房产投资里躲不开的“东北黑洞”#X491
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以下为正文：
房产投资里躲不开的“东北黑洞”
我首先先声明，我没有任何的地域歧视，我也有很多北方的朋友，但是当很多人问我要不要在东北买房子，我都会用投资不过山海关来劝说不要押宝自己的资产在这里
看上去是一句很敷衍的话，但是本质里却是我很想和大家深层次探讨的问题
为什么投资不能过山海关
投资不过山海关是坊间一直会流传的一句话。所谓的山海关，本质上就是东北这一块。这一块也约定俗成了，认为投资东北，回报的概率会很小，甚至都会亏本
但是为什么投资不过山海关呢，这么久以来一直有人有各种各样的解释，比如说人口留不住啦，产业转型发力，结构老化啦之类的
但是这些判断对我来说我认为还都是表现，很多内在原因决定了这里的人口会外溢，这里的产业结构很难转型。那到底是什么底层原因呢，我想和大家聊聊我的看法
需要看透这个现象，我们需要把时针稍微往前拨弄一下
东北的发展，本质上还是因为他的特殊位置
清末期间，我们都知道列强在瓜分中国的土地
这张时局图很清晰的描绘了当时的格局动态。
但是大家也都明白，其他的所有的列强，本质上没有和中国直接接壤，重点还是希望可以打开这里的通商口岸可以和中国更多的做生意赚白银
但是唯独有一个国家例外，那就是俄国，也就是地图上的那只大棕熊
俄国是唯一一个和中国有土地接壤的列强，但凡是能欺负中国一点，除了其他国家可以获得的资源之外，自己的国土还能顺势扩张。
所以本质上俄国想要侵略中国土地的欲望也非常强烈
所以中俄密约第一版本很快俄国就提出要在东北修建并运营铁路，李鸿章没签字，因为本质上知道通了铁路，很大程度上这片区域就等于被俄国占领了
但是架不住狼子野心
铁路后面还是通进来了，贫瘠的土地上被动的开始工业化进程，而一切都是为了帮助外来人更好的控制中国
至此东北大片的土地也进入俄国的管辖范围之内
虽然是被动的，但是整个东北本质上从那个时候进去开发周期，用现在的话来说，进入了城镇化的节奏里
最为典型的其实就是哈尔冰，城市被铁路一分为二
俄国人住道里，中国人住道外
铁路的开通本身就是一个快速的城镇化的过程，因为有产业，因为有物流，哈尔滨变成一座点石成金的城市，仅仅十几年，哈尔滨的人口就从建成之初的8万人翻了近四倍，33个国家的侨民在这里定居，19个国家在这里设立了领事馆。再到后来银行、保险业纷纷在这里孵化，一切都呈现欣欣向荣的样子
除了哈尔滨，吉林长春更是如此
日本也好、俄国也好甚至介入了整个城市规划体系，典型的欧洲生态小镇的规划模式，还是第一个实现地下系统全覆盖的城市，非常的发达。
整个道路系统按照“中心放射”和“直角交叉”相结合的模式设计。这样的城市规划理念在如今看来依然非常超前，在相当长时间内，长春拥有过“国内城区绿化率最高的城市”、“霍华德田园城市规划理论完美体现”、“堪比巴黎香榭丽舍大街”等等盛誉。不少学建筑规划的朋友都要去长春去考察学习
这是整个东北的发展照面，铁路的运输快速的推进了城镇化的进程，因为周围环绕着俄国、日本等诸多列强，纷纷侨民都选择在这里定居，人口流动加上运输解决，那时候的东北就像如今很多城镇化城市一样蓬勃向上的发展
唯独不同的就是时间点，你很难想象这一切都发生在20世纪初
后来战争结束了，老外都撤走了
但是幸运的是，给整个东北留下非常好的骨架，因为铁路还在，工业产业的壳子还在，另外东北的石油资源也还在。我们可以看下当初东北的经济能级
东北在1945年，工业总产值占据了全国的85%，台湾占了10%，还有5%是内陆所有加在一起的数据，东北在当时，重工业基地非常成型。
