2015年至2016年上海房价暴涨根源分析

很多官媒和所谓的砖家，经常事后诸葛亮的分析2015年至2016年全国房价上涨的缘由，特别是北上深一线城市和二线重点城市。归纳后发现，基本上是互相抄袭拿来主义，无非就是“通货膨胀人民币贬值”、“不动产保值增值”、“投资渠道单一”等等，特别是把货币通货膨胀归为最主要原因，国家大量印钞，企业和个人为了资产不缩水少缩水，于是乎投到房地产之中。更有甚者，鼓吹未来只要货币贬值不结束，房价就会一直上涨，乍一听，有些许道理，仔细分析，悖论也！！！最简单的道理:钱不值钱了，为啥大葱没暴涨了？为啥手机没暴涨了？为啥汽车没暴涨了？所以说，根本原因不是通货膨胀，而是房产本身的属性决定的！

       北上深三大一线城市在2015年初到2016年末，先后经历了多年未见的房价暴涨。比如说上海，至少上涨80%，部分地区达到100%，内环内二手房从3-5万上涨到6-10万，一手房开盘10万+。鄙人在上海多次置换房产，同时对上海房地产市场也有较深刻的体会和研究，本轮房价暴涨的根本原因在于:

       一、需求支撑。一线城市房价多年只涨不跌的最根本原因在于“需求支撑”，简言之就是强大的购房需求。很多人也许觉得这是句废话，听的太多了，没有新意，那你就大错特错了，因为你没有真正理解其中的奥秘，也就会觉得房价涨跌不可捉摸，像是雾里看花，不敢出手，生怕套牢。北上深由于经济繁荣，就业机会广泛，人均收入较高，教育医疗发达，所以近十多年来一直是人口流入的最大目标城市，其中包括大学毕业生，海外留学生，进城务工者以及创业者。上海1990年常住人口为1334.19万，2016年常住人口为2419.7万，26年增加1085.51万人，增幅81%，巨量的人口迁入为房地产市场的繁荣提供了强大的支撑。居者有其屋，扎根上海的标志就是买房。此外，上海自解放以来到现在，由于人多地少，住房问题一直非常紧张，2016年上海人均住房建筑面积为35.5平米，而全国为40.8平米，而且上海由于贫富差距很大，全国的富豪都在上海置业，所以说，绝大多数中产及以下的百姓居住条件比外地会差很多，三代同堂比比皆是，普通三口之家面积能够达到50-90平已经是较高标准了。这也是上海存在巨量的改善置换需求的原因。此外，由于近十年上海房价奇高，导致大学毕业生和创业者买房成为奢望，绝大多数为了扎根上海结婚生子会举全家之力，凑够首付买一套40-60平的一室或者两室户作为过渡。这些将来必定是以小换大的中坚力量。总而言之，在上海等一线城市，房地产市场是典型的市场经济，需求决定了价格，不论价格多高，需求是必须要满足的，安身立命也。所以说，唯有一线城市的房价是不以政府的主观意志为转移的。

       二、2015年3月30日房产新政出台。2015年初，全国各地库存严重，于是乎，中央出台了“330新政”，鼓励大家购房“去库存”。各地政府纷纷跟进出台细则，上海随后出台一系列政策，比如，降低二套房首付，提高公积金贷款上限，营业税契税免征放宽，公积金商贷利率打折等等众多利好，尘封已久的刚需再次蠢蠢欲动，为接下来的房价上涨奠定基础。

        三、房股转换。作为国内最主要的投资渠道，房市和股市像是一对冤家，又像是接力赛中的队友。2015年6月12日牛市到达顶点5178.19点后，就一路下跌。有心人会注意到，上海的这波房价上涨就是从2015年初开始的，当时豪宅市场异常火爆，成交量奇高，很多都是在股市融资融券赚的盆满钵满后，离场购买上海豪宅，获利后进入豪宅市场保值的。当时很多人没看懂，觉得离开股市的人是傻子，人民日报都刊文称牛市才刚刚起步！只能说，老百姓永远是待宰羔羊，永远的接盘侠吧。大量股市套现资金进入上海房市，从豪宅推动整个房地产市场上涨。此时，被尘封多时的刚需，投资需求全部跟进，进而变成整个房市的狂欢。也可以说，是房市的狂欢和证监会的错误政策导向导致了牛市的提前谢幕。

        四、城市前景。北上深作为一线城市，过去乃至将来的发展都不会有人质疑，中国经济的高速发展离不开一线城市的带动和引领。上海规划于2040年建成全球城市，北京雄安协调发展，深圳重点打造高科技创新企业。只要中国不出现严重的政治颠覆，一线城市和中国的发展会是全球的焦点，必将引领世界。城市是否有前途决定了人口是否流入，人口是否流入也就决定了该城市的经济和房价是否繁荣，这就是上海等一线城市房价永远不会下跌并继续上涨的最大支撑。

       以下是几点大多数人的困惑，本人释疑如下：

一、专家言论要不要听。所有砖家和主流媒体的所谓论断千万别信，除了“任志强”。任大炮每次断言都成真，他的论点就一条，今天土地的供应短缺，决定了2年后房价的再次暴涨。他的理论和我以上几点吻合，因为有需求，所以才供不应求，才会导致上涨。其他媒体所谓的房价下跌新闻都是为吸引眼球或者顺应宣传部舆论要求的。

        二、房产税不会导致房价下跌。房产税是增加了持有成本，但是只要房产有人接盘，有需求，那就不仅不会跌反而会继续上涨，持有成本最终会转嫁给下家。需求决定一切。

 三、上海和广州的租住房不会影响房价。上海7月中旬发布《上海住房发展十三五规划》，将来上市住房超过60%只租不售。其实，中国早该向香港新加坡学习了，让大多数百姓居住在公屋里。无房者，不用担心，将来人人有房住；有房者，恭喜，你的资产将会暴涨，向香港看齐。

最后，本人吐血奉献买房置换终极秘钥:买房要听话！！！！！！有些人可能常常会犹豫不决，不知道现在是否是买房的好时机，将来会不会涨跌，那么我告诉你，以下是本人10多年房屋置换的人生总结，就两个字“听话”。 “在政府出台鼓励政策要你买房时，赶紧出手，因为成本最低，最优惠，而且是房价最低点，接下来马上暴涨，别犹豫；在政府出台打压政策时，及时收手，因为成本大，房价已到高点。” 

       懂者自懂！欢迎指教。谢谢！