房地产泡沫破碎会给人们的生活造成哪些影响？ #X336
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以下为正文：
房地产泡沫破碎会给人们的生活造成哪些影响？
网友提问：
房地产泡沫破碎会给人们的生活造成哪些影响？包括其他国家对我们的影响，谁能分析下呢？
作者：王子建
很有意思，认为泡沫没有或不会有大问题，起码一线城市没问题的占了多数，群众的信心就是房产在我国的坚实基础。那我也说说吧，房价为什么这么高？房价在什么条件下能维持？假如泡沫破裂会是因为什么？可能的影响是什么？
袁一泓同志写的关于房地产的书里，把房价增长归为四个因素：
1 贫富差距日益扩大的收入分配制度；
2 招拍挂为主的土地出让制度等一系列土地制度-地方财政绝大部分来自土地收入；
3居民的刚性需求和改善性需求；
4连续十年以上货币超发的货币政策；
当然这是在不考虑过去星空大师主政十年中那些令人头疼的非市场经济调控政策的基础上的，不过随着星空大师的离去，新上来的人承诺尽量使用市场手段调控，我们也就暂且不考虑那些非市场手段，只考虑上面的四个因素，看看这几个因素是否会在将来改变。
因素1和2看不到短期改变的可能，那我们看一下因素3，目前很多同志认为随着城镇化的开展，会有源源不断的外地人来进入，前途一片大好，可惜农村进来的年轻同志
越来越少了，假如不准备把农村老人引入城市替他们养老，那还是不要指望他们了。
不信的同志可以去农村看一下尚未进城人口的年龄……
社科院2013年12月26日发布的《社会蓝皮书》指出，当前中国迎来了人口转型的拐点，人口红利将进入逐渐收缩时期。2013年60岁及以上老年人口达到2亿人。老龄化水平达到14．8%。老龄化社会按照联合国的传统标准是一个地区60岁以上老人达到总人口的10%，新标准是65岁老人占总人口的7%，即该地区视为进入老龄化社会。我国在几年前就已进入老龄化社会，但是在2012年才刚开始劳动年龄人口下降，按照国家统计局公布的数据显示，中国劳动年龄人口自2012年开始出现了“两连降”。 2013年中国16周岁以上至59周岁的劳动年龄人口91954万人，比2012年末减少244万人，占总人口的比重为67.6%，较2012年下降1.2个百分点。关于这个我们可以参考一下日本，1990年时日本65岁以上老年人口占总人口12%，今年这个数字是24%，过去的20年日本的房价……
看完了刚需，我们看一下支持房价上涨的真正力量，超发的货币。2013年M2余额110.65万亿元，同比增速13.6%，世界领先！！！！！！！！不过且慢，我们看一下过去几年的m2 ^_^
强总不给力啊，一年13万亿的货币看起来不少，可比起以前就差多了，13万亿够不够呢，让我们看一下去年的数据
2013年全年全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)，其中住宅投资增长19.4%。房屋新开工面积201208万平方米，比上年增长13.5%，其中住宅新开工面积增长11.6%。全国商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，其中住宅销售面积增长17.5%。全国商品房销售额81428亿元，增长26.3%，其中住宅销售额增长26.6%。全年房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%。12月末，全国商品房待售面积49295万平方米，同比增长35.2%。全年房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%。其中，国内贷款增长33.1%，自筹资金增长21.3%，利用外资增长32.8%。
去年光是房地产就卖了8万多亿，货币只增加13万亿够干什么的？根据去年的数据全国在建住宅面积36亿平米，以2013年年初的全国平均房价5791元计算，全年新增货币量不够买新房的，央行连印钱都没开发商建房快，这个全球第一印钞机的称号实在受之有愧……
顺便说一句，今年的新增货币量估计也就在13万亿左右……
其实央行不是不想接着超发，可惜万恶的美帝QE开始收紧，为防万一，中国短期不敢超发那么多了，后果就是从去年开始的钱荒
总之结论就一句话，以现有的货币发行量，房价涨不上去了。
