从2016年的北京房价暴涨说起…… #X331
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以下为正文：
从2016年的北京房价暴涨说起……
作者:周老板，来源：通货朋仗
2016年发生了很多事儿。
梅西遗憾地又一次无缘美洲杯冠军，c罗幸运地拿到了欧洲杯冠军，我度过了自己的18岁生……
好了，我知道你们都不太关心这些。
我想，有一件事肯定能让你们刻骨铭心：2016年，北京的房价从原有基础上，几乎翻了一倍。原本3万的房价涨到了5万多，5万的房价涨到了8万多。
一直观望着没有买房的朋友，手里的首付硬生生变成了二线首付。
2008年，电视里唱着“北京欢迎你，有梦想谁都了不起”。时过境迁，到了2016年的下半年，这首歌几乎就变成了“北京轰走你，让二线拥抱你”。
2016年，这原本是普通的一年。太阳升起落下，张三喜欢上王二麻子，李四出轨，一切都正常运转着。但是悄无声息的，北京的房价数字在短短几个月内接近翻倍，很多人还未意识到这背后的一切，可是他们的生活状态会因此而发生巨大的变化。过去计划的一切，可能又得重新归置归置。
至于北京的房价为什么突然暴涨，这背后到底是什么力量的推动，这一切，我们今天就要给出答案。
事情还得从2011年开始说起，那一年发生了一件事儿，我至今印象深刻。由于头一天晚上喝了酒，所以我很早就睡了，第二天醒来后，打开电视，我迷迷糊糊就听到了那条大新闻。
动车追尾了。
每次想起2011年，我脑子里就能瞬间闪过这件事。因为我在头天晚上正好坐动车去了趟外地，晚上又坐动车回的北京。听到那条新闻后我愣了一会儿，突然就觉得特别爱这个世界。
这件事，我想很多人都还记得。
但是在2011年，还有一件事，大家可能都忘记了。那一年房价很高，很多人抱怨北京的房价有很大的泡沫，很多人惊叹五环外的房子都涨到了1万多，网上充斥着各种各样的言论。
就在那一年，北京市出台了一个政策：外地人在北京购房需要连续缴纳五年社保或个税。
这个政策的目的就是要打击需求，减少购房人群。政策出台之后，北京的房市开始低迷。
过去很多外地人没有太在意社保与缴税的情况，如果遇到换工作之类，社保断缴都是很正常的事情。政策出台之后，那时就有很大一批人开始注意社保与个税的缴纳情况，以求获得北京的购房资格。
因为这个政策，北京的房市持续低迷了一年左右的时间。到了2012年，房市开始逐渐回暖。这个回暖，一方面是市场中购房者的预期逐步调整过来，另一方面是满足购房资格的人开始逐步恢复。
也就是说，在2011年以后的五年内，会逐步有外地人拿到北京的购房资格。这个人群有多大，其实并不好测算。
从2012年到2015年这几年的时间跨度里，北京的房价平稳上涨，涨幅大概在100%
时间到了2016年，我们都知道，五年前的那批人现在已经正式拥有了北京的购房资格。这一批人的数量肯定是近几年间最大的一批。
2011年2月份发布政策，到2016年2月份具备资格，再经过一两个月的看房时间，于是时间大致定格在了2016年5月份。北京房价开始暴涨。
为什么能称之为暴涨呢？因为短短几个月，北京的房价整体上上涨了大概70%，随后在930就出台了政策，首付比例上调了5%，但是这个政策的影响其实很小，所以紧接着一直到了2017年3月份，北京的房价都在涨。这时，北京的房价已经比2016年初增长了近一倍。
这是切切实实的暴涨，把过去10几年的涨幅积累又翻了一倍。
随后北京出台了317新政。317新政的目的还是打击需求，很多换房人群完完全全受到了抑制，购房成本大大提升。
文章写到这里，我们想强调的其实就是一点，2016年的房价暴涨是因为需求的暴涨。
在2014年，北京的房价保持平稳并有下跌趋势。在之前的文章里我们提到过下跌的原因。
在2010－2011年，北京的住宅用地供应量非常大，到2014年都逐步转化成了在售的商品房。而且2014年的在售商品房很多都是小户型毛坯房，非常适合刚需买入。
大量的商品房供应是房价涨不起来很重要的原因。
在房价问题上，我们最终还是要回归到经济学最基础的供需关系上。
像其他因素，类似银行的利率调整，房价其实是不敏感的。这张表所反应的利率情况如果去对比当年的房价涨幅的话，关系并不大。
