房价格局：人口流向哪里？#X479
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即日起，会在文章结尾增加一个栏位：今日笋盘推荐。
2017年11月8日起，文末增加深圳0首付，负首付房源。
以下为正文：
房价格局：人口流向哪里？#X479
中国城市化的进程浩浩荡荡不可阻挡，过去体现为农村人进城，如今体现为农村人进中小城市，同时中小城市人到大城市。之前，中国城市迅速发展吃的是政策红利与人口红利。现在，旧有的经济发展式微，城市发展更多体现为存量竞争，人口的吸附、人才的竞争，这是一场典型的人肉战争。
超级城市吸引全国人才，中心城市吸引区域人才，中等城市吸引所在区域内的小镇及农村人口，此现象不可逆转。
而我们目所能及的是，一线城市如京沪，高门槛，出台政策赶人；二线城市如武汉、南京、杭州等，出台人才安居办法及人才引进政策，试图占据领先优势，锚定未来；三四线城市则试图留人。
以江苏南通为例，人口连续15年净流出，并体现3个特点：
（一）每年流出人员文化素质总体较高；
（二）流入人口受教育程度偏低；
（三）生育率低，人口老龄化日益严重。
幸亏南通的经济及产业格局较好，能够抵御人口劣化的趋势。但中国其他的绝大多数城市，没有雄厚的经济和财政实力。这几乎是广大三四线城市的现状，落花流水春去也。
刚刚，安徽省出台了提高户籍人口城镇化率的通知：
具体指标：
NO. 1｜壹
2017年，中国人口吸引力指数最高的城市集中在三大城市群：长三角、珠三角和京津冀部分城市。
在日本，人口长期向东京、大阪、名古屋三大城市群集聚，2014年东京城市群人口占比达28.3％；在美国，仅占全国城市数量0.34%的三大城市群汇集了总人口的43%。
以后的中国得记住一个关键词：城市群。它的核心意义是区块域各城市功能的协调与合作。
根据第一季度中国城市研究报告，人口吸引力城市排名前十（如下）：深圳、北京、广州、上海、东莞、重庆、苏州、成都、杭州、郑州。
主要城市人口吸引力排行Top10
京沪落户不易，出台了严厉的落户及买房政策，层层困难，但对人才的吸引力，一线依然是一线，门槛虽高，但全国人才趋之。
尤其深圳在产业转型方面最为成功，不仅金融行业持续吸金，新经济领域亦发出夺目光彩，相对不那么苛刻的门槛，导致深圳的人口吸引力指数全国第1。
2017年主要城市人口吸引力榜单
其中，这一轮房价房价“四小龙”排名：苏州第7，南京第16，合肥第25，厦门第31。
重庆、武汉、成都、杭州、郑州、西安、长沙，均为重要的区域中心，各地“举全省之力”发展，城市首位度高，区域内人口集聚非常明显。东莞、苏州、佛山则相对特殊，既非所在省份的政治中心，也非中心城市，但制造业与进出口贸易发达，1季度有所起色，人口吸附力较强。
天津则稍微颓势，人口吸引指数甚至不如普通省份的省会城市，跟产业转型还有产业的含金量有关。杭州在传统外向型经济受阻的前提下排名靠前，主要依托互联网信息产业，其2688亿的产值占杭州GDP 24.3%，对GDP增长贡献率超过50%。
省会城市人口吸引力TOP10
省会城市中，亮点的是长沙，不声不响的发展。2005~2015年，长沙GDP增长460%，增速全国第一，其文化产业、装备制造业、医药、汽车等发展很快。
南京的人口吸引能力仅排名全国第16位，在省会城市排名中，仅名列第8位，人口吸引力排名弱于GDP排名与房价排名，但最近10年，南京的城市竞争力一直在增强，省内也超过无锡，跃居第二，并逐步缩小与苏州的差距。而南京的人口增速不快，也与产业转型、服务业占比较高有关。
