金科股份！这次被深交所盯上了！
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深交所5月20日向金科股份发函了，开了11枪，地产三哥仔细瞅瞅了，是朝着四个部位打的，能不能打中呢？
在子弹飞的过程中，三哥来掰扯掰扯：
深交所说的遮遮掩掩、绕来绕去，三哥直接一点把潜台词说开，主要说了四个问题的嫌疑：
1、 营收利润增幅不匹配，是否虚增毛利？
2、 自己还在融资，为什么借钱出去？
3、 货币资金是否账实相符，是否存在类似康得新、康美药业挪用资金问题？
4、 项目跟投，是否利益输送、邀卖人心？
地产三哥一直比较关注孙宏斌，所以对金科股份也比较关心。
孙宏斌的融创系作为金科股份的二股东，这两年在重庆过得比较压抑，只能派两个代表投个反对票显示一下存在感。
黄红云家族和融创系是30.03%：29.12%的持股比，金科9人董事会中，只有来自融创系的董事张强和姚宁二人。所以看金科的公告很有趣，经常出现7：2的情况。7：2也不要紧，要把公司弄好也行。
深交所正好开枪，地产三哥看了一下财报，借力打力，好好摆摆龙门阵。
1、 有没有虚增利润？
如果虚增利润只有两个途径，第一增加收入，第二降低成本费用。
先从收入看，公司披露的信息不全，"主要房地产项目销售情况"表中的结算面积汇总只有245万平米，按照公司2016-2018年的6400元/平米，7500元/平米，8800元/平米的签约单价，怎么也凑不到380亿元的销售收入。因为信息不全，没有结论。
但这可以给我们一个思路，金科地产前几年的存货周转在3年左右。
也就是说，2018年的确认营收的房子，应该多数是2016年预售的。2016年公司合约均价6400元/平米。如果公司下一步有披露，诸位可以从这个角度验证一下。
再从成本看：回答这个问题之前，先说说金科股份的2018年利息资本化金额究竟是多少，深交所也很关心，这个关系到营业成本，这个做低了，那么就基本上确定虚增嫌疑了。
因为金科股份2018年报没有披露，地产三哥要给他算出来。
存货中的资本化利息也是一种"进销存"的关系。
进，是本年新增的；销，是随着销售结转到成本里的；存，是上年末的。
简单点说就是：本年的资本化利息=期末-期初+主营业务成本消化的，根据存货周转时间，这个结转成本应该是2-3年前的。
那么，金科股份2018年的利息资本化金额应该是：
99.6-74+271.5*(6.90%-9.63%)=44.3亿元-51.8亿元之间。
请大家记住这个区间，资本化利息数字应该在这之间，如果金科回复披露的数字比这个数字显著低了，那么就一定是人为的调低了资本化率，虚增毛利。
如果高了，嘿嘿，那就不是"财务技巧"层面的问题了。
三哥猜测，以实控人的做事风格，金科的回函中的数字一定是无限逼近44.3亿元，甚至会略低个3、4亿元。
最后，从费用看，公司销售费用、管理费用增幅正常。
公司借款从2018年初的677亿增加到年末820亿元，财务费用反而大幅下降：主要是因为借了钱出去，收到了不少利息，显示有5.37亿元的利息收入。单单这一块就要比2017年度多贡献4.14亿元的营业利润。
这又涉及到深交所问询的第二个问题了：
2、为什么要借钱出去，利息不高还承担风险？
以下是当日公司公告中的数据摘要而成，这里的对外借钱，主要是公司借钱给没有控制的合营以及者联营公司。
简单按照数学平均，公司年度对外借款为72.8亿元，公司公告中披露相当一部分是12%的利息，还有一些没有披露利息，照10%算，利息收入要7亿多，为什么只有5.37亿，是不是有些对外借款的利息很低？不解之处一。
5.37亿元的利息收入，按推测只有7.38%的资金回报，基本上和公司融资利率差不多（7.32%的利息资本化率），还得承担风险，难怪融创的两位董事要投反对票：的确伤害了中小股东利益。
董事会，黄老板说了算
后面看金科地产怎么回复深交所吧，三哥觉得，不管怎么回复，也许都是合法合规，但是不合情理。这种做法不能说是"毒丸"计划了，严重一点说应该是公器私用了。所以金科借款给谁、合作和联营伙伴是谁、借款利息必须要全部披露，这点非常关键，至少要打消外界的两个怀疑：
第1， 借出去的资金风险问题；
