【广发宏观盛旭】“旧改”与产业链脉络

郭磊宏观茶座

广发证券资深宏观分析师盛旭

shengxu@gf.com.cn

广发宏观郭磊团队

报告摘要

第一，4月17日政治局会议关于扩大有效投资的第一项举措就是“实施老旧小区改造”。

第二，什么是老旧小区改造？与棚户区改造有何不同？

第三，老旧小区改造体量如何？涉及多少投资规模？

第四，老旧小区改造的资金来源是什么？

第五，老旧小区改造涉及哪些产业？与哪些产业链形成共振？

详细摘要

4月17日政治局会议关于扩大有效投资的第一项举措就是“实施老旧小区改造”。

我们简单梳理一下旧改的政策脉络。2015年，政策首提旧改，中央城市工作会议提出“加快城镇棚户区和危房改造，加快老旧小区改造”。2017年，旧改进入试点期，住建部在广州、韶关、柳州、秦皇岛等15个城市率先开展旧改试点。2019年，旧改开始在全国范围内加速推进，年中政治局会议指出要实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程。今年4月国务院常务会议指出，继续推进各地改造城镇老旧小区3.9万个。

4月17日政治局会议关于扩大有效投资的第一项举措就是实施老旧小区改造。4月17日政治局会议强调，“要积极扩大国内需求。要释放消费潜力，做好复工复产、复商复市，扩大居民消费，适当增加公共消费。要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新型基础设施投资，促进传统产业改造升级，扩大战略性新兴产业投资”。其中关于消费部分的亮点是增加公共消费，在前期报告《什么是公共消费》中，我们对公共消费做出了详细阐释；而关于投资部分的亮点就是实施旧改。

什么是老旧小区改造？与棚户区改造有何不同？老旧小区指的是城市建成区范围内建成使用20年以上，或环境质量差、配套设施不足、建筑功能不完善、结构安全存在隐患、能耗水耗过高、建筑设备老旧破损的居住生活聚集居地。住建部初步把老旧小区改造分成三类：保基本的配套设施（与居民生活直接关系），提升类的基础设施（公共活动场地）与完善公共服务类的内容。

棚改通过拆除新建（改建、扩建、翻建）对棚户区实施改造，而旧改不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，主要是更新改造小区水电气路及光纤等基础设施，对于商品房销售和房地产开发投资的影响比较微弱。因此棚改对经济的主要影响表现在房地产投资，旧改则主要影响基础设施建设。

显而易见，（1）旧改涉及住房和建筑业这样具有上下游广泛带动效应的领域，但是又不会连带土地市场和房价等可能引发资产泡沫的问题，属于宏观上比较合意的方向；（2）旧改包含对小区进行光纤通信网络、5G通信、充电桩甚至智慧城市应用的改造，因此虽属传统基建领域，但对新基建也会有一定带动，可以有效实现新老基建结合；（3）旧改可以改善居民福利，属于民生工程；也会对居民消费有一定带动。

老旧小区改造体量如何？涉及多少投资规模？我国2000年前老旧居住小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。截至2019年5月底，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，估计建筑面积超过42亿平方米。根据我们的估算，旧改潜在的存量规模则将分别在2020-2022年达到48.2亿、52.9亿与65.9亿平方米。

老旧小区改造涉及多少投资规模？自2017年试点开展以来，全国各省市相继出台各种老旧小区改造政策，我们根据部分省市测算单位投资平均值，结合全国计划改造面积与2020年推进各地改造城镇老旧小区计划，保守估算，年内旧改投资规模大约为2000亿元，预计将提升基建投资增速1.0-1.5个百分点。

老旧小区改造的资金来源是什么？2017年住建部、发改委、财政部联合发布《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，按照“谁受益、谁出资”原则，结合实际合理确定改造费用分摊规则，完善居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制。具体到不同省市或地区，各地实施旧改的资金来源结构也有所不同，整体来看仍是财政资金主导。