在08年之后，中国的房价就已经不是一个经济问题了，它和足球一样成为了政治问题，经济问题我们还可以通过数据和逻辑推测，政治问题则只与决心有关，xx不是说信心比黄金更重要吗，这句话其实更适合用来形容目前的房价
前面讲房价增长时提过四个条件，可惜十年过去，目前最大的问题就是由于房价上涨和贫富差距过大造成的“有效需求”不足，就算是收入倍增计划真能实现，也无法让一般中国所谓“中产阶级”跟得上一二线城市的房价，三线城市则是个更大的问题，我们后面再说。
目前还在支撑一般人对房价信心的，就是强总上台开始高喊的“城镇化”，注意是“城镇化”不是“城市化”，区别很大的。麦肯锡在几年前发布的报告里就对这做了分析，未来城市增长的四种不同模式，分别为：
“超大城市型”（出现数量不多的人口为2000万或超过2000万的超大型城市）
“中心辐射型”（在大城市周围出现中小型城市群）
“分布式增长型”（出现大量中型城市）
“小城镇主导型”（出现数量更多的小城市）。
之前10几年领导的希望是能搞成“小城镇主导型”，可惜完全不可行，这两年出的“城镇化”政策，对北上广深户籍的限制，收紧对450万以上人口城市人口的流入，可以看出他们希望搞“分布式增长型”，可考虑到中国的资源有限，这也搞不成，真正可行的方案是“超大城市型”和“中心辐射型”，而在这两种中，全世界通行的是前一种，因为它最节省资源，对于一般人也更方便，可惜考虑到中国各级政府的利益，“中心辐射型”更有可能，通过大城市周边的卫星城来解决现有的各种问题。
世界一般发达国家的城市化率在80%，世界平均水平在50%，像中国这种非移民国家的城市化率一般能发展到60%多，去年中国的统计城市化率超过50%，考虑到中国的计划生育造成的老龄化和农村的人口结构，实际上不会再有大量多余的农村人口进城了，未来的人口移动主要发生在城市间。
而这个方案和房地产的关系在哪儿呢？一二线城市新增人口会集中在卫星城，市区不会大幅增加，甚至还会出现市区人口向卫星城转移。现有的三线城市中，大部分人口只会减少，不会增加，只有那些在大城市周围承接部分功能的城市才有发展，而剩下的那些城市的多余房子空置的可能性很大，那不是房价的问题，因为无人问津的产品是无所谓价格的……
中央政府 银行 地方政府在房价平稳上涨时利益一致，大幅上涨时小有分歧，到了房价下跌时，分歧就大了。毕竟利益之交必两伤，地方政府会拼命救市，可他发不了钞票，于事无补。银行现在已经开始限贷，部分是因为缺钱，部分是因为风险很高他要自保。
至于中央政府，他为什么要发钞票保房价呢？按以前的经验和逻辑有以下几种原因：
1.保GDP
2.保相关产业
3.保就业。
问题是过去这些年房价的上涨造成地价高租金高人工高，连带造成物价飞涨，企业倒闭，企业家纷纷改行炒房盖房，满街放贷炒房就是没人做实业。救房地产的话事态难以收拾。这种条件下不同的方案可能带来不同后果，比如
1.与其救房地产不如救建筑业，建筑业不等于房地产。商品房和保障房分开，保障房也少租多卖，租房项目交给开发商或保险公司让他们有个平稳的收益，低层劳工也租的起房。卖房的都弄成共有产权房，保证政府不亏钱，有条件还可以项目打包拍卖，一般中等收入也买的起房。
假如真能这样实施的话，房价的下降不会引起主要银行的破产，中小开发商和少数大开发商的倒闭只能算行业调整，一般人没房的有希望，买房了的也会相信未来长期的预期，房价下跌能保证只是一个经济问题而非社会稳定问题。
2.大量发钞的方案，今年可以先降低存款准备金率，趁着猪肉价格低迷通胀还没起来，可以维持到明年，明年美联储结束QE后，就大量投放基础货币，让所有人相信无论经济好坏房价永远不跌，趁机把钱换成美元存到国外，把每一分能榨到的钱换走，之后的故事我就不好意思说了，那不利于稳定……
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房一： 花千树二期（处置资产，独家房源）
首付10万，买花园洋房，全重庆唯一一套！
区域：沙坪坝大学城
小区：花千树二期
面积：建面270，一楼两室两厅两卫，地下室100左右，花园30平
售价：160万
贷款：外地首套贷150万左右，二套贷130左右
佣金2%税费3%按揭1.5%客户自理
（外地客户资质要好，需有社保和真实流水）
交通：1号线大学城轻轨站
学区：名校云集，沙小，八中均是名校
商圈：龙湖仟佰汇，富力城打造的215万方商业
医疗：重庆医科大学三甲医院
房二：阿卡迪亚