以上就是对近几年北京房产历史的回顾及分析。
接下来，我们要开始预测房价的走势。
从购房人群角度说，北京的购房人群数量是在2016年的基础上稳步（高位）增长，会有越来越多的人满足购房资格。但同时，由于高房价的门槛，又会淘汰掉一部分买不起房的人。
综合来看的话，有效购房人群还是在不断增加。
虽然现在北京有赶人政策，但是赶人赶掉的是房产市场里的无效人群。那些永远不打算买房，或者根本就买不起房的人会离开北京。留下的人群中，购房者的比例会相对增加。
现在留京的大学生中，有很高的比例是有条件购房的。过去留下10个大学生，可能只有3个人会买房，而现在留下10个大学生中，大概有8个会买房。这个数据当然不精确，但趋势是没问题的。
从新房的供应来看，由于前几年的住宅用地供应量呈下降趋势，所以导致目前市场上的新房供应量偏少，而且多以大户型精装修为主，总价都比较高，一般刚需都无力承担。
现在刚需的选择只能是二手房。
综合来看，北京市场上的供需关系仍然比较紧张，需求处于高位，供应处于低位。这与2016年之前的那几年其实还是有很大的差别。
2017年3月份，限购限贷政策限制了很大一部分的换房人群。我们都知道，换房人群是市场中的主力。
中介常登给提供的数据是，一个刚需客户所能带动的是至少5单交易，非常可怕。这就是所谓的刚需联动效应。
这个不难理解。比如说一个刚需客户买房子，同时带动的是卖房者换房，卖房者换房又能带动下一级的换房，之后再带动更下一级的换房……这是一个不断把房产向上滚动的游戏。市场就是这样被带动起来的。
当换房人群被暂时限制住之后，怎么办呢？那就是降低换房需求，接着换房。比如说过去卖一套300万的房子，加上自有资金之后，能够买一套800万的大房子；而现在则是卖一套300万的房子，加上自有资金去购买一套五六百万的房子，改善力度没那么大，但总比不改善强。
这是目前市场上常见的操作。
北京的市场多年限购，房价都是在限购中上涨。现在市场正在调整并适应新的节奏，逐步恢复。
虽然现在的货币政策还是收紧趋势，但我们前文提到过，北京的房价对利率不敏感。
真正的买房成本其实是首付成本。
依据以上的分析，最后我预测一下接下来的房价走势。（不作为投资建议）
从现在到年底，如果没有更变态的政策出台的话，成交量会逐步增多，并且会带动房价上浮，但幅度不会太大，可以算作平稳市场。
到明年三月份，房市会真正回暖。我们都知道，有的夫妻离婚一年以后可以获得首贷资格，明年三月份会有一批人满足这个要求。
而且到那时，北京的市场基本上就能形成新的换房节奏，刚需联动开始。
至于还能不能大涨，这个太刺激，我就不敢乱说了。
不过重庆限售，两年后，毫无疑问会迎来报复性上涨。
亿客舒
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房一： 花千树二期（处置资产，独家房源）
首付10万，买花园洋房，全重庆唯一一套！
区域：沙坪坝大学城
小区：花千树二期
面积：建面270，一楼两室两厅两卫，地下室100左右，花园30平
售价：160万
贷款：外地首套贷150万左右，二套贷130左右
佣金2%税费3%按揭1.5%客户自理
（外地客户资质要好，需有社保和真实流水）
交通：1号线大学城轻轨站
学区：名校云集，沙小，八中均是名校
商圈：龙湖仟佰汇，富力城打造的215万方商业
医疗：重庆医科大学三甲医院
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85折、85折 降价出处理，渝中区协信阿卡迪亚，小两房住家精装修，面积60平，带中央空调、中央空调，带家具家电，安静，售价60万，稀缺朝南，不管重庆户口或是外地户口首套首付19万，贷款41万，目前带租约1300，租客才交一季度租金，实际可以租到1600，此房只卖三天，要求客户必须下周内办手续。楼盘是协信控股集团开发的，物业是协信天娇物业，小区门口有保安，门禁，小区内也有很多监控。此房所在小区是2012年新建的商品房，小区内楼盘总共67栋，小区内有地下车库，该小区对面就是写字楼，旁边正在修万达广场。小区门口就是公交车站，离通了的1号线有一公里左右，离在建的9号线跟在建的5号线500米以内，交通出行非常方便。该房:中介费2万，贷款服务费:贷款金额的1.5个点，税费自理:1万左右
