赔偿不低于1：1！刚刚，中山发布旧改搬迁补偿“细则”！
旧改补偿明细，终于来了！
就在刚刚，中山市发布了关于征求《中山市旧村庄旧城镇全面改造项目搬迁补偿安置指导意见》（征求意见稿）的公告。
公告附件，一份《搬迁补偿指导意见》原文、一份政策解读，对旧改搬迁补偿等方面做了进一步细致的规定。
两份文件有不少亮点，我们一起看看。（原文件可在文末“阅读原文”处获取）
亮点1：【搬迁补偿原则】搬迁补偿可以采用房屋置换、货币补偿、房屋置换和货币补偿相结合的方式实施。其中，住房优先采用房屋置换，非住房原则上采用货币补偿。
同一改造项目应当采用统一的搬迁补偿标准。
同一改造项目对不同土地所有权人（集体与国有）、不同土地使用权类型（划拨与出让）的补偿应体现差异化。
搬迁补偿标准等实施阶段的信息由项目公司在镇（街）村（居）两级宣传栏、项目现场公开，公示期应不少于30日。
亮点2：指导意见规定应“以不低于复建面积的1.0倍给予被搬迁人的房屋安置补偿权益进行补偿”，这是考虑到应首先保障被搬迁人的居住权，保证被搬迁人的基本生活条件。
被搬迁人可以取得的补偿权益包括房屋安置补偿权益和其他补偿权益两部分。经执法部门作出违法认定的建筑物、构筑物不予补偿。
房屋安置补偿权益按照不低于房屋复建建筑面积（简称“复建面积”）的1.0倍计算，具体标准在搬迁补偿安置方案中明确。
亮点3：【房屋复建建筑面积计算方法】复建面积由房屋可认定权益建筑面积（简称“可认定面积”）与土地可复建房屋建筑面积（简称“可复建面积”）作比较来确定：
（一）改造后有对应房屋用途的，可认定面积大于可复建面积的，按可认定面积认定为对应用途的复建面积；可认定面积小于可复建面积的，按可复建面积认定为对应用途的复建面积，但被搬迁人需向项目公司补交房屋建筑造价款。应补交的房屋建筑造价款亦可折算成面积，从可复建面积中抵扣。
集体性质的住宅用地须从复建面积中分离出集体经济组织的权益面积（简称“分离权益面积”）。
（二）改造后无对应房屋用途的，不计算复建面积。
亮点4：待土地出让后按照所对应比例的土地出让价款扣除应计提的农业土地开发基金后的40%分成（分配）给原村集体，搬迁补偿阶段不再补偿。
《指导意见》属于指导商业性搬迁行为的规范性文件，明确规定了现状固化时间点为项目开展基础数据调查首日，目的在于结合基础数据调查工作的开展，摸清改造范围内的基本情况，并明确现状固化时间点后，违法实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为都不予认定，为固化双方就确后规划为住宅、商服用地的，待土地出让后按照所对应比例的土地出让价款扣除应计提的农业土地开发基金后的40%分成（分配）给原村集体，搬迁补偿阶段不再补偿。
亮点5：在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，明确项目征收公告发布之日即为固化时间点。
项目征收公告具有法律约束效力，能够限制征收公告发布之后的所有扩建、加建和改建行为，因此征收公告发布之日即为固化时间点。
亮点6：【房屋安置补偿权益的可认定面积】可认定面积按以下方法确定：
（一）已办理不动产登记的房屋建筑面积确定为可认定面积。
（二）已办理土地使用权登记但未办理房屋所有权登记的建筑物面积，按以下分类认定，认定后的建筑物无需办理登记手续：
1、在1998年2月28日（含）之前实际已经建成建筑，按有资质的测绘机构出具的测绘面积认定。
2、在1998年2月28日后，有合法报建手续的在建及已建成建筑物（包括可通过违法处理后补办报建手续的），依据市（镇街）自然资源、住建部门审批批准的文件结合有资质的测绘机构出具的测绘报告认定。
亮点7：【不动产用途认定】住宅类和非住宅类按以下原则区分：
已办理不动产登记的，以不动产权证书载明用途确定；如房产证、土地证用途不一致但其中之一为住宅用途的，可认定为住宅类。
未办理不动产登记的，可结合报建材料、现状使用情况、测绘图纸、水电收费单据等，经所在镇街查核并出具证明，可按实际使用用途确定。