建国以后，东北的铁路网、公路网是最稠密的，水电、煤炭、森林各方面的资源都有，东北又作为当时最发达的城市给南方输血了很久，但凡一个地区缺资源了，东北都要伸出援助之手。
但这一切，都有一个前提，存在在20世纪的前五十年。后来伴随着人口的彻底、局势的不稳定，外加是军事要地，在经济维度，东北得到的利好就少之又少了
然后，国家发展方向又让东北错过了一拨红利期
90年代改革开放，所有人都知道是怎么发展的，邓小平南巡讲话，整体的经济发展在南方沿海城市呈现异常的踊跃
落点南方有各种元素考量，而本质上也让东北在这一轮高速发展的道路上蹭不上热点
而且本质上改革开放本身和东北各个城市也不甚融合，东三省整体的城市底蕴，因为俄国的大量介入，整体工业化氛围太过于浓郁，第三产业份额太低
而那个时候的保险业金融业牢牢被侨民掌控，伴随着他们的离去，这一切也都消失了，所以建国后的东北，本能上选择靠山吃山，所以回到重工业的模式上继续深挖
短期来看没有问题，但是在90年代经济改革的时候，却发现那么的格格不入
所以此消彼长，东北就慢慢的落在了队伍的最后面
而如今，还有一个致命的问题等待着东北
如今，两个周期交叠后在东北产生了一个比较严重的问题
20世纪初，整个东北就因为战乱被动的进入了工业化的状态，而工业化带来了城镇化，整个城市发展初步势能已经出现，人口的密集度以及城镇化也同步出现
但是改革开放这一轮的浪潮没有让整个东北借上力。所以城镇化人口聚集了，经济却没有足够升级转型
所以我们会看到类似这样的新闻
黑龙江全省企业退休人员由2010年的268.8万人增加到2016年的457万人。与此同时，养老金跟随全国实现了翻倍增长，基本养老金由月人均1076元提高到2119.56元，净增长1043.56元/月，整体增长近一倍。企业退休人员养老金水平排名由全国第32位上升至第24位。
黑龙江3800万人口里面竟然有457万企业退休人员，注意这还只是企业的，如果把政府公务员和事业单位的算进去还会更多，恐怕会有500万人。
实际上，黑龙江是全国养老金亏空最严重的省份，没有之一
养老金的亏空还不是核心，核心是整个区域进入城镇化人口的老龄化
为什么会这样，这本质上是成也城镇化，败也城镇化
东北的城镇化模式让整个城市过早的开发以及过早的人口导入。并且在建国后，因为中苏良好的关系，很长一段时间我们一度学习苏联模式在发展
而所谓的苏联模式，本质上还是重工业模式。
在当时中国政府的号召下，全国各地青年大量涌入作为边疆的黑龙江搞工业化和大农业生产
黑龙江人口从1950年的1037万人，到1960年变成了1815万人，十年工业化时期人口暴增了80%。为了吸引年轻人到边疆，不管是工业化人口，还是集体农庄人口，大多数都被纳入国家体系。
这一群人被纳入城镇化体系里，但是重工业，后期转型往第三产业转型的道路上非常艰难
东北现在的矿业、林业包袱太重了，存在着大量的计划经济时代积压的问题，比方说退休职工的退休金、安置，黑龙江大集体，辽宁大集体等等之类的问题
现在国家财政拨很多的款给到东北，都难以解决这些问题，越是这样，城市的转型越慢
东北当地原本资源型导向行业就特别多，譬如煤炭、林业，说转型其实没有那么容易的
所以这就是东三省的现状，城市太早的开发，格局和潜力都已经确定，未来的发展空间没了，另外人口太早的城镇化，如今进入迅速的老龄化结论。
而且老龄化人口也占用了社会太多资源，给到这些城市非常庞大的压力，重产业在如今的经济转型也非常的痛苦
而且越是这样的城市，年轻人越是外逃，这和如今俄罗斯的问题很像，人口老龄化的同时，城市里仅有的一些年轻人全部集中到了莫斯科，因为这是唯一一个相对比较发达的城市
为什么会有北漂这个词，东北所有的年轻人都去北京了，剩下的一些都在家做直播当网红