第2， 借款出去利息多少，是否有利益输送和内幕交易。
金科地产年末资金余额298亿元，一年内要偿还的youxifuzhai是276亿元，也只是多了一点点，从这个逻辑上，今年初，董事会对这类队对外借款授信70亿，也不太说得过去，三哥等着看金科股份的董事会怎么说服大家。
3、内部资金是否有"两康"问题
这个，可能是深交所谨慎，也有其他可能。
前事不忘后事之师，再回头看看康得新：
2018年5月10日，深交所对康得新发出了年报问询函，其中洋洋洒洒的提出了19个问题，多数是资金问题。
这份问询函的第一个问题就直至要害：简单点讲，就是你康得新账面上已经很有钱了，而且也在付利息，为什么还要去银行借钱、发债？
一周后(2018年5月17日)，康得新对深交所的问询函做出了"官方式"的回复，半年后暴雷。
后来我们知道，因为公司和大股东有个共管账户，货币资金被暗暗挪用了。
现在想想，深交所那张问询函真是字字诛心。
金科股份年末有298亿元的货币资金，2019年度一季度现金流量表显示：公司新增借款207亿，还款115亿，又多借了82亿元。
不解之处：金科地产到底是缺钱还是不缺钱，说它缺钱，它还借出去70亿？说不缺，怎么又借了82亿进来？
这个问题交给会计师吧。不过三哥估计不大可能有挪用问题，怎么着二股东融创也不是傻子吧，天天盯着，就瞅着机会掀翻现在的董事会。
孙宏斌：我不说话，我就静静看你的表演
融创是干着急，董事会2：7，没办法。
而且，短期内这个比例改观的可能性没有，长期看，也就是3-5年内可能性不大。
因为黄老板从来没信你孙总只是个财务投资者呢，黄老板也不是吃素的，一套一套的：
4、 项目跟投、员工持股，邀卖人心、稀释股权？
这要从董事会人员组成说起，融创闯进金科之后，修改公司章程。
这也是黄老板擅长的文字游戏：之前对于新能源的投资承诺、家族不会减持的承诺、以及对其家族不适时减持的内部批评，结果证明这些都只能归于文字游戏。
文字游戏也为黄老板带来切实的经济利益：
诸位金科的投资者一定记得金科的股价是怎么从最低2元飙到11.4元的，一定记得2014年11月到2015年5月，半年时间，黄家高位减持套现至少48亿元的过程。
有种说法叫路径依赖。继续文字游戏：
公司9人董事会中有2名职工代表，3人监事会中一名职工代表。在和融创争夺董事会控制权，职工代表很重要，是由全体职工民主选举的，要保护好自己的职工代表。怎么保护呢，利益分享：
黄老板、职工、股东一家亲
第一、项目跟投：2018年员工项目跟投9.7亿，分红0.66亿元，资金回报6.8%。
第二、员工持股计划：员工出16亿，融资16亿。对于员工的自筹资金，黄老板个人提供保底6%年化收益保证，同时如果利润考核合格，公司还提取3.5%的年度净利润给员工持股计划。存续期7年。32亿资金，持股上限不超过10%。
项目跟投我就不评价了，很多房企也在做，出发点各有不同。
但今年5月20号提出的这个员工持股计划，的确是个好幌子，摊薄股权、邀卖人心，还叫所有人都没话说。
黄老板玩得转，融创孙总会不会气到吐血？融创系进入金科以来，经济利益是没有损失，浮盈。
但是，黄老板这个表演，真叫人回味无穷。你观看的时候必须要抽离出来，不能从当事人的角度，不然就有一种睁眼吃苍蝇的感觉。
2014年10月，布局新能源，并购能源公司。
2014年11月-2015年5月，高位减持套现40亿。
2016年，修改公司章程，董事会、监事会引入职工代表。
2017年，从新能源产业基金退伙。
2018年，房地产业务借70多亿钱出去。
2019年，员工持股。
对规则的合理利用，接近底线。但真的涉嫌"公器私用"。
好了，关于深交所的询问函，三哥龙门阵摆完了。
让深交所子弹飞一会儿，再来看吧。
多说两句，各位投资者请放心：
有融创系在那盯着，金科现有的实控人不会有什么出格的违规行为，最多是合理利用规则，其主要目的还是争夺公司控制权。
但从实控人做事风格来看，无论是2016年之前的承诺与减持，还是这两年与融创争夺控制权的做事风格，基本上可以定义为一个踩着红线的投机者。
所以融创系在金科的进退，某种程度上，是投资的风向标。
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