重庆地产进入二环时代，明年房价还会继续……#258

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以下为正文：

重庆地产进入二环时代，明年房价还会继续……

重庆可真好看！

文/邦先生

今年上半年重庆主城土地成交情况，不出所料，西区和南区强势崛起。

综合多家数据机构数据，上半年共成交69宗商住用地，约1万亩，可建体量1400万方。

南区（巴南区）以14宗地排名第一，三北地区一共才14宗地（可建体量184万方）；

西区（大渡口、沙坪坝、九龙坡）总共可建体量688.6万方，其中大渡口以322万方排名第一，沙区在270万方左右。

上半年土地成交分布。图片来自网络。

这是重庆楼市的一个重大变化：这意味着「一路向北」的地产格局终于被打破了，变为多点开花。也许从现在才可以说，重庆地产真正进入了二环时代。

一张图秒懂重庆地产二环时代

溢价地块不是全部成交地块，但最具代表性。数据来自克而瑞。

还没看懂？算了，还是解释一下吧。

重庆的二环规划图，就像一个煎荷包蛋，蛋黄就是重庆主城核心区（渝中区全境和江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、大渡口的内环高速路以内区域），蛋白就是内环到二环的这部分区域。

这个规划是在2011年提出的，计划到2020年，「蛋白」部分的二环区域要建4亿平方米的房子，其中3亿是住宅，1亿是商务。主城原有建筑2亿多平方米，所以二环区域相当于再造两个当年的主城（别光看面积，要看数量）。

纸上画图很容易，但房子要慢慢建。从上图，近3年溢价土地位置的迁移可以看出：

开发商对传统核心区一往情深，每年依然是重兵争夺之地；

在核心区土地越来越有限的情况下，开发商不断在寻找着价值洼地，一路向北，从15年的大竹林，到16年的礼嘉、悦来、中央公园、蔡家；

当北区底价已居高不下时，以往较为沉静的西区和南区就成了开发商的布局重点，特别是对于很多新进入重庆的外来房企来说，更是如此。

这背后蕴藏的其实是重庆地价的板块轮动：先是主城核心区，然后向北轮动，等到了北部的二环边时，转而向西、向南。

也就是说，直到今年，二环区域的建设才真正发生格局上的变化。去年三北地区还一骑绝尘，无论面积、总价，还是楼面价，都遥遥领先。

下半年将延续多点开花的格局

下半年重庆主城预计供应土地718万方约1万亩，可建体量约1500万方。可核心区的供应已不足200万方，将延续多点开花的格局。

其中，内环以内核心区域主要集中在江北大石坝、渝中区、九龙坡滩子口等板块；

二环区域，中央公园、悦来、礼嘉、双碑井口、钓鱼嘴、茶园、鹿角等板块有大量储备 。

对比以下的二环区域21个聚居区分布图，可能看得更清楚：除了北部的鸳鸯、翠云、空港、悦来、蔡家和龙兴以外，大学城、西永、华岩、钓鱼嘴、龙洲湾、茶园都是今年才冒出来的热点区域，下半年还要加上鹿角和歇马。北部和非北部已各占7个聚居区，21个聚居区已去2/3，是不是遍地开花？

二环区域21个大型聚居区分布图。

上半年的土地情况会怎样影响重庆的房价？

今年上半年的土地成交，搞得快的，年底产品就会面世，大部分会集中在明年上半年出货。会影响到后市的房价吗？当然会。

从大的趋势来看，是上涨。

上半年重庆主城成交的69宗商住地块中，溢价地块达到41块，平均溢价率达32%，创历史新高，过去5年平均溢价率均未超过10%；平均楼面均价达到4639元/㎡，也为历年来最高，环比上涨123.7%，去年是3141元/㎡。

根据土地市场与房产市场的传导作用，预计在2018年城市房价将进一步上涨。重庆主城近5年房地价比基本维持在3.0左右，2017年上半年由于地价攀升较多，导致房地价比直接跌至2.0，创历史新低，高成本土地入市时将推高商品房售价。

