广州楼市，一夜变天？
在第一个宣布“认房不认贷”后，昨晚，广州再次成为全国第一个，放松限购的一线城市：
3.越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城，个人销售住房增值税征免年限，从5年改为2年。
调整幅度，不可谓不大。
而除了广州，9月份，已经有沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉、西安等11个大城市，全面取消限购。
这说明什么？
说明金九银十，今年没有金起来，需要政策加把火。
全国各地到处点火，似乎给了市场极大的信心。
我最近去一些楼盘溜达的时候，销售员们好像都磕了药一样，千言万语汇聚成四个字：芜湖起飞。
现在不快点下手，日后必吃亏。
真的是这样吗？
01
人口减少≠房价跌
大多数人都觉得，现在监管放松，只是为了拖住房地产这个支柱行业，避免发生系统性金融风险。
绝不是，想要再次炒高房价。
中国楼市，已经进入到供大于求，逐步冷却的时代。
一线城市城市放开限购，就是房地产进入新阶段的信号。
人口老龄化，年轻人少子化，结婚率、出生率暴跌，同性恋、丁克族数量急剧上升，未来人口下降是不可扭转的大势。
现在，60后、70后已经都老了，80后大多是独生子女，基本上已经结婚买了房子。
而真正的刚需群体，90后、00后，是人口基数更少的两代人，正在经历高房价和不太景气的就业环境。
他们有能力接盘吗？
貌似是接不动了。那房价的大趋势，必然还是下跌咯？
只能说，不要想当然。
最近上头出台的一系列政策，首付给你降了，利率给你降了，限购给你取消了，税都给你暂缓了。
就是决口不提降价，什么意思大家还不明白吗……
能降早降了。
年轻人接不动，那就放开限购，让有钱人多囤房子，多买。
注意，我这里只说一线城市的房价，不能代表全国。
房价涨不涨，跟人口跌不跌，年轻人买不买得起，没有一毛钱关系。
人口起作用的时限太长了，至少还得等十几、二十年：这代人生孩子少了，二十年后，才能看到孩子长大、结婚买房的变少。
你等不等得起？
我拉了全球几十个人口减少国家的房价，发现一个让人沮丧的事实：
人口降低，房价、尤其是大城市的房价，反而会继续涨。
下面是几个案例和数据。
1.乌克兰。
虽然文化属性不同，但现在的乌克兰可能是比日韩更直观的例子。
自从建国后，乌克兰人口持续下降，尤其是俄乌战争开打以来，逃亡加上战损，人口更是断崖式暴跌。
据估计，目前乌克兰本土只剩下2000多万人口。
按道理来说，人都没了，你房子给谁住？
但是基辅、利沃夫，这些大城市城市的房价，却在俄乌战争初期的震荡之后，坚定地上涨了！
简直离谱，与绝大多数人的认知都相反。
2.俄罗斯。
俄罗斯人口自1992年创纪录后，就一直下降。
但它的房价，也是很明显长期上涨的。
别看俄罗斯面积庞大、地多的是，但全国74%人口集中欧洲部分的大城市，西伯利亚的大片地方都近乎无人区。
3.我们最熟悉的日本。
日本人口，从2010年开始，就连年下降。
也是10年前后开始，日本楼市走出近20年的熊市，开始猛涨。
东京、大阪等核心区域，直接创新高。
据日本不动产经济研究所公布的数据，2022年东京23区新建住宅楼的平均价格，是9899万日元，比2021年上涨17.2%。
比90年代的泡沫时期还猛。
4.离我们最近的韩国。
韩国的人口问题，比日本还严重。
虽然今年，韩国传世房暴雷，楼市受影响下跌。但最近5年，首尔的平均房价涨了80%，整体上还是涨得夸张。
而且这个趋势并不会变。
普通家庭出来的年轻人，根本翻不了身。
尽管政府推出了20多项控房价措施，也没什么效果。
其他，类似的国家还有波兰、意大利、德国等等。
以上这些，已经足够证明，人口下降会拖累房价下行，不一定正确。
为什么会这样？
因为，市场并不会理会，部分人买不买得起，有人能买更多。
贫富分化加剧让大部分人都难受，但社会的总财富确实是在增加的，总的购买力实际上在提升。
真话听起来就是这么扎心，没有嘲讽任何人的意思。
更重要的是，人口整体虽然下降，但大城市人口，却是上升的。
大城市的永恒魅力
上面提到的所有国家，无一例外都是总人口下降，但核心城市人口上升。
有人说它们的人口体量太小，没有可比性。
别的任何国家，其实都一样。