亮点8：搬迁补偿安置方案应结合项目具体实际和被搬迁人、土地所有权人等各方意愿情况，对不同土地所有权人（集体与国有）、不同土地使用权类型（划拨与出让）的补偿制定差异化标准。
亮点9：其他补偿权益以权益认定结果为依据通过评估确定，采用货币补偿的方式。具体包括：
（一）地上附着物及构筑物、房屋装修等的补偿。
（二）临时安置补偿，其它因搬迁、停产停业、工人遣散等造成的损失。
（三）不符合房屋安置补偿权益认定条件的不动产的补偿。
不符合房屋安置补偿权益认定条件的不动产是指1998年2月28日之后，未经市（镇街）自然资源或住建部门批准建设的，但未经执法部门作出违法认定的建成的建筑物、构筑物。
附：中山市旧村庄旧城镇搬迁补偿指导流程图、搬迁补偿安置权益分类与认定指导流程图
附原文件：
中山市旧村庄旧城镇全面改造项目搬迁补偿安置指导意见（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条【指导依据】为规范我市旧村庄旧城镇全面改造项目的搬迁补偿安置工作，保障被搬迁人的合法权益，根据有关法律法规，以及省市“三旧”改造等政策规定，制定本意见。
第二条【适用范围】我市行政区域内，需要通过签订搬迁补偿安置协议实施的旧村庄旧城镇全面改造项目适用本意见。
第三条【基本原则】搬迁补偿安置工作遵循“依法依规、尊重历史、标准统一、公平公开、有序安置”原则开展。
第四条【职责分工】市城市更新主管部门负责统筹区管委会、各镇政府、街道办事处（简称“镇街政府”）开展搬迁补偿安置工作；组织石岐、东区、西区、南区和岐江新城规划区等重点范围（统称中心区域）的镇街政府开展项目现状固化工作。
市城管和执法局负责对中心区域开展现状固化后的违法建设巡查，市各相关部门应按照各自职责，互相配合，共同做好旧村庄旧城镇搬迁补偿安置工作。
镇街政府负责组建权益认定审查小组并开展相关认定工作，协助并监督项目公司开展信息发布、协商谈判、签订搬迁补偿安置协议、落实搬迁补偿安置等工作。非中心区域的镇街政府还应当负责项目现状固化工作，做好现状固化后的违法建设巡查。
第二章 补偿安置流程
第五条【现状固化】市城市更新主管部门（中心区域）或镇街政府（非中心区域）在开展基础数据调查首日，组织利用信息技术手段开展对改造范围内的建筑物、构筑物及地上附着物等状况在影像信息和数据信息上进行固定和证据保存的工作，即现状固化。现状固化的相关信息资料作为日后权益认定的参考依据。
现状固化工作开展前，市城市更新主管部门（中心区域）或镇街政府（非中心区域）应当在镇（街）村（居）两级宣传栏、项目现场发布公告。
现状固化公告发布后，搬迁补偿范围内不得违法实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的不予补偿。
第六条【权益认定】现状固化后，镇街政府组织对被搬迁人可以获得补偿的范围开展认定工作，即权益认定。
镇街政府应组织属地城市更新和建设服务中心、城管住建和农业农村（工作）局和司法、市场监管等部门及村（居）委员会等代表组成权益认定审查小组，负责结合项目实际情况拟定统一的认定标准、程序，结合经验收通过的基础数据调查成果，对被搬迁人的房屋安置补偿权益及其他补偿权益数量进行认定，并对被搬迁人提出的异议进行处理。
权益认定过程中涉及职能部门法定职责的，由权益认定审查小组统一汇总报市自然资源、住建、城市管理和执法等职能部门按规定进行认定，若权属认定存在争议的，按照有关法律法规要求处理。
权益认定结果应当在镇（街）村（居）两级宣传栏、项目现场公开征求意见不少于30日。公示期满无异议的权益认定结果应当在镇（街）村（居）两级宣传栏、项目现场进行公布，该结果作为编制搬迁补偿安置方案和后续实施搬迁补偿安置工作的依据。
