出来混迟早要还的——一个不行贿的开发商才是好开发商
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“出来混迟早要还的”《无间道2》热播后倪坤生前的这句口头话开始很流行。6月21日晚，手机上跳出来下图老黄涉嫌行贿被撤销政协委员的消息，坐实了前段时间的协助调查的传闻。
看到这个消息我很诧异啊，世纪金源的黄老板多牛啊，世纪城的广告语叫：我们造城！一听就大气磅礴啊！而且老黄还是中国首善啊！咋说出事就出事了呢？记得万达帝国的王首富12年在清华演讲的时候说：万达敢说不行贿！说完就被一纸法院判决书给啪啪打脸了。
那么为什么首富和笨笨没事，老黄却在66岁这个大顺之年遭殃了呢？一方面是因为万达和万科都是下面人干的，出事了也由下面的临时工背锅。而老黄自己却是因为牵涉到西南大佬白恩培的案子里了，据说后面还有更大的牵连吧；另一方面这就要说到老黄是怎么发家的了：老黄原来是福州小山村的一个农家小伙，因为不甘贫穷86年35岁的时候才踏着改革的春风去东南亚闯江湖，91年回国后摇身一变成了归国华侨并且创立了福州金源房地产有限公司，在福建等地开发了一些小楼盘，名气和资产规模应该讲还是比较有限的。命运的转折点发生在春天的故事，1997年香港回归随即五年一次的华山论剑举办。就在这一年，某大佬由闽入京升任长老团之一兼京兆尹。也在这一年，老黄当年还叫阿黄携其掘到的第一桶金（据说9000万），也由闽入京，开始了征战帝都的光辉岁月。房地产企业要想做大做强，有一种说法叫得魔都者得天下，但是在天朝，如果不能在帝都占据一席之地，你在业内算个球啊？融创孙老板当年虎落平阳，后来不就是凭着帝都西山一号院一战成名，成功翻盘，从此擒获白富美走向人生巅峰。
阿黄入京很快就相中了位于北京西部的海淀区四季青乡的3000亩菜地。按当时的行情，这里一亩地，至少要在五到六百万之间。但是，根据现有披露的资料显示，黄老板经过“协商议定”后最终确定的协议出让价为60万元一亩，总价18个亿。9000万，仅仅是18亿土地价款的5%，这么点钱，如何能撬得动这个后来被黄老板命名为“世纪城”的千亩大盘？项目刚开始启动时资金不足的困扰，并没能够把黄老板吓倒。黄老板继续商定：每亩地先交一万元定金，余款可在世纪城开盘销售完毕后偿付。3000万从世纪城的财务帐上划出之后，黄老板随即拿到了这一大片位于北京西四环内侧的土地！紧接着，精明过人的黄老板又从其老家福州市的连江县拉来一支又一支浩浩荡荡的建筑队伍。
当胼手胝足累如牛马的建筑工人让将近300栋的高楼大厦在这3000亩的土地上如雨后春笋一般拔地而起的时候，黄老板帐上那6000万的资金仍然原封不动地死死趴着。因为，黄老板跟所有这些从两千公里之外远道而来的建筑商全都签署了一份连行文格式都整齐划一的《战略合作协议》，协议的中心思想是：乙方（建筑公司）全垫资施工，所有与建筑有关的费用先由乙方垫资，待甲方售楼完毕后支付。所以，盖楼，黄老板暂时可以不掏一分钱。
这还不够过瘾。在每栋大楼打完地基刚一到“正负零”的时候，世纪城就开始销售了。于是，从四面八方蜂拥而至纷至沓来的购房者在只看过世纪城售楼处的精美沙盘的情况下就纷纷解囊，把他们省吃俭用乃至东挪西借的一笔笔数以百万计的巨款打到了黄老板的帐上。
据当时供职于世纪城销售部如今已是万科集团高管的陈龙兵先生回忆，当时世纪城销售最火爆的时候，一天里进帐的售楼款，八九个亿也是平常的事儿。世纪城，这个当年轰动京城内外的、当时以铿锵有力掷地有声的“我们造城”这四个字作为广告词的巨无霸式的超级大盘，就这样横空出世！
并且世纪城的容积率，最终从2.2调高到了不可思议的3.9，3000亩，3.9的容积率，也就是说，世纪城这个体量惊人的庞然大物的总建筑面积高达800万平方米。以当时均价9000元一平米计算，销售总额为：720个亿。就这样，一代天才开发商阿黄，仅仅以不足亿元的资金，就打造出了720亿的世纪大盘，并让自己赚到了不低于300亿元的巨款。