85折、85折 降价出处理，渝中区协信阿卡迪亚，小两房住家精装修，面积60平，带中央空调、中央空调，带家具家电，安静，售价60万，稀缺朝南，不管重庆户口或是外地户口首套首付19万，贷款41万，目前带租约1300，租客才交一季度租金，实际可以租到1600，此房只卖三天，要求客户必须下周内办手续。楼盘是协信控股集团开发的，物业是协信天娇物业，小区门口有保安，门禁，小区内也有很多监控。此房所在小区是2012年新建的商品房，小区内楼盘总共67栋，小区内有地下车库，该小区对面就是写字楼，旁边正在修万达广场。小区门口就是公交车站，离通了的1号线有一公里左右，离在建的9号线跟在建的5号线500米以内，交通出行非常方便。该房:中介费2万，贷款服务费:贷款金额的1.5个点，税费自理:1万左右
房三：紫御江山.紫峰
85折笋，低于市场价35万 ，江北嘴金融中心，升值潜力大
小区：紫御江山.紫峰
楼层：34/45
户型：3房+1
面积:148
楼龄：2012年
售价：218
单价：14700
税费中介费自理，朝北，未满两年
本小区真实成交单价17000以上，此套单价仅14700
正规3房，一个大阳台，大厨房，采光佳
全款客户优先 ，银行可贷款114，（首付104万）清水侧看一点江。
小区周边配套齐全，门口二十四小时的便利店，佳家超市，双轨四桥，满足你在家跟出行的所有，就是这核心里的核心，引领重庆楼市上涨的核心楼盘
房四：珠江太阳城
9折笋，低于市场价15万 ，江北嘴金融中心，升值潜力大
小区：珠江.太阳城
楼层：7/30
户型：3房+书房
面积:143
楼龄：2012年
售价：195万
单价：13600
税费中介费自理，朝南的。
本小区真实成交单价15000以上，此套单价仅13600
正规3房2厅+书房，2个大阳台，大厨房，采光佳
全款客户优先 ，银行可贷款110左右。（首付85万）清水，！
小区周边配套齐全，轻轨站就在旁边. 浏嘉码头是目前最人气的地区。
房五:武夷滨江
一线！一线江景！武夷滨江 无遮挡正看两江交汇。朝天门来福士广场，江北嘴中央商务区，重庆大剧院以及弹子石CBD 14楼 总层高28楼 。视野开阔。建面122。抛开阳台。在额外赠送13平米左右。客厅 卧室 厨房 通通看江 ！户型方正！仅售175万。距离轨道环线仅400米远。出门就是轻轨站。地铁口物业。周边商业配套齐全。贷款80首付95万。（税费自理大概3万左右，中介费2%按揭服务费1.5% ）
房六: 融景城锦峰
9折笋，低于市场价15万 ，江北嘴金融中心，升值潜力大
楼层：19/32
户型：4房
面积: 144
楼龄：2014年
售价：190万
单价：13000
未满两年，税费中介费自理，朝北
本小区真实成交单价清水都在15000以上，此套单价仅13000
正规4房2厅，2个大阳台，大厨房，采光佳
全款客户优先 ，银行可贷款120左右。（首付70万）清水，！
小区周边配套齐全，轻轨站就在旁边，如果说江北嘴中央商务区是重庆的核心区，融景城就是这核心里的核心，引领重庆楼市上涨的核心楼盘，离观音桥商圈步行15分钟！离江北嘴金融中心步行8分钟！！
房七:保利江上明珠
9折笋，低于市场价15万 ，毗邻观音桥商圈，升值潜力大。
楼层：7/17
户型：3房+1厅
面积: 96平
楼龄：2013年
售价：130万
单价：13500元
税费、中介费自理，正朝南、满两年。证在手
本小区真实成交单价15000左右。此套单价仅13500元。
此房是正规3房，采光佳、两室可共改多出5个平方面积，厨房有一露台，另多送有2平方。相当于送了总共有7个左右平方。且是小区中的极品房，总楼层17层，三梯八户。全款客户优先 ，银行可贷款75万左右。（首付55万）清水！
小区周边配套齐全，交通方便社区高端，管理及绿色相当好，临鸿恩寺公园5分钟，鸿恩寺绿化占40亩，是公认的天然氧吧。离观音桥商圈步行20分钟！大石坝商圈步行15分钟。
房八：浩博天庭，江北观音桥，黄金地段
距观音桥地铁站100米，繁华商圈，吃喝玩乐全都有
建面103平，办公装修，装修好，卖118万包佣金税费，本地客户首套贷款78万，外地客户首套贷68万，租金抵月供（外地客户房产税自理）
房九:富悦果岭
8.5折笋，低于市场价15万 ，装修的房子，清水的单价！
小区：富悦果岭
楼层：20/32
户型：3室一厅2卫
面积:110.88
楼龄：2010年
售价：120万
税费中介费自理，
此房只卖全款
本小区真实成交单价11500-12000以上，此套单价仅10800