如此这样，互相之间形成恶性循环，渐渐的你会发现，不论给东北砸多少钱，都是没有声音的，投资不过山海关这句话也就是这么而来
当然说的不是那么绝对，但是很大程度上这就是趋势发展
未来会如何，很难，因为本质上这不是一时一刻的机制决定的，这是接近一百年的历史周期导致的
面对着这样的山海关的魔咒，很多时候也可以给到我们一些启发
所以很显然，整个东北的问题，是三段时间的各种因素的重叠。
20世纪初太早开始的城镇化
+
新中国成立后区域基于重工业的开发模式
+
90年代借不到改革开放的红利
三个特征三个现象，如果单独存在都不会有很严重的问题，但是就是这么巧全部都集中到了东北身上
这也导致整个东北深陷泥潭很难走出来
我们也感受到了，如今我们正在快速的进行城镇化的模式，甚至可以说城镇化的方式也和之前的东北很像：用地铁通
确实这样的发展在20年的周期来看还是正确的，但是有2个问题后面会慢慢的随之而来
城镇化之后的城镇人口，庞大的城市社保压力，国家体制能够跟得上。我们现在还好是因为大部分人虽然在城市工作，但是还是农村户籍，并没有给社会增加很多的社保压力，但是城市城镇化一定会带来人口城镇化，未来这一块能否吃得消，如果消化不良，城市活力下降就会快速的到来
第二，城镇化之后，整个城市要用什么样的产业去支撑，不同的产业有不同的优势，但是整个国家是否有足够多的产业来支撑75%的城镇化率呢
如果乡镇城镇化了，但是城镇里没有产业把人留下来，那么开通的铁路会加快带走人外逃的速度
年轻人口外流+常驻人口老龄化+产业驱动力不足，这一切发生在东北的，未来也都有可能在你所在的城市发生
当然这个问题你可能觉得都太早，但是对于城市研究来说，你只有站在历史的层面上，才能看到这里的前世今生，才能做出最理智的判断
这也是为什么我会说买房如果是投资，不要买在东北，因为背后你需要和这50年的时间做对抗，这个成本实在太高
而未来二三线城市资产的风险，大概率上也会是这个，如今的风风火火，未来城市发展能否支撑得起这样的城市化节奏，目前来看还需要时间考验
所谓的投资，短线永远做不过长线的，押宝起码要看到未来20年
亿客舒
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房源一:国兴北岸江山
区域：江北区 北滨路品质大盘
小区名称：北岸江山 2015年建成
建筑面积：120.26平米
售价：153万
楼层：4/33 2梯2户。清水大三房两卫。满两年 。通风效果好 ，户型好，大阳台，客厅还可以看江，同面积便宜15万左右
首付：68万
贷款：85万
税费：大概2.5万
物业：国兴地产开发财信物业，物管费2.5元/平。
中介费2% 按揭服务费1.5%
北岸江山交通四通八达，北滨路双向四车道，直通五座大桥（朝天门大桥、黄花园大桥、渝澳大桥、 嘉华大桥、石门大桥），未来还将建成红岩村大桥，使现已形成的畅通的交通路网更为完善，便捷地通达各大商圈。 商圈车程距离统计：距离观音桥3公里左右，距离解放碑约8公里，距朝天门广场9公里；距离沙坪坝商业圈三峡广场6公里，距离江北国际机场27公里，距离龙头寺火车站8公里。 现有公交路线106路、135路在猫儿石、二号桥站，615路北国风光站可达；目前市场售价12700/平左右，采取民宿运营回报更高。
房源二:华润中央公园
区域：江北区 北滨路品质大盘
小区名称：华润中央公园 2013年建成
建筑面积：128平米
售价：159万
楼层：2/33 3梯3户。清水房，名义2楼，楼高有6楼左右，同面积便宜20万左右
首付：63万
贷款：96万
税费：大概2.5万
物业：华润置地有限公司，物管费1.0-3.0元/m²/月。
中介费2% 按揭服务费1.5%
