深圳凶猛外溢！南朗，多个楼盘正“集体”回暖！

7月下半月的深莞限购，猛推了一把中山的腰。

一个许久一蹶不振的临深踩踏区，在疫情之后以为今年“悬了”，没想在夏天的尾巴被推出一波行情。

用力的人，是被溢出来深莞客。

一位新晋的开发商朋友有点摇摆地问我：“你觉得这一波，中山房价会再漂起来吗？”

一位主营港客的中介激动又失落：“最近翠亨涨价很多呀”，言外之意，他没跟上。

有意思的是，他们都表示这一次是针对个别板块。

另外，各个环节皆有共识地克制起来，不过度泛滥，像在保护一个“拯救市场的超级英雄”。

| 深莞限购后客户流向

01

数据不会骗人。

深圳楼市的鲶鱼，在7.15限购后，真的游到了南朗，仅在半个月里带动效应。

中原的市场负责人在接受房叔采访时提及，这样的效应在限购后，只是导火线。

其实4月份后，中山临深来访，就已开始上升。

来自一份综合数据（仅供参考），7月份，南朗主流的6个楼盘，共计来访约5700批、成交住宅约600套；整体转化率为10.5%；远超中山平均值8.4%。

当月峰值，无疑出现在了7月20-26日期间，打深圳客相当猛的广银海棠湾，正式开售。

| 数据来源：中原、房天下、房叔踩盘收集，仅供参考

体现在周递增上，会更为明显。

来访方面，7月每周来访平均升幅约38%，于月末达到峰值。

成交方面，平均升幅约65%。

|  数据来源：中原、房天下、房叔踩盘收集，仅供参考

当然，价格也有所上涨。

南朗6盘整体均价，从7月第一周的1.375万/平，到7月第四周升至1.443万/平，平均涨价680元/平，升幅4.9%。

02

一次难得的行情，背后是南朗楼盘的市场博弈。

令人难以想像的是，除了各个维度的“热”之外，南朗出现了一个特别的情况：推出好楼栋与好楼王单位。

而这，让南朗的最高楼价，再次摸高2万/平。

比如，保利碧桂园领秀海，在销售中心前面立了一个广告牌，展示出24栋楼王，单价2.2-2.33万/平。

| 领秀海项目现场

赶上东区水平。

比如，敏捷锦绣海湾城，同样在8月初加推新品，“湖景正席，一梯一户，1.7万/平”。

| 海湾城推出楼王

比如，广银海棠湾，加推园林楼王单位，毛坯1.3-1.35万/平，并在台风当天，顺销约30套。

| 广银海棠湾

同样的情况，还有朗诗德洲尚郡。

其于8月5日加推认筹5栋3个单元，2万筹金楼层任选，预计均价约1.81万/平。

| 朗诗德洲尚郡

当然，楼王是真价格，但还有不小的两个“博弈”。

一个为，折前价。以领秀海为例，楼王整体均价折后，其实为1.7万/平起。

“你们挂这么高，不怕劝退部分购房者吗”。

“不会，深圳客户反而觉得惊喜，优惠下来才1.7-1.8万/平，比想象中低不少”。现场销售表示。

另一个博弈，当然更好理解，楼王嫌贵，那我们还有更便宜的其他楼层单位。

03

但从整体上看，南朗的热盘，都“集体涨价”了。

| 项目位置

此次南朗的行情变化，非常值得关注，为此我们又一次实地走访了南朗市场。发现了在7月以来的一些变化：

海棠湾：1.22万/平起，10天涨价1200元/平；

海畔山：均价1.5万/平，半个月涨价1500元/平；

德洲尚郡：1.65万/平，1个月涨2000元/平；

领秀海：1.6万/平起，半个月涨500-1000元/平；

海湾城：1.4-1.7万/平，1个月涨1000元/平；

上品雅园：1.4万/平起，1个月涨500元/平；

这才不到半个月，市场转向如此巨大，已经远远超出小行情的行情范畴。

在实探过程当中，我们还发现了几个有趣的现象。

其一，来自中原数据，7月份，广银海棠湾累计来访客户约1600批，成交约240套。

| 广银海棠湾项目现场

我们在现场采访了来自深圳的乐有家渠道。

他表示：“深圳限购，以及深中通道的稳步推进，的确是深圳客户来中山置业的原因之一。”

至于为什么选择南朗，他用了一个词来形容：“很凑合”。

其二，大部分楼盘，会采用两个价格来表示，一个是楼王价格，掩护出货；另一个是1.XX万/平起，以起价来表达。

| 卓越海畔山项目现场

标示着1.36万/平起的卓越海畔山，房叔在当天到达时，现场已至少成交3套。

我们现场采访了2台深圳客。

看到他们的计价单上，较好的楼层单位，价格已达1.6万/平。

| 卓越海畔山算价表

其三，最特别的当属主打“绿色科技住宅”的朗诗德洲尚郡，一个月内，从1.35万/平，稳步上涨至1.65万/平。

▲数据来源：中原、房天下、房叔踩盘收集，仅供参考

现场工作人员告诉房叔，从7月起，项目每周都进行阶梯式升价，涨价500元/平左右，但成交依然不断，目前正推新货，需要认筹2万锁单号。

该盘近期成交，深圳客占了7成。

同样的，房叔随机采访了部分深圳客，有个35左右的深圳买家表示，从未想过双城生活，买这里目的是投资及养老。

| 朗诗德洲尚郡现场

他表示。“看了几个盘，这个盘的特点很鲜明，所以选择这里”。

04

价格适中、离深中通道不算远、属于翠亨新区，南朗的“起风”，似在情理之中。

本次实探，对中山楼市行情如何，以下几点看法供参考：

一，南朗的夏末，确定是楼市小回暖。

此次实探，可以很负责任的说，如今的南朗楼市，正处于上涨周期内。至于持续时间有多长，就看会否关闸。

| 海湾城项目现场

二，当下的南朗市场，不适合换房族进入。

对于改善换房需求的购房者，最重要的是迅速，平稳。即使你企图高卖低买，也应该在下行行情内完成。

当下，显然不适合换房。

三，也可以顺便看看二手市场。当下的中山，一直是一手盘主导的现象，这导致一二手差价有点蛮大。

房叔有个同事一直持有一个观点：多看次新盘，会有不少机会。

四，本次临深上涨行情能走多远？

与2015-2016年不同，此次市场热度并没有传导至火炬与其他区域。

或者说，与南朗相比，不算明显。

一方面，火炬多个楼盘表示，这一次没有受到“深圳客”宠爱；另一方面，五桂山、博爱七路的部分楼盘，深圳客来访量确实在上升。

| 南朗现场

此外，别墅市场真的受欢迎，不迎深圳客多了，近期东莞客也不少。

这意味着，这一次临深的市场热度，只会在部分区域上来回震荡。

这三年来，中山的楼市，无疑是全国范围内，最平稳的。

在这个时候，深圳东莞楼市的鲶鱼，无疑像是救命稻草。

然而，比起搅活了整个市场，我们更期待，这一条鲶鱼，可以游得久一些。

————关于我们————

当下的深中两侧，因为超级工程深中通道，已是风口，更是趋势。

风口之下，这里有能让深圳人和湾区人席地而坐的剖析内容。

珠江口，这一个未来之地，你当应该提前谋划关注。

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