南市区六项目大PK：到底谁是价格虚高？

我在昆明地产11年中，

跑遍了昆明大大小小楼盘，

人称“昆明楼盘活地图”，

只要你有关房子的任何问题，

我都能为你做真诚的解答，

我在《昆明楼市》等你--文锋

这几天，《昆明楼市动态》的内容越来越让朋友们喜欢，无论是地产小陈还是文锋老师，也接到了很多朋友的咨询，在咨询中，涉及到最多的无非就“昆明投资潜力大一些的区域或者楼盘”、“某某楼盘和某某楼盘哪个更好？”“某某项目怎么样？”等等这些问题。

有趣的灵魂终究会相遇，而相似的问题老是重复，尤其在昆明南市区，连售楼部都做得很接近，阔气奢华、重内涵讲调性。户型产品，也基本都是以三房为主，面积也非常接近，连价格也很有参照性，确实很难抉择。

别看重高端大气的售楼部

毫不夸张，金科江湖海把昆明售楼部的整个调性做得很高，确实整体符合产品在会展中心片区的改善型产品的调性。加上本身项目2的容积率，130平最小户型，金科也因此快速虏获了诸多客户。虽然产品看不到滇池，但也不影响客户的喜欢。

上左为金科江湖海，上右为万科翡翠，下左为北大资源颐和1898，下中为融创澜玥台，下右为红星天铂。

从金科开始，昆明南市区一些新项目越来越注重售楼部的包装，从万科翡翠、融创澜玥台、北大资源颐和1898再到红星天铂，售楼部是越做越精致。据说1898的售楼部建设装修就花了3500万，房子卖完，售楼部将拆除。

我们很有趣发现，进入这几个楼盘的售楼部一般都要先绕过一段精心设计的园区，园区的景观做得很上档次，确实很上镜的，尤其天气好的时候，很容易拍些照片晒朋友圈。

当然，售楼部作为开发商的形象工程，肯定会非常注重客户的第一感觉，从停车场指挥到客户进售楼部的接待礼仪再到沙盘讲解、样板房参观都会有一整套完整和标准的的服务流程，要打心底的让客户在现场感受到宾至如归的体验。能不能在客户的首次到访，让客户留下好印象甚至满意下定，开发商会提供很多的营销道具，比如小孩游玩专区。所以，很多时候，我们就很容易被场景化，从眼前的园区切换到未来小区内的生活场景。

别忘了核心，你是来买房的，售楼部再豪华都是浮云，你买的房子都还在施工，在未来的1年后甚至更长时间才能交付的，不是买售楼部。所以别仅仅看售楼部，应该回归产品本身，最现实的三大关键因素：对户型（household）格局的满意度和配套（Supporting）的完善度，还有对价格（Price）接受能力，简称HSP。

回归产品，买房的考虑的HSP三指标

为了方便比较，我对昆明南市区几个热（zi）度 （xun）比较高（duo）的项目做简单对比，且看下表：

 昆明南市区关注度较高的楼盘相关数据情况

楼盘	占地面积	建筑面积	容积率	户型面积	价格
金科江湖海	133.26亩	25.96万㎡	2.0	130-154 （大平层330㎡）	1.3-1.6万/平
万科翡翠	84.38亩	24.98万㎡	3.2	115、128、141	1.4-1.6万/平
融创澜玥台	62.4亩	18.5万㎡	3.2	96-144	1.2-1.3万/平
颐和1898	349.19亩	94.5万㎡	2.87	108-138	预计1.1-1.3万/平
红星天铂	169.5亩	58.8万㎡	3.8	88-163	预计1.1-1.3万/平
恒大滨河左岸	242亩	74万㎡	3.34	74-145	预计1.1-1.3万/平

从数据中可见，北大资源颐和1898项目占地面积最大，其次是恒大滨河左岸，这两个项目分别分布在滇池国际会展中心一南一北，而万科翡翠和融创澜玥台相当（其实占地80亩的蓝光水岸公园也差不多，但因为是尾盘了，重点是售楼部档次相对较低），在这些项目中，金科江湖海的容积率最低，所以价格高也是有理由的（成本摆在那）。

从项目所在区域分析，万科翡翠在巫家坝片区（前期关于巫家坝的规划及上周的土拍）也让万科沾光了，再说了，万科翡翠是昆明万科在昆明电梯房中最为高端的项目，同样都是以三房和四房为主的产品，比万科公园里、万科云子、万科城市之光更高端。

图片来自融创澜玥台项目推广，图中的万科星河嘉园即为万科翡翠

而顺着巫家坝下来，就是蓝光水岸公园，有平层和复式，产品优势就是赠送面积较大，其他的不值一提，紧挨项目的就是融创澜玥台，按理来说，这两个项目最大的价值是区域内的教育配套的资源，也就是民航小学和昆十二中，再有就是距离紧邻广福路，距离地铁7号线和8号线规划的换乘点的“向化”站也相对比较近。而位于昌宏路和广福路交叉口的红星天铂，马路对面就是大润发超市，也正好处于7号线规划的“中闸”站和“团结村”站中间位置。