此房未满两年，有营业税大概4-5万住家装修 可直接拧包入住
周边配套：房子是住家装修 标准的3室一厅2卫，视野开阔，采光好
小区配套人和医院公交站 人和农贸市场，各大银行 ，人和实验学校
，轻轨5号线（修建中），永辉超市 新世纪百货 星光天地广场
房十:半山华府
区域：江北观音桥，精装修
建筑面积：123
售价：158万，单价12800。 市场价：单价14000
楼层：4
总楼层：30
几梯几户：2梯4户
装修清水：简装。 房屋结构：板楼
证有没在手：证在银行
证在手
几房几厅：三室二厅二卫二阳台加一院馆。房龄：2012。 物业：龙湖物业
房屋朝向：坐北朝南，南北通透 采光 ：全明。 满两年没有：满了2年
有没钥匙：有
房屋状态：出租中，租金3000
实地勘察：是
网上对比：低于市场价15万
首付：55万
贷款：103万
税费：2.5万左右
中介费➕税费自理。 交通：轨道交通9号线（在建），李家沱站，步行3-5分钟，10几路公交车。
推荐理由：很受土著追捧的一个小区，观音桥商圈，次新小区，质量好，物业好。租金3000可续租，可可提前一个月通知解约，市场价租金3800以上。读米亭子小学，徐悲鸿中学，划片区。
房十一: 阳光100
重磅重磅 :85折笋，低于市场价20万，买到就是赚到，位于重庆南区CBD核心版块
小区：阳光100
楼层：21楼 共32楼大平层 无遮挡 一线江景。大阳台3个 客厅 卧室都看江
面积：建面148平实得套内140左右
楼龄：2010年
售价：162万
单价：10945/㎡
本小区真实成交单价在12500-14000元 此套单价只需10945元
正看渝中半岛。两江交汇。视野开阔。户型方正，大气三房。在售同户型低楼层都是 180万。外地户口贷款78万左右 首付84万左右。税费自理大概3.5万左右。中介费2%
房十二: 金港大厦
8折笋，低于市场价35万/套 沙坪坝学区房、读沙小（沙小现在10万一个名额都买不到）三峡广场步行街上，到地铁口只需要五分钟，现在即將开通的成渝高铁年底通车（到成都90分钟），龙湖地产打造的商业地产投资30亿正在开建，学区房334平两套（每套167平）总售价266万，相当于一套133万，单价7900，(17楼，共29楼)现在三峡广场周边平均房单价都超过12000每平了，外地客户有社保有流水每套首付38万（贷款95万），如无社保无流水的首付51万（贷款82万），现在带租约9000一月（一套4500）做酒店，合同签的10年，还有6年多到期，后期税费+中介费7万一套。超级好地段。同地段楼梯房都不止这个价。
房十三:阳光100（一线江景，单价9696）
重磅重磅 :88折笋
低于市场价20万，买到就是赚到，位于重庆南区CBD核心版块
小区：阳光100
楼层：2楼 共32楼大平层 一线江景。大阳台2个 阳台主卧看江
面积：建面132平实得130左右
楼龄：2010年
售价：128万
单价：9696元
本小区真实成交单价在12500-14000元 此套单价仅需9000多元
正看渝中半岛。两江交汇。视野开阔。户型方正，大气三房。
在售同户型低楼层都是 145万。外地户口贷款75万左右，佣金2%税费3%按揭服务费1.5%客户自理
房十四: 大川花园（杨公桥）
9折笋，低于市场价10万 ，装修的房子，清水的单价！
楼层：5/11
户型：2房送两个阳台
面积:85
楼龄：2008
售价：88万
租金：2000，可抵70%的月供
税费中介费自理，
此房银行贷款50万 首付38万
本小区真实成交单价11000以上，此套单价仅10000
中装修 采光佳
杨公桥，大川花园，地段绝佳，轻轨房，此小区全是小高层，周边小区卖12000以上，离全国知名旅游景区白公馆与红岩洞景区500米，离歌乐山国家森林公园才600米，周边还有三峡广场，红岩广场，重庆大学，地铁，超市，银行，美食街等等。要的快喔！
房十五: 圣湖天域
重磅 :牛逼生态美社区8.6折笋
渝北汽博地铁3号线回兴站400米
最牛逼的一个小区惊出低于市场价20多万的房子
楼层：1楼
面积：建面155平 实得170
楼龄: 2009年
售价：125
单价：8000 外地贷款88万首付37
本地贷款95万首付30
佣金税费客户自理。中装4房家具家电全齐，性价比超高，低于同种户型20多万！居家投资首选。
圣湖天域位于渝北区宝桐路1号（宝圣湖畔），首座以高层湖景生态美宅为主题的大型人文高尚社区“圣湖天域”。