15年来，30城房价变迁 #X269
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即日起，会在文章结尾增加一个栏位：今日笋盘推荐。
以下为正文：
15年来，30城房价变迁
作者：特姐，转自公号：特姐买房
曼哈顿传奇
上图是曼哈顿新豪宅：One 57, 坐落在Billionaires Row, 每平米售价7.5万美元左右，最贵一套近1亿美元。
下图是老牌豪宅：公园大道740号。
老牌豪宅有一个好处，就是可以让我们追溯价格。1971年，保险业巨头Saul Steinberg 以28.5万美元从小洛克菲勒第二任妻子Mary手中买了一套1800平米的，2000年，黑石首席执行长Schwarzman斥资3000万美元从Saul手中买走，此时大约1.6万美元每平米，创下了当时曼哈顿公寓售价之最。此后，这套房子没有再成交，2014年时，这栋楼另外一套被对冲基金经理Israel Englander以7130万美元买走。所以，大致估计当年那套28.5万美元的，今天应该价值8000万美元以上了吧？
从1971年到现在，曼哈顿豪宅涨了8000/28.5=280倍，而同时期，全美套均从3万美元涨到30万美元，涨了10倍。
房价经过时间的发酵，历史的变迁，分化起来也是惊心动魄的。
中国30城房价史
分割线以下是轰轰烈烈的中国，近20年来，我国演绎了人类历史上最波澜壮阔的城市化进程，如果这都不算史诗，我不知道还有什么可以称为史诗。
下图是自2002年以来，30城房价与M2搏斗的轨迹，最上面粉嫩的线是M2。2002年时相差不大的房价，走了15年之后，在城市之间出现了明显的分化。
而让我们感受最深的是2010年之后的分化，因为到了此时，任凭你再少年英俊雄姿英发，都只能仰望火箭筒一样升空的北上广深厦，看它们烟火一样激情四射的房价在各自夜空开着绚烂的花。
房价图的底端，还趴着沈阳贵阳太原和乌鲁木齐，这些都是存在于地理课本中的祖国的长城内外天涯海角，你我皆凡人，还没有那样潇洒，这里既不是大家梦想的家，也不是大家现实的家。
谁跑赢了？
每个人都在同时代赛跑，只有天纵英才的个人或者天纵英才的二代可以跑赢时代机器，大部分普通人都在各自的跑道上一圈一圈螺旋上升着。
这15年来，究竟是什么让一个普通人与另外一个普通人不一样的，既不是漂亮脸蛋也不是有趣灵魂，是他们脚下的那坨钢筋混凝土，那坨钢筋混凝土是在北京四环还是在安阳郊区，几乎定格了一个普通人在银河系赛道上的位置。
看看你的赛道的价格吧：
1）2002和2010年的各城市房价基本来自于统计局数据，而最后一栏“现在”的数据来自于搜房网等信息渠道，与统计局的有出入，我试图更真实的反应市场。
2）总体看，从2002年到现在，M2增长了8.22倍，真正跑赢M2的只有7个城市，北上广深厦+天津石家庄，福州合肥杭州一直到济南这一个系列，也算是基本追平，成都宁波南昌重庆长沙西安没有追上，最后的太原到沈阳，属于完全跑输，这一栏可以认为房价没有增长。
3）分段看，2002-2010年这前半段跑的快而后面跑的慢的，有杭州宁波，也有太原海口，有的是炒作太过，有的是因为资源经济衰落。后半段跑的快的基本是大省省会。
为什么？是什么造成了各自跑道的价格差异越来越大？
人口决定涨不涨
城市也像个人，它也有命运，有的一直booming，有的咸鱼翻身，有的如昨日黄花，有的总像不存在。城市也叫城市聚落，是以非农业产业和非农业人口集聚形成的较大居民点。人口较稠密的地区称为城市，说白了，就是聚集人口从事各种工商业活动，所以，城市的基本要素是人口。
城市兴衰的一个主要指标就是人口。
30城的常住人口变迁：
1）自2000年以来，30城共流入6974万人，这超过英国或者法国的人口了，2000-2010年30城年均增长率2%，2010-2016年减缓至1.4%。
2）总的来看，2000以来人口增长比较多的城市是：北上广深+厦门天津合肥郑州+武汉成都+南京杭州，都超过了200万人。
3）分段看，2010年以来，人口增速比较高的是：北广深+厦天合郑+武汉石家庄长沙成都重庆，年均增长率都超过了1.7%，重庆增长的人口应该都在主城区，年增超过1.7%了。
4）人口增长速度一般的包括：福州济南贵阳宁波青岛南昌。
5）人口增速比较低的包括：西安昆明南宁沈阳大连长春太原海口。
小学生人数：
常住人口数据备受诟病，可以参考小学生数据加以对照。
综合常住人口和小学生数据，得出以下结论：
1）这些年来人口高速增长的城市包括：北上广深+厦门郑州，深橙色区域，这些城市是人口和小学生增速都高的城市，厦门基数小。