2012-2017年1-6月重庆主城商住类土地成交。数据来自克而瑞。

具体到每个区，还要细分。

上半年主城九区中，江北区、沙坪坝区与北碚区（渝中区只有1宗地成交）房地价较高，但成因各自不同，江北是因为房价本身较高，因此跟地价一比，还过得去；沙坪坝区（主要是西永和大学城）与北碚区是因为地价较低。因此这三个区的房价会小幅上涨。

而巴南区、南岸区、大渡口和九龙坡，特别是后两个，房价比过低，开发商都算不过来账，房价肯定会大幅提升，以此平衡地价过高带来的开发风险。

2017年上半年重庆主城九区房地价比。数据来自克而瑞。

先别忙 38 34808 38 13550 0 0 3472 0 0:00:10 0:00:03 0:00:07 3472急上火。有一个真相可能大家忽略了，那就是：

原先房价低的区域涨了，某种程度上是拉住了北区的高地价和高房价，相当于摊平了全市房价，整体房价水平并不一定上涨多少。不是还有一小半的土地是底价出让吗？要涨还得看周边市场情况，不能说你地拿得高就理应卖得高，没这个道理。只是当地人可能感受会很不同。如人饮水，冷暖自知。

亿客舒

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今日笋盘推荐：

房一： 邦兴渝珠花园

江北区观音桥最核心，年轻人最多，最有活力的九街，邦兴渝珠花园，位置好小区大绿化好，建面176平米，电梯房，住家装修，全套家电家具，四室二厅一厨二卫超大阳台，卖价165万，贷款109万，首付56万，税费自理，满两年，客户贷款需求：外地客户需要全国任意地方社保或公积金任何一样(另有三万中介费，外地客房产税自理)

房二：武夷滨江

武夷滨江，江景房，全看江景，

两房带个杂物间，可改三房，

建面95平米，卖价115万

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房三：恒大御龙天峰

正宗秒杀特价房:品质大盘来袭  

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房四：蔚蓝时光1期，

超笋盘一套，市场价120万左右，此套仅99万（业主在外地，信息不对称）

蔚蓝时光1期位于南岸区与巴南区交界处，品质盘。

建面：134.7／套内106.6

户型：精装修3室2厅2卫

电梯：15楼/23楼

总价99万+7万（税费、佣金）

外地户口贷69万，首付30万

本地户口贷80万，首付19万

交通便利:坐3号线可直达机场，离八公里轻轨站400米

可读岔路口小学，离永辉超市1公里

房五：鲁能新城四街区(小学初中，学区房）

重磅8.8折笋，低于市场价25万。

渝北区龙头寺公园，鲁能新城四街区（备注：大盘），四室两厅双卫

房产证上建面123平，现业主急售148万。

 外地户口首套房贷款82万，首付66万，此房单价才12000元每平（备注：租金4000+），同户型房源市场价172万（备注：鲁能新城重庆的品质楼盘，离重庆北站、龙头寺800米，狮子坪轻轨站600米，离龙头寺公园1000米，出行有多条公交站到达重庆各区，租金可低70%月供）。中介费加税费5万，房产税客户自理。

此房要求客户解压75万左右，公司负责把控风险（可由公司垫资，垫资3个点），抢到就相当于净赚25万。

房六:蓝光coco时代

南岸弹子石核心板块，CBD中心，国际社区旁 ，蓝光coco时代，

三室两厅两卫，精装修，面积98平米，卖价127万含税费，现同小区在售价格1.4W，首套房，本地贷86万，首付41万，外地户口贷75万首付52万。客厅卧室朝南 ，3梯8户， 真正的次新房，房龄才2年，低于市场价15万左右！

房七:建工锦绣华城

渝北区核心地段

面积：84平方，正规两室两厅

卖价：79万

本地客贷60左右，外地客贷50左右

客户佣金两万，税费自理

楼龄：2013年

楼层：33顶楼

电梯房，精装修，

交通：出入方便，小区大门外就是轻轨站三亚湾，明年2月开通，周边配套设施齐全

房八:聚丰江山天下

南岸区 南滨路 慈云寺背后新出次新一套建面102/84㎡ 仅售100万。本地首付22W左右，外地首付30W左右。中间楼层、朝中庭，小区：聚丰江山天下，紧邻重庆第五人民医院。离弹子石商圈非常近。到南滨路3分钟。到南坪商圈10分钟车程。小区均价11000/㎡。周边小区有阳光100国际新城，喜马拉雅。武夷滨江，东海长洲，东原1981，和泓南山道。周边交通轻轨环线（在建）：莲花村站，涂山站。上新街站（已开通）公交线路：304路;318路;320路;0321路;321路;323路;354路;376路(通往解放碑，弹子石，龙头寺，沙坪坝，李家沱等方向。）【配套】：中海国际、弹子石、十一中