第七条【编制搬迁补偿安置方案】根据权益认定结果，旧村庄全面改造项目由镇街政府指导村集体编制搬迁补偿安置方案（编制内容要求见附件），旧城镇改造项目由市城市更新主管部门组织镇街政府（中心区域）或指导镇街政府（非中心区域）编制搬迁补偿安置方案，该方案作为改造方案的必备内容。在表决改造方案时应同时对搬迁补偿安置方案进行单独表决，并须取得规定比例的同意率。
搬迁补偿安置方案应结合项目具体实际和被搬迁人、土地所有权人等各方意愿情况，对不同土地所有权人（集体与国有）、不同土地使用权类型（划拨与出让）的补偿制定差异化标准。
搬迁补偿安置方案及其表决结果由镇街政府按照规定在镇（街）村（居）两级宣传栏、项目现场公开，公示期不少于30日。
第三章 搬迁补偿相关规定
第八条【搬迁补偿原则】搬迁补偿可以采用房屋置换、货币补偿、房屋置换和货币补偿相结合的方式实施。其中，住房优先采用房屋置换，非住房原则上采用货币补偿。
同一改造项目应当采用统一的搬迁补偿标准。
同一改造项目对不同土地所有权人（集体与国有）、不同土地使用权类型（划拨与出让）的补偿应体现差异化。
搬迁补偿标准等实施阶段的信息由项目公司在镇（街）村（居）两级宣传栏、项目现场公开，公示期应不少于30日。
第九条【补偿权益】被搬迁人可以取得的补偿权益包括房屋安置补偿权益和其他补偿权益两部分。经执法部门作出违法认定的建筑物、构筑物不予补偿。
房屋安置补偿权益按照不低于房屋复建建筑面积（简称“复建面积”）的1.0倍计算，具体标准在搬迁补偿安置方案中明确。
第十条【房屋复建建筑面积计算方法】复建面积由房屋可认定权益建筑面积（简称“可认定面积”）与土地可复建房屋建筑面积（简称“可复建面积”）作比较来确定：
（一）改造后有对应房屋用途的，可认定面积大于可复建面积的，按可认定面积认定为对应用途的复建面积；可认定面积小于可复建面积的，按可复建面积认定为对应用途的复建面积，但被搬迁人需向项目公司补交房屋建筑造价款。应补交的房屋建筑造价款亦可折算成面积，从可复建面积中抵扣。
集体性质的住宅用地须从复建面积中分离出集体经济组织的权益面积（简称“分离权益面积”）。
（二）改造后无对应房屋用途的，不计算复建面积。
第十一条【房屋安置补偿权益的可认定面积】可认定面积按以下方法确定：
（一）已办理不动产登记的房屋建筑面积确定为可认定面积。
（二）已办理土地使用权登记但未办理房屋所有权登记的建筑物面积，按以下分类认定，认定后的建筑物无需办理登记手续：
1、在1998年2月28日（含）之前实际已经建成建筑，按有资质的测绘机构出具的测绘面积认定。
2、在1998年2月28日后，有合法报建手续的在建及已建成建筑物（包括可通过违法处理后补办报建手续的），依据市（镇街）自然资源、住建部门审批批准的文件结合有资质的测绘机构出具的测绘报告认定。
第十二条【可复建面积及其他计算规则】可复建面积分为住宅类及非住宅类两种情形分类确定。
（一）住宅类可复建面积=证载土地面积×土地出让合同约定容积率（土地出让合同无约定按1.5计算）。
如涉及补交房屋建筑造价款，房屋建筑造价款=（可复建面积-可认定面积）×现状固化时间点同区片同类型每平方米商品住宅建筑造价。
如涉及房屋建筑造价款折算成面积的，折算复建面积=应补交的房屋建筑造价款÷现状固化时间点同区片同类型商品住宅每平方米成交均价。
如涉及集体性质的住宅用地须从复建面积中分离出集体经济组织权益面积的，分离权益面积=证载土地面积×1.5×三旧区片市场评估价×15%÷现状固化时间点同区片同类商品住宅每平方米成交均价。
以上公式中“现状固化时间点”的相关价格通过评估确定；“区片”以《中山市“三旧”改造区片市场评估价成果》划定的区片范围为依据。
（二）非住宅类的可复建面积、分离权益面积、房屋建筑造价等参照上述住宅类计算方法确定，在搬迁补偿安置方案中明确。
第十三条【不动产用途认定】住宅类和非住宅类按以下原则区分：
已办理不动产登记的，以不动产权证书载明用途确定；如房产证、土地证用途不一致但其中之一为住宅用途的，可认定为住宅类。
未办理不动产登记的，可结合报建材料、现状使用情况、测绘图纸、水电收费单据等，经所在镇街查核并出具证明，可按实际使用用途确定。
