我买的商品房是谁的？

温州土地续约事件危机爆发

    2016年4月，温州一批20年土地使用年限的民用住宅到期，当住户前往国土部门续约时发现，宅基地续约使用费竟然高达当前房价的三分之一。也就是说，一套价值300万元的房子，土地续约费用竟然高达100万元。

    同样的事情，在深圳也相继爆发。

    此消息一出，举国哗然。

    所有的人都在问着同一个问题：如果我拿不出这笔钱，我是不是该睡马路了？我购买的商品房，为什么不是我自己的房子？一套房子要买卖几次?

    房子是我的，宅基地却是国家的。房子和土地居然是相互剥离的，全世界能找到第二个这样奇怪的产权制度吗？

    一场席卷全国的大论战就此展开，在中央电视台经济频道的《财经论坛》上，我们听到国土部的官员和持相同观点的律师，振振有词地为温州的做法进行辩护，认为温州的做法于法有据，完全正确，无懈可击。

    可就在第二天，我们在中共中央政法委机关报《法制日报》第七版的头条位置上，却读到了这样的评论文章：《温州国土局不懂的并非只有物权法》，该文痛斥了温州国土局罪状：

    1.温州市国土局这项所谓的“新政”,引发了亿万民众的焦虑和恐慌。骂名滚滚而来。

    2.温州市国土局既不懂宪法又不懂立法法。在我国，土地使用权、房屋使用权是公民依照宪法、物权法规定享有的基本权利，涉及扩大、减少或限缩公民基本权利的法律，只能由全国人大制定。

    3.他们还不懂行政法。依法行政是指政府的一切行为依法而为、受法之约束、越权无效、正当法律程序等基本原则。

    4.他们不懂物权法。物权法固然没有规定土地使用权到期后应该如何续期，但同样也没有规定到期后必须收费。

    5.他们不懂法律的道德性。土地公有制的最终目的是让公民享受土地带来的利益，而不是一次次地向公民收取土地出让金。

    6.“温州土地金续费事件”反映了一些政府官员法治素养和媒介素养的双重缺失。

    7.温州是我国民营经济发源地，在依法保护私人财产方面，也应该走在全国前头。但令人遗憾的是，温州市政府不是越位就是缺位。

争论是如此的针锋相对，水火不容，我们究竟应该怎么认识这件事？

宪法与中国的土地制度演变

    当我们打开《宪法》、追本溯源地查一查中国土地制度，我们发现，中国现行的土地制度，居然继承的是“文革”遗产。

    新中国成立之初，1954年9月20日诞生了《中华人民共和国宪法》（“五四宪法”）。这是新中国的第一部宪法。

    “五四宪法”第1l条规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。”

    这行文字清晰地表达了如下意志，国家保护“房屋和各种生活资料的所有权”。在法律没有相反规定的前提下，房屋的所有权当然包括房屋之下的土地。

    而在实际的操作中，也的确是这样做的。新中国成立后的20多年间，国家分别向房屋的拥有者征收房产税和土地税。房屋和宅基地的所有权是十分明确的，是不可分割的个人的受法律保护的私有财产。

    1975年1月17日，“文化大革命”期间召开的第四届全国人大出台了“七五宪法”，这部宪法的基本思路是五个字：消灭私有制。

    “七五宪法”第5条规定：“中华人民共和国的生产资料所有制现阶段主要有两种：社会主义全民所有制和社会主义劳动群众集体所有制。”也就是说，“七五宪法”剥夺了“五四宪法”中所规定的4种所有制，否定了个体所有制和资本家所有制的合法性。

    但在第9条中仍规定：“国家保护公民的劳动收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。”

    “七五宪法”墨迹未干，“四人帮”倒台，“文化大革命”落幕。1978年3月5日，匆匆召开的第五届全国人大第一次会议，通过了新中国第三部宪法，即“七八宪法”，这部宪法否定了“七五宪法”一些“极左”的说辞，但在土地制度上，该宪法不仅继承了“七五宪法”的遗产，在“四个坚持”的指导下，甚至走得更远。

    1982年12月4日，第五届全国人大通过了第四部宪法，即“八二宪法”。

    “八二宪法”第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”

    显然，“八二宪法” 在土地问题上比“七五宪法”走得更远。而且，立刻人们就发现，“八二宪法”犯了一个非常低级的错误。关于土地问题的规定出了大问题，完全无法执行。

“城市的土地属于国家所有”

    首先，“八二宪法”讲，中国的土地制度有国有和农民集体所有。但是，请问农民集体所有的土地，农民享有土地的“处分权”吗？法定农民只能将土地“卖”给国家，而不能自由处分。而国家“买”农民的地不叫“买地”，叫“征地”。“征地”和“买地”是一个概念吗？“补偿”和“买卖”是一个概念吗？

    所以，中国的农民集体所有的土地，仍然为国家所有，农民不过是土地的承租人，不是土地的所有人。

    其次，“八二宪法”中“城市的土地属于国家所有”的法律条款，使得一夜之间，国家没收了所有城市公民住宅的宅基地。

    “八二宪法”出台前，城市的土地90%是老百姓的私宅。这是一道对于全中国的城市居民合法的私有财产的“没收令”。

    在新中国成立后的30多年间，中国的法律将财产严格地区分为“生活资料”和“生产资料”，对于“生活资料”是保护的，对于生产资料，出于消灭剥削制度、消灭剥削阶级的考虑，对剩余价值由国家占有的考虑，“生产资料”则完全由国家控制。