但仅从常住人口数据上，南京的数据是很奇怪的，与实际感观并不吻合，老城区人口密度一直很高，新城区不断发展，这么常住人口数据却没有什么像样增长？
NO. 2｜贰
北上广深流出人口大都流向周边城市，如北京向保定、上海向苏州、广州向佛山、深圳向东莞，更像是一线城市“溢出”而非真正的逃离。
当锁定流向其他一二线城市的人群时，重庆浮出水面，北上广深的流出人口目的地top10中均有重庆且排名靠前。除了重庆（城区）发展的吸引力之外，重庆相当于一个省的配置，这方面也有着“优势”。
除了京沪广深一线能吸引全国的人口及人才，其他城市大多吸引的是所在区域，这在省会城市中体现得淋漓尽致。
“省会崛起”是当下这个阶段的进行时，也是未来的必然格局。在中国，有形的手更有力，无形的市场之手随之起舞。
郑州的人口流入城市来源非常集中，前10城市占据了45%。除却交通枢纽的重要地位之外，整个河南相当于郑州的广大腹地，1亿河南人托起这座中原地区的首席城市，并很有可能成为国家中心城市。
郑州新流入常驻人口来源
与郑州相比，武汉的人口来源范围要大一些，包括深圳、北京、上海、广州这些一线城市。人口的质素也相对较高，这与武汉本身的高科技产业、创新产业非常相关。
成都是西部的首席中心城市，除重庆外，前十城市均为四川省内部城市。
成都新流入常驻人口来源
无疑，随着省会城市崛起，偃旗息鼓或低调的则是省内其他城市。
做了一个统计，2008年，中国GDP TOP 20城市中，包括4个直辖市，6个省会城市，4个计划单列市和6个地级市。2010年、2011年，长沙、郑州两个中部省会城市上榜，把此前在榜上的东莞和烟台挤了出去。现在，TOP20城市中的省会城市增加到8个，而地级市减少到4个。
接下来，三四线城市的人口情况依然不乐观。
NO. 3｜叁
房价与人口流动息息相关，这是最新的热门城市房价数据：
（一）一线城市
上海 均价52195元/㎡
北京 均价65112元/㎡
深圳 均价52569元/㎡
广州 均价31107元/㎡
杭州 均价29106元/㎡
厦门 均价45862元/㎡
南京 均价27388元/㎡
天津 均价25471元/㎡
福州 均价27022元/㎡
苏州 均价17591元/㎡
武汉 均价18024元/㎡
成都 均价14593元/㎡
合肥 均价14781元/㎡
郑州 均价14604元/㎡
重庆 均价14604元/㎡
NO. 4｜肆
与人口发展的集聚与分化不相匹配的是政策。2016年，京沪广深提出了2020年的人口控制线。
北京：2200万人
上海：2500万人
深圳：1480万人
广州：1550万人
某种意义上，赶人是逆城市化发展，不利于城市竞争力，一线城市正在“犯错”。当然，它们也有底气犯错。犯错的原因是如果持续赶人，那么城市年龄结构将劣化，以上海为例，2015~2030人口结构图。
生育率方面，随着女性受教育程度的提升，大城市的生育率都比较低，人口数量与人口结构纯靠“外地人”。如果上海持续赶人，人才引进门槛高，那么20~60岁之间的劳动人口减少，老龄化相当严重，成为一座又富又老的城市。
城市发展是一个增量游戏，如果始终拒绝外地人，那么存量折腾的空间也有限。
一线城市“赶人”恰好是二线城市发展的“时间窗口”，特别是高科技产业发达和科教文卫资源多的二线中心城市，对人才的吸引力仅次于一线。但随着房产调控的持续进行，二线城市也纷纷竖立了护城河，买房、社保、积分落户都成为一道拦路虎。