第十四条【其他补偿权益】其他补偿权益以权益认定结果为依据通过评估确定，采用货币补偿的方式。具体包括：
（一）地上附着物及构筑物、房屋装修等的补偿。
（二）临时安置补偿，其它因搬迁、停产停业、工人遣散等造成的损失。
（三）不符合房屋安置补偿权益认定条件的不动产的补偿。
不符合房屋安置补偿权益认定条件的不动产是指1998年2月28日之后，未经市（镇街）自然资源或住建部门批准建设的，但未经执法部门作出违法认定的建成的建筑物、构筑物。
第十五条【其他补偿权益的补偿规定】上述列举的其他补偿权益应当参照我市公益性项目用地征收补偿实施意见的同类标准进行补偿。无相关标准的，由具备资质的评估机构评估确定。评估机构的选取方式及程序在搬迁补偿安置方案中明确。
第十六条【代管人的补偿安置规定】在实施搬迁补偿安置过程中，对于产权人不明或产权人下落不清晰的，其权利义务由镇街政府指定代管人代为行使；相关不动产权益原则上以房屋置换方式补偿。该不动产内的原居住权人仍享有合法的居住权。
第十七条【公益性设施补偿安置规定】各种地上地下的公共市政设施、公共服务设施等公益性设施的补偿，应当在搬迁补偿安置方案中明确。
第十八条【搬迁奖励的说明】在实施搬迁补偿安置过程中，鼓励项目公司根据项目实际设置搬迁奖励。
第四章 争议处理
第十九条【调查测量、现状固化和认定的争议处理】现状固化及权益认定过程中，被搬迁人对房屋测绘成果有异议的，测绘机构应当作出解释说明。对测绘机构作出解释说明后仍有异议的，被搬迁人可委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。
对权益认定结果有争议的，应按照相关规定办理。
第二十条【争议的解决】搬迁补偿安置过程中存在争议的，各方应该平等友好协商，协商不成的，由镇街政府组织调解，经调解仍无法达成协议的，可依法通过仲裁、裁决及诉讼等途径解决。
第五章 附 则
第二十一条通过签订搬迁补偿安置协议实施全面改造的“工改工”项目，涉及权益认定及补偿标准可参照本意见执行。
第二十二条本意见由中山市人民政府负责解释，具体解释工作由城市更新局负责。
第二十三条本意见自颁布之日起实施，有效期5年。
《中山市旧村庄旧城镇全面改造项目搬迁补偿安置指导意见》政策解读
我市制定了规范性文件《中山市旧村庄旧城镇搬迁补偿安置指导意见》（以下简称《指导意见》），于 年 月 日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》（中府〔2015〕14号）的相关规定，现就文件解读如下：
一、文件出台背景
2009年以来，按照部省合作共建节约集约用地示范省的部署，我市积极响应，加快促进土地节约集约利用，盘活存量土地资源、推动产业升级，完善城市功能。当前，我市正处于加快转型升级、促进高质量发展的关键阶段，对土地资源保障的效率、结构和质量都提出了新的更高要求。因此，市委市政府高度重视城市更新（“三旧”改造）制度设计，推动“三旧”改造取得突破性进展，提高存量建设用地利用效率。2020年12月，根据市政府重新构建“三旧”改造工作政策体系的工作要求，我市出台了《中山市城市更新管理办法》（中府〔2020〕93号）以及《中山市旧厂房升级改造实施细则》（中府〔2020〕94号）、《中山市旧村庄旧城镇全面改造实施细则》（中府〔2020〕95号），下一步工作将着眼于相关配套制度的编订工作。本《指导意见》作为我市城市更新（“三旧”改造）政策体系中相关配套制度的一部分，对于促进旧村庄旧城镇全面改造工作、建立健全“三旧”改造利益共享机制，统筹兼顾政府、集体、土地权利人和市场主体等各方利益具有重要意义。
根据我局的工作部署要求，我局在对近年拟开展的旧村庄、旧城镇改造搬迁补偿意愿调查情况摸底的基础上，结合我市实际，研究制订了本《指导意见》。
二、文件依据
1.《中华人民共和国民法典》
2.《中华人民共和国土地管理法》
3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》