    可这一次不同了，国家这一次所面对的是全体城市居民的“生活资料”住房，难道说全体城市居民的“生活资料”也是可以“没收”的吗？

    老百姓可不可以问一声：你为什么没收了我的宅基地，这是我受宪法保护的“生活资料”呀。我犯了什么法？凭什么没收我的“生活资料”？

    国家可以“没收”公民合法的个人财产吗？你的一纸文件，就能让我的财产变成你的财产吗？财富是可以用这样的办法“转移”的吗？

    回顾这一段历史，让我们感到无法理解的是，如此重大的法律条款的“创设”，事前没有征求全体国民的意见，事后没有任何的法律解释，就这样落地生根了。这是法律专家们制定的法律吗？法律专家可以这样制定法律吗？

    如果中国的法律可以打开这样的口子，公民的合法财产可以被“没收”，那么，下来又会发生些什么，让人不寒而栗。

1990年的国务院55号令

    “八二宪法”颁布后，在此基础上，1990年国务院出台了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（后成为《宪法》修正案）规定：居住用地的使用权出让的最高年限为70年,期满后土地使用权及其地上建筑物和其他附着物所有权由国家无偿取得。

    国务院55号令中规定的各类用地的年限为，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

    根据这条法律,你买的商品房,从购买之日起,70年后，将会被无偿地由国家收缴。

    这就奇了怪了，如果说土地使用权到期无偿收回，那房屋是我买的，怎么也无偿收缴？

    这里又出现了另一个法律问题：土地与房屋究竟能不能分割？

    “八二宪法”城市土地收归国有的时候，与房屋是明确地分割开来的，土地成了国家的，而房屋还是自己的。可国务院55号令规定，70年后，土地与房屋又变成不可分割的了，还连带上了“其他附着物”，要一起没收了，比上一次没收更彻底了。要将商品房的购买者，没收个干干净净，寸草不留。

七十年后，你的商品房将无偿收归国有？

    在你读到“七十年后，你所购买的商品房将无偿收归国有”，你作何感想? 会不会问一声：凭什么?!

    这是“七五宪法”中的“消灭私有制”的精髓。它不但一脉相承，而且发展了。

    这似乎是一个很奇怪的问题。因为中国的法律从来都保护合法的私有财产。

    从新中国成立时的“五四宪法”，到最新版的“八二宪法”，都写有“国家保护公民的私有财产”的条款，在受法律保护的私有财产中，都有“房屋”。

    显然“房屋”确属宪法规定受“国家保护”的“公民的私有财产”。那么又怎么可以“无偿”收缴？

    2007年10月1日正式生效的物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

    对“自动续期”只能作狭义的解读，决不允许随意扩大，作广义的解释。这是一个法律常识，所以，应解释为既不需要批准，也不需要缴费，可以由系统自动生成。这才是对这一法律条款的正确解释。

    物权法中删去了“申请”和“批准”的规定，出现了“自动续期”的规定，物权法对毫无节制并有可能被滥用的公权力作出了限制。但是该法律并没有对续期是否缴费作出明确规定，这是它的缺憾。

    这就是物权法千呼万唤不出来的原因所在，最后，物权法作出了妥协，将原来表述明确的“无偿自动续期”中的“无偿”二字删除。如果这两个字没有被删除，还会爆发今天的土地使用权续租危机吗？

新土改的诺曼底登陆行动已悄悄展开

    2015年11月9日，中央电视台在《今日关注》栏目中，以异乎寻常的措辞，报道了一条关于房地产的重大新闻：“从今日起，北京市正式实施‘不动产统一登记制度’，16个区县的市民新申请办理的将不再是过去的‘房本’，而是《不动产权证书》。”

    我们真不知道，有多少人读懂了这条新闻。

    简单地说，“不动产统一登记制度”就是“房屋所有权证”和“土地使用证”合二为一，统一登记到“不动产权证书”上，即“两证变一证”。

    听明白了吗？房屋和土地合二为一了。

    就在此文杀青的时候，我找出了我家的颁发于1978年5月的《西安市房地产所有证》，发证单位为“西安市革命委员会房地产管理局”。即使在“文革”后期，城市居民的房地产 53 29343 53 15535 0 0 2076 0 0:00:14 0:00:07 0:00:07 2918然是不分家的。而且是《房地产所有证》。它表明，我家的私房我拥有完整的财产权。

现在房屋和土地再一次合二为一了。

    它意味着中国的法律将不再将房地剥离，不动产税将替代国家的土地使用权买卖税，土地续约危机有可能因此迎刃而解。中国房地产将重回房地合一的轨道。

    中国，新土改的诺曼底登陆行动已悄悄展开。当然，这条路上，每前进一步都很难。

    还地于民，中国一定会民富而国强！

本文已发表在《民主与法制周刊》：2016年第15期   本文为转载，只字未改。  作者：魏雅华 

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