二线城市中，以购房资格为例，南京在硕士及以上学历、高级职称等方面依然保留了口子，相当于城市的筛选机制。这是南京的“明智”。另一方面，每年南京本地高校毕业各类大学生高达26万人，留宁的只有5万多人，占比两成多。另外，从全国各地到南京也有2万多人，每年留宁大大学生数量有7万多。
每个大学生背后是人才、就业、消费、组建家庭以及各自家庭财富的移动与重新汇聚——这就是真正的价值。
人口绝对是一种流动的财富，有含金量的产业则是吸引及吸纳人口的容器，南京和其他一些城市人口增长缓慢，问题就出在“产业容器”不够多、不够高端。这是南京的阿喀琉斯之踵。
一线赶人，二线抢人，三四线城市试图留人。一旦一线城市放弃“赶人”策略，那就是巨大的吸血，也是二线城市竞争力及房价的到顶之日。
哪个城市吸引人，也就吸引了财富、未来。下一站:重庆。
亿客舒
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今日笋盘推荐：
房源一:国兴北岸江山
区域：江北区 北滨路品质大盘
小区名称：北岸江山 2015年建成
建筑面积：120.26平 56 45906 56 25773 0 0 2915 0 0:00:15 0:00:08 0:00:07 5558 56 45906 56 25773 0 0 2618 0 0:00:17 0:00:09 0:00:08 5558米
售价：153万
楼层：4/33 2梯2户。清水大三房两卫。满两年 。通风效果好 ，户型好，大阳台，客厅还可以看江，同面积便宜15万左右
首付：68万
贷款：85万
税费：大概2.5万
物业：国兴地产开发财信物业，物管费2.5元/平。
中介费2% 按揭服务费1.5%
北岸江山交通四通八达，北滨路双向四车道，直通五座大桥（朝天门大桥、黄花园大桥、渝澳大桥、 嘉华大桥、石门大桥），未来还将建成红岩村大桥，使现已形成的畅通的交通路网更为完善，便捷地通达各大商圈。 商圈车程距离统计：距离观音桥3公里左右，距离解放碑约8公里，距朝天门广场9公里；距离沙坪坝商业圈三峡广场6公里，距离江北国际机场27公里，距离龙头寺火车站8公里。 现有公交路线106路、135路在猫儿石、二号桥站，615路北国风光站可达；目前市场售价12700/平左右，采取民宿运营回报更高。
房源二:华润中央公园
区域：江北区 北滨路品质大盘
小区名称：华润中央公园 2013年建成
建筑面积：128平米
售价：159万
楼层：2/33 3梯3户。清水房，名义2楼，楼高有6楼左右，同面积便宜20万左右
首付：63万
贷款：96万
税费：大概2.5万
物业：华润置地有限公司，物管费1.0-3.0元/m²/月。
中介费2% 按揭服务费1.5%
华润中央公园紧邻北滨路，同时与观音桥商圈、鸿恩寺公园等商贸繁华区。在大石坝车站和北滨路车站已有20余条公交线路。 轻轨5号线（在建）也将在中央公园设站（前卫长站）。 公交车有637，在华润中央公园站下车，615、637公交在大石坝二村站下车。目前市场售价12400/平左右，采取民宿运营回报更高。
房源三:半山华府
区域：江北区 北滨路品质大盘
小区名称：半山华府 2012年建成
建筑面积：122.64平米
售价：159万
楼层：4/30 2梯4户。清水大三房两卫。满两年 。通风效果好 ，户型好，大阳台，同面积便宜10万左右
首付：65万
贷款：94万
税费：大概2.5万
物业：重庆鹏润物业管理有限公司，物管费1.8元/平。
中介费2% 按揭服务费1.5%