今年财政部进一步将旧改和应急医疗等领域一起纳入专项债的新增使用范围。

老旧小区改造涉及哪些产业？与哪些产业链形成共振？根据福建、辽宁、内蒙、浙江等地区的旧改相关规定，旧改的具体内容大致包括建筑本体（外立面、屋面、屋顶、楼体附属设施、楼道、电梯等整治整修）、基础设施（排雨排污、水气电管道、小区道路、停车设施、环卫设施、安防设施、无障碍设施等维修建设）、小区环境（绿化、照明、围墙大门、文化宣传与休闲设施整治）、公共服务设施（快递柜、自动售货机、公共管理用房与公共卫生间等增设），北方地区的旧改内容还包括供热供暖管道与热计量装置。

几乎每个地区的旧改都包括了光纤通信网络与5G通信设备等改造内容，浙江等经济较发达地区还在老旧小区改造中纳入了智慧城市的内容，如智慧养老、智慧安防、智慧消防、智慧停车、远程抄表等智慧小区应用、人脸识别系统、生态排水与海绵化改造，屋顶、道路与草坪采用太阳能发电或照明系统等等。

以《北京老旧小区改造技术标准》为例，涉及改造项目类型最广的工业材料主要有钢材、混凝土、管材、砂浆、涂料、线缆、阀门、防水卷材、塑钢窗、砂子、水泥、建筑用砖、木材、保温板等。

我们统计了不同类型的改造工程对各类材料的具体耗用量，其中钢材、混凝土、砂浆、水泥等广泛应用于房地产施工产业链，而管材、涂料、线缆、防水卷材、保温板等则更多应用于房地产竣工产业链。我们预计老旧小区改造能够与地产施工、地产竣工产业链形成需求共振，且对竣工产业链的共振作用要显著强于施工产业链。

此外，旧改可以带动家电（厨房家电、空调、冰洗）、家具、装饰装潢等耐用消费品的置换需求；汽车等衍生需求；对社区物业、餐饮、零售、养老、教育等服务类消费也有促进作用。

核心风险假设：老旧小区改造低于预期；经济下行超预期。

正文

4月17日政治局会议关于扩大有效投资的第一项举措就是“实施老旧小区改造”。我们简单梳理一下老旧小区改造的政策脉络。2015年，政策首提旧改，中央城市工作会议提出“加快城镇棚户区和危房改造，加快老旧小区改造”。2016年，中共中央国务院与人大会议“十三五规划”提出“大力推进城镇棚户区改造，有序推进老旧住宅小区综合整治”。2017年，旧改进入试点期，住建部在广州、韶关、柳州、秦皇岛等15个城市率先开展旧改试点。2018年，政府工作报告和国务院先后提出有序推进“城中村”、老旧小区改造，鼓励加装电梯。

2019年，旧改开始在全国范围内加速推进，相关政策与实施细则密集出台，3月，政府工作报告提到城镇老旧小区改造的多条具体措施，4月住建部、发改委、财政部《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》全面推进城镇老旧小区改造。此后，国务院也于6月、7月、12月多次部署推进旧改工作。

2020年4月，国务院常务会议指出，继续推进各地改造城镇老旧小区3.9万个，政治局会议强调积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，发改委《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》指出改造老旧小区，加快推进城市更新。4月17日，政治局会议关于扩大有效投资的第一项举措就是实施老旧小区改造。4月17日政治局会议强调，“要积极扩大国内需求。要释放消费潜力，做好复工复产、复商复市，扩大居民消费，适当增加公共消费。要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新型基础设施投资，促进传统产业改造升级，扩大战略性新兴产业投资”。其中关于消费部分的亮点是增加公共消费，在前期报告《什么是公共消费》中，我们对公共消费做出了详细阐释；而关于投资部分的亮点就是实施旧改。