2）这些年来人口较高增速的城市包括：天津长沙成都石家庄合肥杭州南京武汉，浅橙色区域。
3）人口中速增长的城市包括：福州济南青岛。
4）人口低速增长的包括：西安宁波；人口停滞的包括：太原海口长春沈阳等。
用小学生增速与房价增速对比：
哈哈，应该像高善文博士一样做个漂亮的散点图，奈何我制图水平不行呀，只能看到强相关性。
1）只要是人口增长的城市，房价都是增长的，房价不增长的都是人口停滞的。
2）人口与房价背离明显的城市是：人口增速较高而房价涨幅不高的城市是长沙成都重庆，人口增速一般但房价涨幅高的是石家庄济南福州。
人口决定涨不涨，但是房价涨幅不完全由人口增速决定。
如何判断城市的兴衰，人口的聚散？我觉得分成几个条件吧，首先是硬条件，主要是城市的地理位置，既包括水路也包括陆路。然后是软条件，包括人，制度和文化。人的性格差别很大，世界上有东北亚这种吃苦耐劳的，也有热带地区唱歌跳舞热爱艺术的；制度呢，有高效的资本主义，也有欧洲那些高福利的，在我国呢，有南方民营经济发达的，也有东北官本位国营经济占主导的；文化呢，更准确的说，是指城市的综合性，如果只有某些制造业，城市会变成一个大工厂，产业一旦变迁，城市衰落的可能性非常高。
人口决定涨不涨，供应决定涨多少
为什么有的城市人口增速高而房价增速不高，而有的城市人口增速一般但房价增速高？因为还有供应侧，一旦供应超过需求，房子就是普通商品，而供需紧张的房子，才会体现出金融属性，具有增值保值功能。
15年来各城市商品住宅销售表：
每个城市的商品化程度不一样，广州上海江苏的商品化程度就比较高，北京河南湖南等等各种保障房经济适用房就比较多，上表是商品住宅销售数据，是非常准确的，下表是根据各地非商品比例调整出所有住宅数据，其中，北上广深天津杭州数据是准确的，别的城市是根据比例调整的，有误差。
15年来各城市所有住宅竣工面积表：
1）人口不增长，即使供应不大，房价也不涨，人口增长，即使供应大，房价也会涨，只是涨幅受限，所以说，人口是首要因素，人口决定涨不涨。
2）人口增速高，但房价涨幅并不太高的代表主要是长沙成都重庆，整个重庆市人口增速不高，但主城人口增速挺高，重庆应该看成一个小省，主城是省会。这几个城市的主要特点都是供应量大。
3）人口增速并非最高，但是房价涨幅最高的是天津石家庄，人口增速一般，但房价涨幅也不低的是济南福州，这几个也有一个共同特点，那就是供应量不大。
所以，人口决定涨不涨，供应决定涨多少。
关于经济增长不错，人口增速也不错的城市，房价如何？深圳和重庆可以做为两个极端的例子，深圳供应非常少，重庆供应非常多，在此产生了两种模式，深圳是香港伦敦模式，那就是“边际需求远远大于边际供应”，一线城市就是这种类型，供应太少，收入高的人群需求还没被满足呢，更别提低收入的人了，所以，这些城市的房价是以高收入人群的收入定价的。而重庆是充分供应市场，我国大部分三四线城市城镇就是这种类型，供应很大，房价是由低收入者的收入决定的。
其余城市，都处于深圳和重庆之间，也就是说处于“一线模式”和“三四线模式”之间，经济强税源足的城市可能卖地意愿弱一些，供应就少，而经济其实没那么强税源也不足又要搞建设的城市，卖地的愿意可能比较强，供应就会多。
关于近期各种租赁房什么的，我认为不影响商品住宅市场，我再写文章分析吧。
未来供应
无法准确判断城市未来的供地情况，可以看一看最近三年各城市住宅土地交易面积，一般而言，三年的土地供应会影响到房价。
上表是2014年7月-2017年6月，三年间各城市住宅土地成交面积，你们自行判断。
北上深的周期
最后观察一下北上深以前的走势，帮助我们判断未来的方向。
1）2010年之前，北上深房价对M2的追随比较紧密；2010年之后，可以看成一个周期，就是房价在与M2背离几年之后，一举跳涨追上它。总体而言，北上深房价还是要追M2的，或早或晚，这是供应不足导致的房产的金融属性。
2）2010年之后，北上深的小周期不完全同步，上海明显是更平稳的，北京和深圳都差不多是2-3年一个小抖动，但是下跌只在一年内，没有跨两年持续下跌的。
3）房产投资最不需要投机，因为大都市的房产自带很好的增值保值属性，这就是它的投资价值，只有不赚钱的行当才需要投机，而零和的市场就需要赌博了。
对于一种总是能追上M2的资产，夫复何求？何况，它还那么美。
亿客舒
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房十二:融景城锦峰
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