半山华府公交路线：401路、863路、127路环线、617路、122路、123路、810路、813路、813A路、630路、631路等多条公交线路可到达主城各区公交线路：401路(北滨路-重庆饭店)、863路(金源-半月楼)、127路环线(金莎水岸-大川)、617路(金源-融科蔚城)、122路(重庆北站-小什字)、123路(鸿恩寺公园-桥头)等（金源路站），目前市场售价12900/平左右，采取民宿运营回报更高。
房源四:东方港湾
江北区 东方港湾 8折笋 低于市场价20万
板块：江北区
面积:143.9平米
售价：135万
单价：9381元
户型：三室两厅两卫
朝向：东南
房龄：2007年
楼层：共29层
装修:精装修
电梯：有
交通：
轻轨：5号线（修建中）
公交：石门齐祥灯饰站、东方港湾站、中渡口站等。
学校：
幼儿园：东海岸幼儿园、重庆爱绿北滨幼儿园等；
小学：重庆市江北区滨江小学、和济小学等；
大学：重庆医药高等专科学校等。
周边配套：
超市：重客隆超市（大石坝连锁店）、新世纪超市（大石坝店）等；
餐饮：巴渝尚宴大酒楼、子云腾甲鱼馆等；
医院：重庆市肿瘤医院、张氏骨科等；
银行：中国银行、中国农业银行、中国工商银行等
首付：47万
贷款金额：88万
中介费：2%，税费3%，按揭服务费1.5%客户自理
推荐理由：
1、生活配套设施完善，周边生活便利，出行方便。
2、房屋结构合理，采光充足，视野开阔。
3、小区绿化率高，生活舒适安全。
4、小区最好的龙头位置，有超大型阳台，可以观江景。
房源五:阳光100
秒杀房，正看江无遮挡视野好
重磅:9.5折优质房源，低于市场价10万
南岸区：南滨路独特地理位置
小区：阳光100
2室2厅1卫
建面：95平米
电梯房：3楼共层30
正看江，视野好，
外地客户首套贷款，63万首付44万， 中介费2%税费3%按揭费1,5客户自理
交通，375-等轻轨10号线正在建设，
配套：就读上新街中学小学，滨江路夜景
房源六: 长安麒麟公馆
楼层：3/31
户型：3房+入户花园，送大露台可做花园
面积:124
楼龄：2010年
售价：155万
单价：12500
税费中介费自理
产权情况：证在银行，业主自行解压
本小区真实成交单价14000以上，此套单价仅12500
正规3房2厅，大阳台，大厨房，带入户花园，送大露台可做花园 采光佳
全款客户优先 ，银行6成可贷款80万左右。（首付75万 ）清水房 小区环境好！该小区共有7栋楼
推荐理由：
【小区环境】 小区环境优美，人文素质高，物业管理完善，小区治安好，属于低密度社区，非常适宜居住。
【周边配套】
超市：新世纪超市、重百超市、永辉超市、苏宁电器等。
银行：中国银行、招商银行、工商银行等，
酒店：长度假日酒店、阿兴记大饭店、阿富尔酒店。
娱乐餐饮设施：肯德基、大队长火锅、嘉禾影院、帝豪KTV、龙头寺森林公园、北城天街等观音桥商圈的配套设施。
周边学校：龙塔实验学校，新村小学.同创小学.洋河小学.鲤鱼池小学等
房源七: 海棠晓月A区
楼层：10／32
户型：3室2厅2卫大阳台
面积:145
装修：精装修
售价：140
单价：9600
满两年，中介费税费自理
产证说明：证在手，不用考虑解压问题
首付金额：（贷款参考）
首付3成，预计贷款85万，首付55万
推荐理由：
1、正规3房，大厨房，采光佳，稀缺户型
2、南坪浦辉试验小学，玛瑙小学，南坪中学，珊瑚幼儿园，七彩幼儿园，工商大学，南坪中学；
3、周边配套超市：永辉市，新世纪超市，中百仓储超市、交通：公交车：373、368 、371、376、354
房源八: 金科廊桥水乡
