值税专用发票。【财税〔2016〕39号】

2.17中国证券登记结算公司的销售额，不包括：证券结算风险基金、代收代付的证券公司资金交收违约垫付资金利息、代收代付的资金交收违约罚息。【财税〔2016〕39号】

2.18劳务派遣，一般纳税人、小规模纳税人选择差额纳税的，简易计税5%，扣除劳务派遣员工的工资、福利和社保及住房公积金。【财税〔2016〕47号】

2.19安全保护，一般纳税人、小规模纳税人选择差额纳税的，简易计税5%，扣除劳务派遣员工的工资、福利和社保及住房公积金。【财税[2016]68号：安保比照劳务派遣】

2.20物业管理纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，扣除支付的自来水水费，按简易计税依3%征税【税务总局公告2016年第54号】