4.《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）
三、核心和重要内容解读
本《指导意见》主要规范的是搬迁补偿安置工作各方的行为，以维护被搬迁人的主体利益为核心，涵盖了现状固化、权益认定、搬迁补偿安置方案、补偿安置工作、争议处理等五个方面共二十四条。现将重点内容解读如下：
（一）搬迁补偿安置工作中各方主体的定位及相互关系
搬迁补偿安置工作属于社会利益的重大调整，涉及面较广，是城市新旧动能转换的主战场之一，将会深刻影响城市的外部面貌、城市的内部结构以及城市治理的组织形式，是“再城市化”下的深刻转换。在这个工作中涉及多个主体，包括了：市直属部门、属地镇街政府、被搬迁人和项目公司。
市直属部门负责统筹搬迁补偿安置工作，并提供业务指导和相关政务服务；属地镇街政府负责为双方提供协商的平台以及为被搬迁人不动产权益在新旧转换过程中提供保障和监管。
（二）基本原则如何确定？
搬迁补偿安置工作是涉及社会多方面的利益和社会生活方式的重大调整，可能涉及较大范围权利人的权益转换，为维护这个变迁过程中的社会正义，使补偿安置工作能最大程度的减少争议与纠纷，要求搬迁过程中各主体都应当遵守基本原则。“依法依规”体现了搬迁补偿安置过程中的法制要求，所有的行为都应遵照相关法律法规的规定；“尊重历史”体现了尊重历史与现状的客观存在以及解决历史遗留问题的要求，成为改善现状的一个基本参照体；“标准统一”，体现了搬迁补偿过程中认定与补偿的一致性要求；“公开公平”，旨在营造全过程透明的公平协商环境，实现和谐搬迁、有序改造；“有序安置”，体现了保障被搬迁人基本生活条件的要求。
（三）搬迁补偿安置整个过程如何设置？
1.流程设置的依据及原则
（1）搬迁补偿安置工作参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的征补流程，在吸收了“调查、认定和补偿”的操作方式的前提上，在《指导意见》中设置了“调查、固化、认定和补偿”四个核心环节，作为整个《指导意见》的基础。以尽可能统一这两种搬迁补偿安置方式的大致一体的模式。
（2）搬迁补偿安置流程的设置体现了遵循市场规律的原则，保障公平协商，在相应环节设置了适当合理的弹性原则。
（3）在搬迁补偿安置过程中，政府应积极发挥在规划统筹、监督管理以及保障权益等方面的重要作用，在其他方面也积极探索发挥市场主体的积极作用。
2.搬迁补偿安置的整个流程包括：（1）以项目开展基础数据调查首日为工作起点，将其作为搬迁补偿安置工作的权益固化时间点，结合基础数据调查开展现状固化工作；（2）通过现状固化将被搬迁人的相关权益进行固定和保存；（3）由权益认定审查小组对这些权益进行价值确认；（4）城市更新项目经市政府批准启动后，相关单位编制《搬迁补偿安置方案》，在该方案中确定补偿的标准及方式，并需得到村集体户代表80%以上及集体土地上盖建筑物合法权利人80%以上表决通过签名同意，通过后与改造方案一并交由市政府批准；（5）方案经批准后，结合经市政府批准的改造方案和招商方案，由入围项目公司组织实施《搬迁补偿安置协议》的签订工作，12个月内签约率达80%以上后可确认其改造主体资格，并由项目公司启动具体搬迁补偿安置工作。
（四）如何现状固化？
1.固化点的设置。
在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，明确项目征收公告发布之日即为固化时间点。项目征收公告具有法律约束效力，能够限制征收公告发布之后的所有扩建、加建和改建行为，因此征收公告发布之日即为固化时间点；《指导意见》属于指导商业性搬迁行为的规范性文件，明确规定了现状固化时间点为项目开展基础数据调查首日，目的在于结合基础数据调查工作的开展，摸清改造范围内的基本情况，并明确现状固化时间点后，违法实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为都不予认定，为固化双方就确认实际权益范围设置合理过渡环节。