华润中央公园紧邻北滨路，同时与观音桥商圈、鸿恩寺公园等商贸繁华区。在大石坝车站和北滨路车站已有20余条公交线路。 轻轨5号线（在建）也将在中央公园设站（前卫长站）。 公交车有637，在华润中央公园站下车，615、637公交在大石坝二村站下车。目前市场售价12400/平左右，采取民宿运营回报更高。
房源三:半山华府
区域：江北区 北滨路品质大盘
小区名称：半山华府 2012年建成
建筑面积：122.64平米
售价：159万
楼层：4/30 2梯4户。清水大三房两卫。满两年 。通风效果好 ，户型好，大阳台，同面积便宜10万左右
首付：65万
贷款：94万
税费：大概2.5万
物业：重庆鹏润物业管理有限公司，物管费1.8元/平。
中介费2% 按揭服务费1.5%
半山华府公交路线：401路、863路、127路环线、617路、122路、123路、810路、813路、813A路、630路、631路等多条公交线路可到达主城各区公交线路：401路(北滨路-重庆饭店)、863路(金源-半月楼)、127路环线(金莎水岸-大川)、617路(金源-融科蔚城)、122路(重庆北站-小什字)、123路(鸿恩寺公园-桥头)等（金源路站），目前市场售价12900/平左右，采取民宿运营回报更高。
房源四:东方港湾
江北区 东方港湾 8折笋 低于市场价20万
板块：江北区
面积:143.9平米
售价：135万
单价：9381元
户型：三室两厅两卫
朝向：东南
房龄：2007年
楼层：共29层
装修:精装修
电梯：有
交通：
轻轨：5号线（修建中）
公交：石门齐祥灯饰站、东方港湾站、中渡口站等。
学校：
幼儿园：东海岸幼儿园、重庆爱绿北滨幼儿园等；
小学：重庆市江北区滨江小学、和济小学等；
大学：重庆医药高等专科学校等。
周边配套：
超市：重客隆超市（大石坝连锁店）、新世纪超市（大石坝店）等；
餐饮：巴渝尚宴大酒楼、子云腾甲鱼馆等；
医院：重庆市肿瘤医院、张氏骨科等；
银行：中国银行、中国农业银行、中国工商银行等
首付：47万
贷款金额：88万
中介费：2%，税费3%，按揭服务费1.5%客户自理
推荐理由：
1、生活配套设施完善，周边生活便利，出行方便。
2、房屋结构合理，采光充足，视野开阔。
3、小区绿化率高，生活舒适安全。
4、小区最好的龙头位置，有超大型阳台，可以观江景。
房源五:阳光100
秒杀房，正看江无遮挡视野好
重磅:9.5折优质房源，低于市场价10万
南岸区：南滨路独特地理位置
小区：阳光100
2室2厅1卫
建面：95平米
电梯房：3楼共层30
正看江，视野好，
外地客户首套贷款，63万首付44万， 中介费2%税费3%按揭费1,5客户自理
交通，375-等轻轨10号线正在建设，
配套：就读上新街中学小学，滨江路夜景
房源六: 长安麒麟公馆
楼层：3/31
户型：3房+入户花园，送大露台可做花园
面积:124
楼龄：2010年
售价：155万
单价：12500
税费中介费自理
产权情况：证在银行，业主自行解压
本小区真实成交单价14000以上，此套单价仅12500
正规3房2厅，大阳台，大厨房，带入户花园，送大露台可做花园 采光佳
全款客户优先 ，银行6成可贷款80万左右。（首付75万 ）清水房 小区环境好！该小区共有7栋楼
推荐理由：
【小区环境】 小区环境优美，人文素质高，物业管理完善，小区治安好，属于低密度社区，非常适宜居住。
【周边配套】
超市：新世纪超市、重百超市、永辉超市、苏宁电器等。
银行：中国银行、招商银行、工商银行等，
酒店：长度假日酒店、阿兴记大饭店、阿富尔酒店。
娱乐餐饮设施：肯德基、大队长火锅、嘉禾影院、帝豪KTV、龙头寺森林公园、北城天街等观音桥商圈的配套设施。
周边学校：龙塔实验学校，新村小学.同创小学.洋河小学.鲤鱼池小学等