商场：新世纪百货、永辉超市 、弹子石百货商场 医院：南岸区二院、五院、南岸区中医院、南岸区人民医院

银行：工商银行、农业银行、中国储蓄银行、建设银行、交通银行 小区周边配套：美食街、肯德基、乡村基、洋人街游乐场

小区内部配套：小区幼儿园、游泳池、羽毛球场、网球场、篮球场（外地客户房产税自理，中介费2W）友情提示：此房卖不过3天！

房九：浩博天庭，江北观音桥，黄金地段

距观音桥地铁站100米，繁华商圈，吃喝玩乐全都有

建面103平，办公装修，装修好，卖118万包佣金税费，本地客户首套贷款78万，外地客户首套贷68万，租金抵月供（外地客户房产税自理）

房十：江北嘴紫御江山

熙岸（三期），三室两厅两卫，建面113平，套内90平，采光充足，安静绿化好，双地铁（六号线和九号线），边上就是国金中心，可就读江北嘴实验学校。价格157万，首付63万，可贷款94万，税费9万多。

房十一:长安皇都

观音桥商圈，黄泥磅轻轨站附近长安皇都

顶跃带屋顶花园建面230平装修一层清水一层

可以自住一层出租一层

（两层已分开两套房，每套都是3房，完全租抵贷，正现金流）只限全款客户(公司可以垫资再抵押，需首付30万），卖158万。再抵押可贷120万左右

不满两年，有增值税，税费自理，佣金2万

房十二:融景城锦峰  

中高楼层  建面145 精装修  4室2厅2卫  有三年租约，月租金5000，完全租低贷。（租约可解除，可继续）。220万全包，首付需100万。抢抢抢……

房十三: 佳华世纪新城D区（超笋盘）

黄泥磅轻轨站旁，核心地段，升值潜力大

小区：佳华世纪新城D区

楼层：10/15

户型：4房+保姆房

面积:178平

楼龄：2001年

售价：135万

单价：7500

佣金税费赎楼过户等共12万。

大四房两厅加保姆房，大阳台，大厨房，采光佳

只接受全款客户（公司可垫资），再抵押可贷出90万左右。

部分基础装修好，花小几万可做凤变冰改造，公司可提供一条龙服务

小区周边高档写字楼商业配套建成中，潜力你懂的

房十四: 亚太商谷（低首付）

南坪区会展中心旁亚太商谷，办公精装修，单套面积38.2平，总面积114平，合计3套，租金3300每月（每套1100），租客已经租3年，合同一年一签，租客可长期租，三套合计售价120万（每套40万），重庆户口首套贷款30万每套，外地户口首套或二套贷款26万每套，如果全款购买后期办抵押每套可优费1万。每套中介费2万。

房十五: 龙湖.春森彼岸

江北嘴，北滨路，品质大楼盘，地铁站在小区门口，金融中心隔一条马路，此小区地段绝佳，北滨路上的品质大盘，引领重庆房价上涨的核心地段，（龙湖.春森彼岸），建面104，才卖187，可贷100万，首付87万，后期费用8万，市场价值200，精装修，正看江，看得懂的来。看好了是引领重庆房价上涨的核心楼盘。年底通轻轨后，春森彼岸的房子能涨到25000一平

房十六: 中渝国滨城

渝北区加洲商圈新牌坊中渝国滨城，地铁口物业，周边配套设施完善，建面64平，售价90万，单价13000多，该楼盘目前市场价17000左右，旁边恒大加洲城开盘价18000，此房带租约2700每月，还有两年到期，重庆户口首套房首付24万，贷款66万，外地户口或二套房首付32万，贷款58万，税费自理（中介费2W）