什么是老旧小区改造？与棚户区改造有何不同？根据中国城市科学研究会《城市旧居住区综合改造技术标准》，老旧小区指的是城市建成区范围内建成使用20年以上，或环境质量差、配套设施不足、建筑功能不完善、结构安全存在隐患、能耗水耗过高、建筑设备老旧破损的居住生活聚集居地（不包括危旧房，或列入棚户区改造、征收拆迁、重大项目建设等计划的旧居住区）。目前，根据住建部对老旧小区改造内容的解释，可以初步把老旧小区改造分成三类：保基本的配套设施，提升类的基础设施与完善公共服务类的内容。保基本的配套设施指的是和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善、垃圾分类设施的配套和北方地区供暖设施的修缮等；提升类的基础设施指的是公共活动场地，停车场、活动室、物业用房等；完善公共服务类的内容是在前两者的基础上，改善居住条件，完善基本公共服务和基本公共环境，如养老抚幼、文化医疗、家政快递、便民便利店等设施。

“旧改”将逐渐接力“棚改”，继续助力固定资产投资。根据住建部数据，2019年全国棚改计划新开工289万套，其中1-11月开工315万套，占年度目标任务的109%，完成投资1.16万亿元，但与2018年实际完成量相比，仅占2018年棚改规模的46%。2019年，政策多次提出提出“加快改造城镇老旧小区”，“旧改”将逐渐接力“棚改”，继续助力固定资产投资。但二者之间也存在一定差异。如棚改通过拆除新建（改建、扩建、翻建）对棚户区实施改造，而旧改不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，主要是更新改造小区水电气路及光纤等基础设施，促进住户户内改造并带动消费。老旧小区改造项目投资周期很短（一般半年之内），对于商品房销售和房地产开发投资的影响比较微弱，也基本不涉及土地购置费用。因此棚改对经济的主要影响表现在房地产投资，旧改则主要影响基础设施建设。

老旧小区改造体量如何？涉及多少投资规模？据住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波在第十一届全国既有建筑改造大会上介绍，我国2000年前老旧居住小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。其中，未达到节能50%标准的建筑面积还有17亿平方米，缺乏无障碍设施的建筑面积19亿平方米，基础设施老化环境较差的小区数量超过10万个，占老旧小区总量的60%以上。住建部数据显示，截至2019年5月底，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，估计建筑面积超过42亿平方米。

根据城镇居住建筑面积体量来测算，1999年新增城市住宅建筑面积为48490.7万平方米，根据老旧小区定义“城市建成区范围内建成使用20年以上”，合理估计2019年新增老旧小区面积约为4.8亿平方米。同理，2000、2001和2002年新增城市住宅建筑面积分别为62,147.6万平方米、47,157.4万平方米和129,500.0万平方米（其中商品房面积为16,570.3万平方米、19,938.8万平方米和23,702.3万平方米），据此估算，2020、2021和2022年将会分别形成新增老旧小区改造规模6.2亿平方米、4.7亿平方米和13.0亿平方米，尤其在2022年，旧改规模显著增加；那么旧改潜在的存量规模则将分别在2020-2022年达到48.2亿、52.9亿与65.9亿平方米。

自2017年试点开展以来，全国各省市相继出台各种老旧小区改造政策，2017年攀枝花发布《攀枝花市老旧小区改造试点工作方案》，2018年河北和安徽发布《河北省老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》和《关于细化下达2019年度全省城市老旧小区整治改造计划的通知》。除此之外，淄博、呼和浩特、濮阳、丽江、海南、广州、连云港、合肥、济南、昆明等地区也分别发布了老旧小区改造计划，根据这些省市测算出的单位投资平均值为176.6元/每平方米。由于全国计划改造面积约40亿平方米，且旧改潜在的存量规模则将分别在2020-2022年达到55.2亿、63.0亿与89.6亿平方米，预估2000年之前建成的老旧小区投资额在7064亿元左右，考虑到价格、改造项目追加金额等因素，实际投资额可能高于这一规模。例如，根据《北京市老旧小区综合改造工程造价指数》，从2016年9月到2019年6月之间的两年多时间内，北京市老旧小区综合改造工程各项造价指数上涨了4.42%到28.81%不等，平均涨幅13.19%。由于2020年推进各地改造城镇老旧小区3.9万个，保守估算，年内旧改投资规模大约为2000亿元，预计将提升基建投资增速1.0-1.5个百分点。