房源七: 海棠晓月A区
楼层：10／32
户型：3室2厅2卫大阳台
面积:145
装修：精装修
售价：140
单价：9600
满两年，中介费税费自理
产证说明：证在手，不用考虑解压问题
首付金额：（贷款参考）
首付3成，预计贷款85万，首付55万
推荐理由：
1、正规3房，大厨房，采光佳，稀缺户型
2、南坪浦辉试验小学，玛瑙小学，南坪中学，珊瑚幼儿园，七彩幼儿园，工商大学，南坪中学；
3、周边配套超市：永辉市，新世纪超市，中百仓储超市、交通：公交车：373、368 、371、376、354
房源八: 金科廊桥水乡
楼层：1/5
户型：4房带地下室，带大花园
面积:310
楼龄：2011年
售价：160万
装修：清水
单价：5400
结构：板式
税费中介费自理
首付金额：（贷款参考）
首付3成，预计贷款140 ，首付20万
产证情况：证在银行，业主解压
未满两年，可等满两年交易过户，前期办按揭审批 18年1月份满两年，可节约10万税费
推荐理由：
1、正规4房带超大地下室，超大花园 大厨房，采光佳
2、交通：多条公交线路、直达轻轨、沙坪坝、江北等各区公交车
3、金科品质盘小区环境好，配套齐全
超市，便利店，农贸市场，健身器材等，生活配套完善。
4、学校名额小学读树人小学，初中读一中！
房源九: 亚太商谷
板块: 南坪
楼盘名字；亚太商谷
位置：南岸区工贸轻轨房，亚太商谷，到江北商圈只需要十分钟，南坪商圈三分钟，中间楼层，视野辽阔，市场价一万二
装修：装修
楼层：22
面积：56.67
价格：60万
综合单价：10600
税费，中介费自理
是否有照片：有
资产年限:2008
是否租赁:有。2018年，租金1400
卖点：重庆首个开放式社区，商业配套完善，融创大盘，面积56.67.现仅卖60万，按揭贷款7成贷款35万，付25万，全款后抵押贷款35万，出25万
推荐理由:
1.地理位置优越 交通便利 好出租，离轻轨站150米
2.开放式社区，配套齐
3.目前毛坯出租中。装修后租金更高，
4.周边生活 医疗 教育 配套完善 生活便利
房源十: 中亿阳明山水
面积：90平米
总价：85万元
单价：9444元
户型：两室两厅一厨一卫
房龄：2012年建
楼层：17/ 共25层
梯户：两梯四户
装修：简单装修
电梯：有
产权：满两年
交通：
公交车站：48路、58路、70路观山1路、2路、208路、209路、218路、222路、311路、47路、K47路等多部公交车停靠。
学校：
幼儿园：中天幼儿园，北京卡酷七色光国际幼儿园
小学：中天小学，观山湖一小
中学：贵阳一中、贵阳三中、中天中学
周边配套：观山湖公园、贵阳市市行政中，贵阳博物馆、西南美食广场、贵阳文化展示中心、两座五星级酒店、数码中心、商业写字楼群。
购物：沃尔玛，星力超市，永辉超市
医疗：金阳医院、恒霸烧伤医院、社区诊所。
休闲娱乐：贵阳奥匹克中心，五星级电影城，贵阳首家真冰溜冰场
首付：61万元
贷款金额：99万元
中介费：2个点，按揭服务费1.5个点
推荐理由：
1、核心卖点：位于贵阳规划发展的中心，文化商业气息浓厚、生活机能健全、配套设施完善、具备爆发性的增值潜力。中天会展城更是两铁交汇，各式大型展览首选之地，现已初露头角。高楼层，视野采光极好，温馨舒适
2、户型介绍：两室两有阳台；
3、小区介绍：小健身设施，小区24小时都有保安值班，安全系数高，
4、地理位置优越 ，交通便利 ，升值空间
房源十一: 大川壹江城
板块：江北区
小区：大川壹江城
面积：190平米
总价：148
单价：7789
户型:跃层 带地下室
房龄：2008年
楼层：2楼
梯户：1梯两户
装修：清水
电梯：有
朝向：南北通透，看江
首付和贷款参考
贷款：113万