2.固化的内容及作用
市城市更新局（中心区域）或镇街政府（非中心区域）可以采用无人机倾斜摄影测量等技术手段对改造范围内的不动产进行固化，以固化改造范围内的土地、建筑物、构筑物、地上附着物等的现状为基础形成影像图等权益固化结果。现状固化时间点后，违法实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为都不予补偿。
（五）如何权益认定？
1.工作内容：由镇街政府组建权益认定审查小组，权益认定审查小组负责在认定范围内，拟定权益认定规则及程序，确认被搬迁人可获得的各项补偿权益。
2.认定范围
参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《中山市人民政府关于中山市公益性项目建设征收补偿的实施意见》的认定原则，对已有执法部门作出违法认定的建成的建筑物、构筑物不纳入补偿权益范围。本《指导意见》中将纳入补偿权益范围分为房屋安置补偿权益及其他补偿权益两部分，目的在于考虑现实情况，使被搬迁人对自己可获得的补偿权益有更直观的认识。房屋安置补偿权益主要包含的是有合法报建手续且未有违法处罚认定的建设权益，其他补偿权益则列举了除房屋安置补偿权益外可予以补偿的内容。
对未办理使用权登记的村集体土地自愿转为国有性质土地，改造后规划为住宅、商服用地的，待土地出让后按照所对应比例的土地出让价款扣除应计提的农业土地开发基金后的40%分成（分配）给原村集体，搬迁补偿阶段不再补偿。
3.认定方式
（1）房屋安置补偿权益
房屋安置补偿权益在搬迁补偿安置方案中确定，具体由房屋复建建筑面积（下简称“复建面积”）和补偿系数共同协商确定，复建面积由权益认定审查小组以不动产证载面积为基础，先通过本《指导意见》中的相关公式计算得出土地可复建房屋建筑面积（下简称“可复建面积”）；并按照认定规则得出房屋可认定权益建筑面积（下简称“可认定面积”）；再将可复建面积与可认定面积进行比较，遵循两者中谁大为准的原则确定复建面积，乘以按照搬迁补偿安置方案中协商确定的补偿系数，最终得出房屋安置补偿权益。
通过权益认定审查小组认定确定得到的复建面积，根据实际工作中可能会碰到的需要计算可复建面积、房屋建筑造价款、折算复建面积、分离权益面积集中情况，给出了计算方法。
（2）其他可补偿权益
与房屋安置补偿权益不同，其他可补偿权益是以权益认定结果为依据通过评估确定。
（六）如何补偿安置？
搬迁补偿安置应以权益认定结果为依据，以房屋复建建筑面积为基础，结合补偿系数确定被搬迁人的房屋安置补偿权益，补偿系数由搬迁双方协商确定，但不得低于1.0倍，并最终落实在搬迁补偿安置方案中；应对不同所有权属（集体与国有）、不同土地使用权类型（划拨与出让）的补偿价值进行差异化处理。
其他补偿权益依照相关标准结合评估确定。被搬迁人的补偿权益确定之后，可按个人实际选择房屋置换、货币补偿或者二者相结合的补偿方式。
（七）搬迁补偿安置工作的信息公开（公示与公布）有何规定？
搬迁补偿安置工作虽然属于商业拆迁行为，但仍应遵循信息公开的相关要求，以信息公开为抓手，建立有效的风险防控体系，打造“三旧”改造阳光工程，严防廉政风险，同时保障被搬迁人的知情权和异议权，维护他们的合法权益。信息公开分为公布和公示两种，涉及与被搬迁人核心利益相关的关键环节、节点信息必须公开，其余信息则由双方自主决定公开与否。
信息公开遵循谁负责谁公开的原则，依照不同的工作阶段由不同的主体进行公开。涉及需要公示的信息应确保公示期不少于30日，并且公示期间可以同步开展下一步工作，在小范围异议的情况下，协商不成的部分不影响其他工作的开展，这是为了加快城市更新项目工作进度；同时，对在公示期满前提出的异议，经核定并在下一环节的数据信息中进行修正的，也需补充公开，这些规定，都较充分体现和保障被搬迁人的知情权、参与权和异议权。
（八）如何处理搬迁补偿安置的争议？