2002年的那次华山论剑过后，某大佬的办公室从帝都正义路的市委大院搬入中枢，随即，黄老板离开霸都，挥师南下，转往湘、滇、皖一带，开始复制帝都郊区造城的辉煌继续扩大战果，当年在合肥横空出世横扫合肥乃至安徽的房地产企业蓝鼎置业的大佬仰老板据说在帝都也就是给黄老板拎拎包得角色。后来合肥本地媒体还报道合肥招商引资的成果说某企业从北京来滨湖新区投资，几千万发展到百亿规模，所以在合肥都能成功赚到百亿，何况帝都呢？世纪城的造城运动通常选择与政府进行战略合作，在城市近郊开发新兴城区，以规模和低价来进行疯狂的碾压式发展过去的黄金二十年取得了巨大的成功，不得不说黄老板真是个天才开发商！现在华夏幸福的王老板玩的环城市圈的造城比起黄老板来就是小学生了。而如今的黄老板老黄，早就已经坐拥千亿资产了。
滚滚长江东逝水，浪花淘尽英雄。出来混迟早要还的，可惜了黄老板啊捐了那么多钱做了那么多慈善却抵不过行了一次不该行的贿！几个月前还发公告辟谣，一回首已是万年身！记得一个哥们前几天写的文章里面说到：越描越黑，这么急着出来辟谣，反而事情越大，想想当初明天和安邦乃至复星的公告吧！万达股债双杀事件后，首富立马捐款2000万，多少年没有这么积极了，这算是花钱消灾吗？我在万达帝国1里说过当年中华慈善总会是谁创立的？老王捐了多少？但这些年好像慈善做的不大好啊！腾讯被责令把源文件删除了，请大家注意是被责令，发酵了72小时以后我也无所谓了，小马哥还是很给面子的，分步骤删的，阅读量总计28万多，粉丝直接破万实现了小目标，本来万达帝国2我是想扒一扒万达帝国的股东的，比如新天域资本等等，但是现在这个环境下我还是不要往枪口上撞的好，还望大家理解。
另外关于小燕子的事情本来也准备絮叨一下，因为上周去北京听当事人说了，我以前还有点怀疑，但现在是深信不疑了。由于篇幅问题，且下回分解吧！
最后因为大家都比较关心房地产，我再来絮叨絮叨，先说说昨天合肥的土拍市场吧，9块地就3块是市区的，还有2块是定向挂牌的，其他都是四县一市的，价格也就那样，和我预想的也差异不大，唯一一个高价的所谓地王是庐阳区17.8亩的地块，那么点大的地撑死了能有多少，撂水里都不带响的。长丰岗集的地楼面价5000多，水家湖的地也才280万一亩，楼面才2000多，所以说土地市场已经不可能像去年那样疯狂了，我在年初就说了2.27土拍是标志性转折点。天下英雄出我辈，一入江湖岁月催——2.27土拍是合肥房地产市场阶段性的标志转折点
今天媒体就开始标题党了什么地王来了合肥刚需哭了，哭你妹啊，这和合肥刚需有毛关系，合肥的刚需难道会去巢湖、水家湖、庐江买房子，实在忍不住吐槽一下。自打合肥市区限购后，四县一市房地产市场火爆是很正常的，包括我最近在安徽省内各个地方看项目或者得到信息都是火爆异常，蚌埠涨幅全国第一了，周末参加北大汇丰商学院安徽校友的一次聚会，席间蚌埠某开发商开心的不得了，为什么啊？因为他年初刚再蚌埠市区拿了几百亩地啊！所以谁说合肥没有给安徽作贡献，合肥要不限购，房地产有你们什么事啊？现在国家调控越来越严，限购加码，利率上涨乃至停贷，明显是要降低流动性，把资金沉淀在市场里头。你这个时候还往里面冲不是找死吗？我前面的文章说过，房市和股市一个道理，基本面从来不会有问题有问题就完蛋了，流动性才是问题，这点从二手房的萎缩可以看得出来。另外大部分人还是有房子住的，还有很多人有2套甚至2套以上的房子按家庭来算。目前这个市场下哪来那么多刚需啊，刚需是什么人？刚需都是老家在外地大学毕业后留在合肥工作的应届生啊、外来务工人员、谋求在合肥发展的一些外地人啊等等，都是在合肥没房子的，本地人谁家每个几套房子你都不好意思说你是合肥土族。所以说限购以后买房子反而是改善的居多。周日讲课的时候，有个小伙子让我预测下未来房地产的走势，我说我要是能预测我还不给开发商给抢撕了，我只能说个大概趋势，反正今年是没啥动静了，大家都知道武林大会马上就要开始了，稳定压倒一切啊！一切等明年吧，当然根据正常的开发周期和货币紧缩等政策来看，这波行情是向下的L型走势，有个哥们说合肥明年3季度见底，然后横盘，至于横多久，我也不知道，我要知道也就没时间和你们在这里扯犊子了。所以都不要急，让子弹飞一会吧。今天去省房地产研究会参加了个活动晚上被秘书长一个罍子炸晕了，晚上回来后写的有点乱，但形散神不散，后面有空再专门写一篇吧。
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