首付：35万
性质：休闲公园
税费自理（有营业税）中介费2个点，按揭费1.5
小区介绍：大川壹江城是大川集团2003年推出的重量级项目，同时也是大川集团实力展现的一面旗帜，该项目由澳洲DECO-LAND设计顾问公司担当景观及建筑设计，香港中原地产负责项目全程营销策划，深圳国贸物业管理有限公司担任项目物业管理顾问，小区拥有无与伦比的配套设施，保证小区的高品质。双语幼儿园、与名校联办的小学、中学一应俱全，小区内有大型的医疗保健站，小区内有5000平方米地中海风情沙滩🏖️、冲浪、游泳占地60亩的欢乐谷休闲公园，两万余平方米的北美风情商业街，格调高雅，各种主题的会所林立其间，这些优势相结合，成就了大川水岸--主城区、全江景1000亩立体生态高尚社区的魅力。
交通（公交车）：127、201、208、545、548、615、640、846
大深圳
房一：负首付
大深圳建仓开启
负首付，负首付，负首付！重要的事情说三遍
龙岗布吉超笋楼盘，地铁3号线大芬站！成熟社区，自带龙岗区一级幼儿园！
所属商圈：布吉天虹
物业：东方半岛B区
楼层：高层, 电梯
面积：140平米+赠送10平米阳台
户型：5室2厅
装修：精装修
价格：450W
贷款房贷：400w30年+60w装修贷5年期
是否满二年：满2年
佣金3%，税费按揭等交易杂费客户自理
小区楼王单位，正南朝向，精装修拎包入住，顶楼复式，超大创意空间！
房二：0首付
大深圳8折笋，0首付，0首付，0首付！重要的事情说三遍只提供会员服务
低于市场价300万！南山豪宅区零首付房源！
南山，白富美高帅富土豪金，高新科技上市企业云集地，深圳经济核心发动机
【小 区】：御***
【户 型】：3房2厅2卫
【面 积】：1**平
【性 质】：住宅
【装 修】：精装
【位置】：南山区红树湾站
【价 格】：1200万（评估1700万）
【首 付】：200万
【佣金】：3个点
税费按揭评估等过户杂费客户自理
客户基本要求：首房首贷，真实月流水6万以上
房子满两年，小区中间位置安静看花园，拎包入住！户型方正，跃式结构！小区楼下就是京基百纳广场，周边配套完善！
房三：负首付负首付，负首付，大深圳建仓！
高租金收益
所属商圈：布吉东站
物业：大都会
楼层：高层, 电梯
房龄：2012
梯户：2梯8户
面积：1**平
户型：3房
价格：365W
贷款：330w30年+50W装修贷5年期
租金：1万
是否满二年：满2年
周边配套： 小区旁边是龙珠商城，美食城，服装城，电影院都有！中小型超市都在小区旁边！
地理位置：小区离布吉地铁口仅50米，双地铁3号线和5号线。小区正对面是深圳火车东站，交通便捷！小区前面是龙岗大道，出行方便，去罗湖，福田公交站必停此站!
过户费用30万全包（含个税，契税，资金监管垫资，高评高贷费，赎楼费，罚息等杂费）
中介费服务费 3个点
金融杠杆：
签定合同45天左右可过户到买家名下
过户后15天可rz80--100万
供楼一个月后可rz80--100万
房四：首付50万
大深圳首付50万，龙岗中心城第一豪宅! 8折笋！8折笋！8折笋！
物业：****
楼层：低层, 电梯
梯户：1梯2户
房龄：2008
面积：1**平
户型：4房
价格：1000W
贷款：950W
小区介绍：位于龙岗龙翔大道，三面环山，总建筑面积60万平米，一座社区的园林规模相当于一个世界之窗，是名牌地产商鸿荣源倾力打造的龙岗中心城片区第一豪宅！
周边配套：华润万家超市，岁宝百货，天虹商场，国美电器，世贸百货，龙城医院，龙岗区人民医阮
费用70万（含个税，契税，豪宅税）
不含：资金监管，垫资，高评高贷费，赎楼费，罚息等杂费
中介费服务费 3个点
此小区最新历史成交177平卖1300万！