根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府〔2019〕71号）》中“（九）强化行政司法保障。”的相关规定，《指导意见》对争议的处理遵循协商先行的原则，提倡以民事协商的形式解决争议，在双方协商不成时，镇街政府负有对争议双方进行调解的义务和责任，经调解仍无法达成协议的，争议双方均可以提起仲裁或申请民事诉讼。
（九）如何保障被搬迁人权益？
《指导意见》从多个方面保障被搬迁人的可补偿权益，主要体现在：
1.《指导意见》的出发点和归宿，是以被搬迁人的权益保障为根本；
2.在基础数据调查、现状固化、权益认定、补偿安置等方面涉及的调查标准、固化时间点、认定标准、评估时间点、补偿标准等所有事项，采取统一现状固化时间点、统一搬迁补偿价值评估时间点、统一权益认定标准和统一补偿安置标准，营造公平透明的协商环境；
3.政府全程参与、监督管理。在涉及被搬迁人权益的关键环节如基础数据调查、现状固化及权益认定、制定补偿安置方案等，都要求由镇街政府验收、批准和公布，体现了政府主导下对保障被搬迁人权益的重视；
4.被搬迁人有权知晓涉及其自身权益的事项并对此提出异议的权利，因此，搬迁补偿工作中的有关信息也将做到主动公开，同时公示异议期较长，有助于被搬迁人及时行使权利；另外，《指导意见》中亦规定了被搬迁人有权要求公开其他信息，这些都为充分保障了被搬迁人的知情权、参与权和申诉权而设。
5.《指导意见》中要求房屋置换、货币补偿和房屋置换与货币补偿相结合的三种补偿安置方式中，住宅应以房屋置换为主，并且规定了应“以不低于复建面积的1.0倍给予被搬迁人的房屋安置补偿权益进行补偿”，这是考虑到应首先保障被搬迁人的居住权，保证被搬迁人的基本生活条件。
6、《指导意见》中设置了在产权人不明情况下的代管制度、对特殊群体的保障措施。
7.《指导意见》中还对被搬迁人所属地区的公共利益的保护设置了保障措施。
8.《指导意见》中规定了争议解决的路径，被搬迁人可按照法定程序维护自己的合法权益。
四、与“公益性征收”补偿标准的比较
“公益性征收”指《中山市人民政府关于中山市公益性项目建设征收补偿的实施意见》（中府〔2019〕107号）。《指导意见》与《公益性征收》有相同之处，都属于规范搬迁补偿安置行为的政策文件，但二者仍有较大的差异。下面从对象、政府作用、实现途径、适用范围、程序要求和办理目标等六方面进行比较。
表1《指导意见》与《公益性征收》的差异对比
序号 | 比较 | 《指导意见》 | 《公益性征收》 |
1 | 搬迁主体 | 项目公司和被搬迁人 | 属地政府和被搬迁人 |
2 | 政府作用 | 提供指导服务和监管平台 | 主导和实施的主体 |
3 | 性质 | 指导商业拆迁行为的规范性文件 | 规范国家征收行为的规范性文件 |
4 | 适用范围 | 符合要求的城市更新改造项目 | 限定在公益性项目建设需要 |
5 | 程序要求 | 各阶段工作无明显界限，可按顺序进行也可同步进行，比较有弹性 | 需严格按照流程规范开展工作 |
6 | 办理目标 | 以营利为目的，促进新旧动能转换，走高质量发展道路 | 以非营利为目的，满足公共利益的需要 |
由上述表格可见，二者在性质上存在着根本的差异，这不仅影响到了适用范围以及程序等相关要求，也导致了具体补偿办法与标准的差异。
表2《指导意见》与《公益性征收》补偿标准的对比
《指导意见》 | 《公益性征收》 | ||
类型 | 房屋安置补偿权益 | 其他补偿权益 | 农民集体所有土地补偿、青苗补偿、地上附着物征收补偿 |
价值认定方法 | 以面积认定为基础，按公式计算相关权益 | 以评估方式认定价值 | 以评估方式为主 |
补偿方法 | 房屋置换、货币补偿或二者相结合的方式 | 产权调换、货币补偿或二者相结合的方式 | |
在具体的条文中，《公益性征收》对不同类型的补偿项目都规定了详细明确的补偿标准，而《指导意见》属于指导性的文件，仅对项目的补偿标准作底线规定，即不应低于该标准进行补偿，保障被搬迁人基本权益。