老旧小区改造试点情况怎样？从2017底住建部公布广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波等15个旧改试点城市以来，经过两年多的建设，旧改已取得了阶段性成果。2018年，15个试点城市共计完成老旧小区改造1010个，2019年继续完成947个小区改造，根据试点城市的2020年旧改开工计划，预期2020年将再增加老旧小区改造数量达到1759个。如果考虑到绝大多数城市在2019年的实际完成量皆大于预期完成量，预计2018-2020年的实际完成量不低于3716个，高于2018-2020期间15个试点城市公布的预期建设总量2753个。由此可以合理预测，试点城市将于2020年基本或者超额完成改造目标。

老旧小区改造的资金来源是什么？2017年住建部、发改委、财政部联合发布《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，按照“谁受益、谁出资”原则，结合实际合理确定改造费用分摊规则，完善居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制。明确居民出资责任，居民出资部分可通过住宅专项维修资金、公共收益等渠道落实，鼓励居民个人捐资、捐物参与老旧小区改造。督促管线单位落实责任，通过直接投资、落实资产权益等方式参与老旧小区改造。引导水、电、气、通信运营企业开展小区内以及小区相关的供水、供电、供气、通信等基础设施的改造提升。积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造。

根据不同试点地区或其他省市的规定，各地实施旧改的资金来源也有所不同。例如，淄博、攀枝花、濮阳、沈阳、柳州、宁波、襄阳等地区旧改资金由政府、国有企业、专业经营单位、居民等各方共同承担，厦门、济南等地区采取财政以奖代补的方式，广州、昆明、宁夏等则主要来源于财政资金。整体来看仍是财政资金主导。

根据广发宏观团队在《从专项债投向的边际变化看政府投资导向》中的分析，今年财政部进一步将旧改和应急医疗等领域一起纳入专项债的新增使用范围，虽然目前专项债中与旧改直接挂钩的项目占比相对较小，但预计年内相关投资项目将呈现显著增长。

老旧小区改造涉及哪些产业？与哪些产业链形成共振？根据福建、辽宁、内蒙、浙江等地区的旧改相关规定，各地旧改的具体内容大致包括建筑本体（外立面、屋面、屋顶、楼体附属设施、楼道、电梯等整治整修）、基础设施（排雨排污、水气电管道、小区道路、停车设施、环卫设施、安防设施、无障碍设施等维修建设）、小区环境（绿化、照明、围墙大门、文化宣传与休闲设施整治）、公共服务设施（快递柜、公共管理用房与公共卫生间等增设），北方地区的旧改内容还包括供热供暖管道与热计量装置。

需要说明的是，几乎每个地区的旧改都包括了光纤通信网络与5G通信设备等内容，浙江等经济较发达地区还在老旧小区改造中纳入了智慧城市的内容，如智慧养老、智慧安防、智慧消防、智慧停车、远程抄表等智慧小区应用、人脸识别系统、生态排水与海绵化改造，屋顶、道路与草坪采用太阳能发电或照明系统等等。

我们以《北京老旧小区改造技术标准》为例，整理33个不同类别改造项目所需耗用的工业材料，并统计了不同类型的改造工程对各类材料的耗用量。涉及改造项目类别最多的工业材料主要有钢材、混凝土、管材、砂浆、涂料、线缆、阀门、防水卷材、塑钢窗、砂子、水泥、建筑用砖、木材、保温板等。

其中对钢材、混凝土、砂浆、砂子、水泥、砖块、木材等建筑材料广泛应用于房地产施工产业链，而管材、涂料、线缆、阀门、防水卷材、塑钢窗、保温板等则更多应用于房地产竣工产业链。前者由于仅涉及改造加固等环节，与新建房地产建筑工程之间存在很大差异，因此在同等工程量的情况下对钢材、混凝土、砂浆、水泥等建材的耗用量应明显低于房地产施工。而后者则涉及到外层的重新粉刷、增加保温层、管道老化更换等，对于达到一定年限的老旧小区，工程量可能接近于同等建筑面积下的房地产竣工。因此，我们预计老旧小区改造能够与地产施工、地产竣工产业链形成需求共振，且对竣工产业链的共振作用要显著强于施工产业链。