借用北大资源颐和1898区位图，红色即为北大资源颐和1898，蓝色为恒大滨河左岸，黄色为金科江湖海。

另外，金科江湖海和恒大滨河左岸两项目紧挨，与北大资源颐和1898都能共享滇池会展中心片区的资源。恒大滨河左岸距离地铁2号线的“龚家村”站更近，金科江湖海更靠近5号线的福保站，而北大资源颐和1898正处于“滇池会展中心”站和“宝丰”站之间，这两个都是换乘站。

昆明轨道交通网络示意图，重点2、5、7、8号线沿途规划站点

重点分析价格，截止今日，由于恒大滨河左岸、北大资源1898和红星天铂三项目均未开盘，所以价格都是预测（具体价格要以售楼部公布为准，这里的预测价格仅供参考）。

按照万科一贯的做法，万科一般能将产品的定价做到未来3年区域内的价格标杆，换句话说，万科翡翠1.6万/平的定价应该是未来3年区域内新盘售价的指导价格。金科江湖海1.1-1.3万/平的首开价格性价比很高，后期的价格调整一是等预售证到位，二是放缓整个推盘节奏，至少目前区域内无竞品。

而融创澜玥台也是在拿预售前做了客户预选房，价格1.1-1.3万/平确实吸粉不少，毕竟他对标的价格是蓝光水岸公园，加上是精装产品，以年底清盘的节奏，优势也是比较明显的。

 对北大资源1898的价格预测，是1.1-1.3万/平，毕竟这个项目后面就是中航城，复式楼也才1-1.2万/平，为此，价格会贴得相对较近。红星天铂对标的价格项目是万科翡翠，毕竟是毛坯，但产品均是南北通透的板楼，但实际上我认为海伦国际的价格会更有指导意义，仅一路之隔的海伦国际目前的售价接近1万/平。

所以从前面的区域分析、价格分析下来，目前在售项目中，金科江湖海和万科翡翠都是针对改善型为主（户型可选择性少，面积明显偏大），从首次置业的角度，融创澜玥台整体的优势会更突出，而红星天铂和北大资源颐和1898值得期待，价格的定位会是关键。

三房户型的终极对决

再来针对这些项目中的三房户型做分析，为什么针对三房，主要是三房是市场主流需求产品，三房能做到极致，大户型就可以在空间上放开研发更多功能。由于金科江湖海的三房最小面积是130平，相比之前，完全没有可比性。

昆明南市区关注较高的楼盘三房户型对比情况

楼盘	面积	格局	主卧	客厅	厨房	卫生间	阳台
万科翡翠	C户型115.32㎡	中户 3-2-2	衣帽间+独卫	开间3.6米	L型	公卫 洗漱淋浴分开	未知
融创澜玥台	C2户型95.84㎡	中户 3-2-2	一字型 7.56㎡	主卫暗卫	约7㎡
颐和1898	雅集户型108㎡	中户 3-2-2	独卫	L型 6.6㎡	公卫4.56㎡	约9.9㎡
红星天铂	A1户型88㎡	中户 3-2-1	衣帽间	阳台拓展 9.1㎡	4㎡	约6.48㎡

从对比上看，这些项目中，三房的户型基本都在中间户型，万科翡翠的C户型面积最大，由于该户型没有太详细的标尺，所有对很多功能间并不能很详细计算面积。红星天铂的三房户型最小，不及90平米，是真正意义上的小三房。

从格局上看，4个楼盘中，除了红星天铂外，基本都做到了3房2厅2卫的格局。

万科翡翠115.31平C户型

其中万科翡翠能公共卫生间可以做到淋浴和洗漱台分开（毕竟面积最大），但遗憾的是，由于电梯井的设计，万科翡翠的C户型北向有遮挡，为此南向采光和通风。而融创澜玥台虽然能做到2卫，但从户型上看，主卫是暗卫。

融创澜玥台95.84平C2户型

而不及90平户型的红星天铂也体现出户型功能的极致，由于生活阳台的外拓，厨房的使用面积大大增加，可达到9平米的，在后期使用会非常不错的，当然也是比较遗憾的是，仅有的一个卫生间，面积在4平米左右，要集合马桶、洗漱台和淋浴功能，非常之紧凑。

红星天铂88平A1户型

从户型亮点上看，北大资源颐和1898的雅集户型在阳台功能上的使用最大化，通过拓展外，阳台使用面积可达10平米，这也是该户型最大的亮点。

北大资源颐和1898的雅集户型108平

为此，从户型的使用性上分析，红星天铂和融创澜玥台的户型更有优势。考虑性价比，红星天铂最为适合。

无论怎么样，适合自己的才是最好的，房子对于任何人的理解都不一样，能集合房子的“HSP”的三大因素，或许你就能知道什么样的房子最适合你的。

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