比如美国，早就完成了工业化，最近几十年，前十大城市除了芝加哥，人口密度一直在提高。
只要经济继续发展，不论人口上升还是降低，就算明年是世界末日，主要大城市的人口仍将继续增加，这是确定的。
这可能因为，人类骨子里就是群居动物。
除非，我们回到田园时代。
或者，某一项技术，能帮助全民脱产。
就算有，那也是很久以后的事，普通人要考虑的是当下。
比如中国的乡镇，十几年前，赶集的时候都是人挤人，非常热闹。
但这几年你再去看，镇子里基本就只剩下老年人。
有些县为了方便管理，直接把几个乡镇合并成一个大镇。
原因是显而易见的，年轻人从小镇考上大学，一般都会去一线城市碰一碰再说。
有能力、运气好的，赚了大钱，就在北上广深扎根；次一些的，在老家省城买房，等有积蓄了回去发展；再次一些的，县城买房，等退休回去住。
县城或乡镇上的土豪，为了更好的生活条件，为了后代的发展，也必然是想着在省城买房。
就算人口下降，老龄化严重，这个选择也永远不过时。
大城市有天然的虹吸效应。
比如，A、B两市都有2万人口，C市有20万。
同样10万元，在两个人手里、在20个人之间交易，流通的速度相差非常之大。
人口少，钱的流通速度，即经济效率就低。
同样一个人，在A市10年赚100万，在C市3年就能完成。
就算出去生活开销，也是赚的。
既然如此，A市、B市的劳动力，自然会向C市靠拢。
结果是，C市人口越来越多，经济越来越繁荣，资产价格越来越高，比如房价。
A、B两市的人口，越来越少，经济效率越来越低，进而导致杠杆收缩，随之而来的就是融资困难，资产价格下跌。
然后，人们更想逃离，加速以上的恶性循环。
甚至，就算经济不景气，依然逃不脱这个循环。
每当遇到危机，政府都会放水。
但是，经济不好，有钱人拿到钱去哪投资？总不能放在手里贬值吧？
最简单无脑的就是抢购稀缺资源。
什么东西稀缺？当然是核心城市的核心房产。
比如韩国首尔的江南区，越是经济不好，涨得越猛，号称“江南不败”。
其实想想也正常，国内也一样。
疫情期间，国家为了救助小微企业，放了很多款项。
结果这些企业主拿了钱去干什么？去买房。
全国豪宅成交数量应声上涨，与普通商品房的落魄，形成鲜明对比。
所以中国的大城市，很可能会继续摊大饼，发展成超级城市。
只要没有政策打压，很难说一线城市的房价，还有多少下降空间。
至少，在我们这代人还年轻的时候，是不太可能的。
所以，现在这个时间点，到底该不该买房？
你只需要看你自己的需求和成本。
注意，我说的是第一套房。
年轻人只需要考虑能不能买得起，而不是买不买。
买不起那是没办法，别浪费精力在考虑房价上，抓紧想法子挣钱去。
只要买得起，买就对了。
在中国，绝对不可能说，我买得起房，但我就是不买。
嘿，就是玩儿。
那是纯傻。
年轻人要早做打算。
即便在大城市买不了房，也努努力在老家看准时机入手，多攒点钱直接回去养老。
有人说，房贷利率太高了。
花呗分期利率比房贷高得多，怎么没人说高？用起来眼睛都不眨。
归根结底，还是在享受当下，与长期配置如何抉择的问题。
买房，赌的是未来越来越好。
未来即便没有那么好，你的归属感、房屋带给你的各种便利，也是不会丢的。
输的有限。
买得起却不买，是担忧未来越来越坏，房价还的跌。
如果未来没有变坏，你就只能眼睁睁看着，捂在手心里的钱越来越不值钱，在无尽的怀疑和由于中浪费人生最宝贵的光阴。
如果未来确实变坏了，所有人的收入都锐减，经济直接爆炸，你手里拿着钱又有什么用？
某种意义上来说，这是最蠢的，怎样都不会赢。
因为你没有后路。
先谋一时，再谋一世。
尾声
以上所说的，都是一种可能性。
按市场规律，大城市的房价，毫无疑问仍将保持长期上涨。
但房价一直涨，是不是好事？
从人的角度考虑，当然不是好事。
等到阶级分化越来越严重，少数人人还是人，大多数人变成了牛。
人不怕牛生病，更不怕牛累死了。
人就怕有一天，牛不干活也不吃草，就躺在地上想：
为什么你是人，我是牛。
所以，未来一定会有大手人为干预市场，一定会有改革。
但这个未来是什么时候？10年后？15年后？
我们这一代人的黄金岁月早就过去了，那时候再改善，与我何干。
迟到的正义，不是正义。（全文完）
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