房三：紫御江山.紫峰
85折笋，低于市场价35万 ，江北嘴金融中心，升值潜力大
小区：紫御江山.紫峰
楼层：34/45
户型：3房+1
面积:148
楼龄：2012年
售价：218
单价：14700
税费中介费自理，朝北，未满两年
本小区真实成交单价17000以上，此套单价仅14700
正规3房，一个大阳台，大厨房，采光佳
全款客户优先 ，银行可贷款114，（首付104万）清水侧看一点江。
小区周边配套齐全，门口二十四小时的便利店，佳家超市，双轨四桥，满足你在家跟出行的所有，就是这核心里的核心，引领重庆楼市上涨的核心楼盘
房四：珠江太阳城
9折笋，低于市场价15万 ，江北嘴金融中心，升值潜力大
小区：珠江.太阳城
楼层：7/30
户型：3房+书房
面积:143
楼龄：2012年
售价：195万
单价：13600
税费中介费自理，朝南的。
本小区真实成交单价15000以上，此套单价仅13600
正规3房2厅+书房，2个大阳台，大厨房，采光佳
全款客户优先 ，银行可贷款110左右。（首付85万）清水，！
小区周边配套齐全，轻轨站就在旁边. 浏嘉码头是目前最人气的地区。
房五:武夷滨江
一线！一线江景！武夷滨江 无遮挡正看两江交汇。朝天门来福士广场，江北嘴中央商务区，重庆大剧院以及弹子石CBD 14楼 总层高28楼 。视野开阔。建面122。抛开阳台。在额外赠送13平米左右。客厅 卧室 厨房 通通看江 ！户型方正！仅售175万。距离轨道环线仅400米远。出门就是轻轨站。地铁口物业。周边商业配套齐全。贷款80首付95万。（税费自理大概3万左右，中介费2%按揭服务费1.5% ）
房六: 融景城锦峰
9折笋，低于市场价15万 ，江北嘴金融中心，升值潜力大
楼层：19/32
户型：4房
面积: 144
楼龄：2014年
售价：190万
单价：13000
未满两年，税费中介费自理，朝北
本小区真实成交单价清水都在15000以上，此套单价仅13000
正规4房2厅，2个大阳台，大厨房，采光佳
全款客户优先 ，银行可贷款120左右。（首付70万）清水，！
小区周边配套齐全，轻轨站就在旁边，如果说江北嘴中央商务区是重庆的核心区，融景城就是这核心里的核心，引领重庆楼市上涨的核心楼盘，离观音桥商圈步行15分钟！离江北嘴金融中心步行8分钟！！
房七:保利江上明珠
9折笋，低于市场价15万 ，毗邻观音桥商圈，升值潜力大。
楼层：7/17
户型：3房+1厅
面积: 96平
楼龄：2013年
售价：130万
单价：13500元
税费、中介费自理，正朝南、满两年。证在手
本小区真实成交单价15000左右。此套单价仅13500元。
此房是正规3房，采光佳、两室可共改多出5个平方面积，厨房有一露台，另多送有2平方。相当于送了总共有7个左右平方。且是小区中的极品房，总楼层17层，三梯八户。全款客户优先 ，银行可贷款75万左右。（首付55万）清水！
小区周边配套齐全，交通方便社区高端，管理及绿色相当好，临鸿恩寺公园5分钟，鸿恩寺绿化占40亩，是公认的天然氧吧。离观音桥商圈步行20分钟！大石坝商圈步行15分钟。
房八：浩博天庭，江北观音桥，黄金地段
距观音桥地铁站100米，繁华商圈，吃喝玩乐全都有
建面103平，办公装修，装修好，卖118万包佣金税费，本地客户首套贷款78万，外地客户首套贷68万，租金抵月供（外地客户房产税自理）
房九:富悦果岭
8.5折笋，低于市场价15万 ，装修的房子，清水的单价！
小区：富悦果岭
楼层：20/32
户型：3室一厅2卫
面积:110.88
楼龄：2010年
售价：120万
税费中介费自理，
此房只卖全款
本小区真实成交单价11500-12000以上，此套单价仅10800
此房未满两年，有营业税大概4-5万住家装修 可直接拧包入住
周边配套：房子是住家装修 标准的3室一厅2卫，视野开阔，采光好
小区配套人和医院公交站 人和农贸市场，各大银行 ，人和实验学校
，轻轨5号线（修建中），永辉超市 新世纪百货 星光天地广场