楼层：1/5
户型：4房带地下室，带大花园
面积:310
楼龄：2011年
售价：160万
装修：清水
单价：5400
结构：板式
税费中介费自理
首付金额：（贷款参考）
首付3成，预计贷款140 ，首付20万
产证情况：证在银行，业主解压
未满两年，可等满两年交易过户，前期办按揭审批 18年1月份满两年，可节约10万税费
推荐理由：
1、正规4房带超大地下室，超大花园 大厨房，采光佳
2、交通：多条公交线路、直达轻轨、沙坪坝、江北等各区公交车
3、金科品质盘小区环境好，配套齐全
超市，便利店，农贸市场，健身器材等，生活配套完善。
4、学校名额小学读树人小学，初中读一中！
大深圳
房一：负首付
大深圳建仓开启
负首付，负首付，负首付！重要的事情说三遍
龙岗布吉超笋楼盘，地铁3号线大芬站！成熟社区，自带龙岗区一级幼儿园！
所属商圈：布吉天虹
物业：东方半岛B区
楼层：高层, 电梯
面积：140平米+赠送10平米阳台
户型：5室2厅
装修：精装修
价格：450W
贷款房贷：400w30年+60w装修贷5年期
是否满二年：满2年
佣金3%，税费按揭等交易杂费客户自理
小区楼王单位，正南朝向，精装修拎包入住，顶楼复式，超大创意空间！
房二：0首付
大深圳8折笋，0首付，0首付，0首付！重要的事情说三遍只提供会员服务
低于市场价300万！南山豪宅区零首付房源！
南山，白富美高帅富土豪金，高新科技上市企业云集地，深圳经济核心发动机
【小 区】：御***
【户 型】：3房2厅2卫
【面 积】：1**平
【性 质】：住宅
【装 修】：精装
【位置】：南山区红树湾站
【价 格】：1200万（评估1700万）
【首 付】：200万
【佣金】：3个点
税费按揭评估等过户杂费客户自理
客户基本要求：首房首贷，真实月流水6万以上
房子满两年，小区中间位置安静看花园，拎包入住！户型方正，跃式结构！小区楼下就是京基百纳广场，周边配套完善！
房三：负首付负首付，负首付，大深圳建仓！
高租金收益
所属商圈：布吉东站
物业：大都会
楼层：高层, 电梯
房龄：2012
梯户：2梯8户
面积：1**平
户型：3房
价格：365W
贷款：330w30年+50W装修贷5年期
租金：1万
是否满二年：满2年
周边配套： 小区旁边是龙珠商城，美食城，服装城，电影院都有！中小型超市都在小区旁边！
地理位置：小区离布吉地铁口仅50米，双地铁3号线和5号线。小区正对面是深圳火车东站，交通便捷！小区前面是龙岗大道，出行方便，去罗湖，福田公交站必停此站!
过户费用30万全包（含个税，契税，资金监管垫资，高评高贷费，赎楼费，罚息等杂费）
中介费服务费 3个点
金融杠杆：
签定合同45天左右可过户到买家名下
过户后15天可rz80--100万
供楼一个月后可rz80--100万
房四：首付50万
大深圳首付50万，龙岗中心城第一豪宅! 8折笋！8折笋！8折笋！
物业：****
楼层：低层, 电梯
梯户：1梯2户
房龄：2008
面积：1**平
户型：4房
价格：1000W
贷款：950W
小区介绍：位于龙岗龙翔大道，三面环山，总建筑面积60万平米，一座社区的园林规模相当于一个世界之窗，是名牌地产商鸿荣源倾力打造的龙岗中心城片区第一豪宅！
周边配套：华润万家超市，岁宝百货，天虹商场，国美电器，世贸百货，龙城医院，龙岗区人民医阮
费用70万（含个税，契税，豪宅税）
不含：资金监管，垫资，高评高贷费，赎楼费，罚息等杂费
中介费服务费 3个点
此小区最新历史成交177平卖1300万！