房十:半山华府
区域：江北观音桥，精装修
建筑面积：123
售价：158万，单价12800。 市场价：单价14000
楼层：4
总楼层：30
几梯几户：2梯4户
装修清水：简装。 房屋结构：板楼
证有没在手：证在银行
证在手
几房几厅：三室二厅二卫二阳台加一院馆。房龄：2012。 物业：龙湖物业
房屋朝向：坐北朝南，南北通透 采光 ：全明。 满两年没有：满了2年
有没钥匙：有
房屋状态：出租中，租金3000
实地勘察：是
网上对比：低于市场价15万
首付：55万
贷款：103万
税费：2.5万左右
中介费➕税费自理。 交通：轨道交通9号线（在建），李家沱站，步行3-5分钟，10几路公交车。
推荐理由：很受土著追捧的一个小区，观音桥商圈，次新小区，质量好，物业好。租金3000可续租，可可提前一个月通知解约，市场价租金3800以上。读米亭子小学，徐悲鸿中学，划片区。
房十一: 阳光100
重磅重磅 :85折笋，低于市场价20万，买到就是赚到，位于重庆南区CBD核心版块
小区：阳光100
楼层：21楼 共32楼大平层 无遮挡 一线江景。大阳台3个 客厅 卧室都看江
面积：建面148平实得套内140左右
楼龄：2010年
售价：162万
单价：10945/㎡
本小区真实成交单价在12500-14000元 此套单价只需10945元
正看渝中半岛。两江交汇。视野开阔。户型方正，大气三房。在售同户型低楼层都是 180万。外地户口贷款78万左右 首付84万左右。税费自理大概3.5万左右。中介费2%
房十二: 金港大厦
8折笋，低于市场价35万/套 沙坪坝学区房、读沙小（沙小现在10万一个名额都买不到）三峡广场步行街上，到地铁口只需要五分钟，现在即將开通的成渝高铁年底通车（到成都90分钟），龙湖地产打造的商业地产投资30亿正在开建，学区房334平两套（每套167平）总售价266万，相当于一套133万，单价7900，(17楼，共29楼)现在三峡广场周边平均房单价都超过12000每平了，外地客户有社保有流水每套首付38万（贷款95万），如无社保无流水的首付51万（贷款82万），现在带租约9000一月（一套4500）做酒店，合同签的10年，还有6年多到期，后期税费+中介费7万一套。超级好地段。同地段楼梯房都不止这个价。
房十三:阳光100（一线江景，单价9696）
重磅重磅 :88折笋
低于市场价20万，买到就是赚到，位于重庆南区CBD核心版块
小区：阳光100
楼层：2楼 共32楼大平层 一线江景。大阳台2个 阳台主卧看江
面积：建面132平实得130左右
楼龄：2010年
售价：128万
单价：9696元
本小区真实成交单价在12500-14000元 此套单价仅需9000多元
正看渝中半岛。两江交汇。视野开阔。户型方正，大气三房。
在售同户型低楼层都是 145万。外地户口贷款75万左右，佣金2%税费3%按揭服务费1.5%客户自理
房十四: 大川花园（杨公桥）
9折笋，低于市场价10万 ，装修的房子，清水的单价！
楼层：5/11
户型：2房送两个阳台
面积:85
楼龄：2008
售价：88万
租金：2000，可抵70%的月供
税费中介费自理，
此房银行贷款50万 首付38万
本小区真实成交单价11000以上，此套单价仅10000
中装修 采光佳
杨公桥，大川花园，地段绝佳，轻轨房，此小区全是小高层，周边小区卖12000以上，离全国知名旅游景区白公馆与红岩洞景区500米，离歌乐山国家森林公园才600米，周边还有三峡广场，红岩广场，重庆大学，地铁，超市，银行，美食街等等。要的快喔！
房十五: 圣湖天域
重磅 :牛逼生态美社区8.6折笋
渝北汽博地铁3号线回兴站400米
最牛逼的一个小区惊出低于市场价20多万的房子
楼层：1楼
面积：建面155平 实得170
楼龄: 2009年
售价：125
单价：8000 外地贷款88万首付37
本地贷款95万首付30
佣金税费客户自理。中装4房家具家电全齐，性价比超高，低于同种户型20多万！居家投资首选。
圣湖天域位于渝北区宝桐路1号（宝圣湖畔），首座以高层湖景生态美宅为主题的大型人文高尚社区“圣湖天域”。