来源：时局报（shijubao21）

每次任志强最新的演讲出来，所有的文字，都值得一字不落的认真拜读，总能从里面发现很多不一样的观点，一针见血，抓住要害。

4月22日下午，任志强在“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”上，进行了长达60分钟的演讲，各种犀利的、形象的、批判的言辞，很是过瘾。以下为演讲精华版。他演讲最后还特别强调：我再说一遍，你们千万别给我传出去，我都被问过了。

01

今年一季度，是房价涨幅最高的一个季度。

今年一季度涨了多少呢？涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。

利用70个大中城市或者100个城市的指数，看来房价是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因为政府把销售价格给你限制了，所以表面上看是跌了。

从有房地产以来，历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。

02

银行降准，明令禁止流向房地产

有人说，4月25日开始降息，银行准备降准，这是个信号，但是这个信号会到什么时候不知道。

到目前为止，1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱，对社会只有4000亿，但主要用于中小企业贷款，而且命令禁止流向房地产。

别人家娶媳妇你看着高兴就行了，那不是你家娶媳妇儿，所以这个差距是很大的。

03

调控造成房子质量越来越差

我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币，就是开发商没盖好房子，你只能盖破房子，越破越好。这个破房子破到什么程度呢？

有些一期的房子卖的很好，又有空气净化器，又是高级的电梯，又是高级的门窗，二期的价格比一期的还低，于是大家把空调都撤了，把电梯换成最破的电梯，把外墙的瓷砖给弄没了。

总之，以后可能得盖破房子，不能盖好房子，这是一个很麻烦的问题。所以，产品与价格之间的矛盾，尤其是想盖绿色产品，我们想盖环保产品，你不让卖高价，怎么办？

比如说碧桂园，去年比前年的低，就是只能卖破房子，卖低价，扩大规模，但是利润达不到那么高。

（这里解释一下，由于利润萎缩，融资困难，想要维持高增长，就必须让钱流动的更快。这里映射的是碧桂园一天出图，四十天开盘的变态规定。)

04

只租不售，给腐败开了一个很好的头

前天开会我问一个人，你的房子租出去没有？他摇摇头，没有。

他是一个月1.5万，一次性交180万，十年的租金，在北京的一个很远的地方，那也就是平均一个月2万块钱的租金，90平米以下的房子。

我觉得固定性住房（只租不售性质）以后给腐败开了一个很好的头儿。

我们在海南已经发现有几十位部长级的享受了30年的租赁权，我也搞不清楚他们是自己花钱的还是别人给的房。反正这种长租房，创造了一个新的机会，我也不知道法院会怎么判。

再一个，给开发商的压力就是，这个租金可能是难得取得回报。

05

越出政策的地儿，房价越涨

政策陷入了一动悖论，这种悖论是非常严重的悖论。大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。不涨他出政策干吗？他傻呀？

在座的这些人，开会时，每次都问我，到哪买房子？

我说你真傻，政府告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？涨了才压着，是吧？

如果那个葫芦扔在水缸里头，你不按着不就往上走吗？你按着才往下走。现在按着，葫芦下去，水上来了。你想想，葫芦按下去了，水缸里的水是不是往上走？这么简单的道理还用问吗？

政府告诉你到哪买房子，你就到哪去。

06

一二手房价倒挂？那你还不去炒！

我把地价加上一个建安，税费，各种成本加进去以后，这是我卖得不赔钱的价，叫地板价。

天花板价在哪？天花板价在顾客身上，一个人买，可能加点利润就算了，10个人买我就得往上加价，这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了，政府把天花板价打破了，打到地板上去了。

所以各种政策加码的时候，就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。

倒挂是什么意思？二手房卖6万块钱，政府给你批的一手房卖5万块钱。

这说明什么？说明政府告诉你，赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价，那你还不去炒。

07

为什么要摇号？

为什么要摇号？摇号就是供不应求，100套房子有3个人买用摇号吗？摇不摇都摇到你头上了。

上海前两天摇了好几个号，我一看，一个公司买了170套房子，他组织一大堆公司人员在那儿填窟窿，摇号，占名额。这说明什么？说明是政府在帮你。

08

中央和地方博弈（前方高能预警）

我最近去了很多地区，地方官员都问我，怎么想办法和中央政府政策博弈？我说你们怎么都这么想？

比较早的大家听的，90、70，这个调控政策针对谁的呢？针对开发商的。所以开发商和政府斗争，把90、70的户型改来改去，然后把户型，厕所、卫生间的空间，阳台都调来调去，就是要躲90、70的政策。

第二步就变成老百姓离婚了，那就是消费者开始跟政策进行斗争。

现在就是地方政府开始跟政策进行斗争。我问几个房管局局长，那天我去干什么了？房管局长陪我吃了三顿饭，就是要问一大堆问题，拿着小本子使劲记。

房管局长的第一任务是不能让市长和书记被请去谈话。因为房价涨到一定程度以后，市长书记被约谈官儿就当不成了，所以这是一个很重要的问题。

地方政府就得跟政策做斗争，所以他们就想个办法，把市里的房价和县里的房价结合起来。先是远郊区，远郊区不行就把周边市管县的价格全合进来。

这就造成了一个什么呢？开发商、消费者和地方政府三方联合起来和中央博弈。要是不博弈，地方政府地卖不出去，你要硬压着开发商，地还是卖不出去了。所以，这就是一个很严重的问题。

09

政策什么时候取消，取决于特朗普

很多人问我，什么时候这些政策能够取消？什么时候这个政策能够解封？

前两天开会有一个老总告诉我，最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。特朗普先生要让中国的外贸掉下去了，要让中国的经济掉下去了，可能政府就得把这个后门开开，让开发商日子好过点，要不然经济就掉下去了。

10

城镇化红利期还很长

中国到现在14亿人里头，8亿人在城市生活，但只有5亿多是城市户籍，40%是城市户籍，剩余的人都是农村户籍。

所以虽然有一部分农民住在城市里头，但是他孩子不能上学，不能领退休金，不能买房子等等。

去年我们中国的服务业已经超过了GDP的50%，换句话说，如果服务业越来越多的时候，一定要靠城市才能解决问题，靠农村是解决不了服务业的问题的，靠农村就是老婆和孩子给你倒水洗脚，能有人给你捏脚吗？

所以城里城外，不管是发达地区和不发达地区，我们都可以看到，未来发展的趋势，第一产业的人口一定是越来越少，必须到城市才能富起来。中国要想达到基本现代化和现代化小康，你得满足70%的城市化率，我们还早着呢。

11

还要用20年完成70%城镇化

我们的现有城市里头，现在大概有220亿到240亿平方米的住宅，这包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城镇化率计算的话，我们最少得有400多亿。

大现有情况下，好像增长1倍的住房增长量。我们每年住宅多少呢？去年大概7.8亿平方米，今年大概也就10亿平方米。

即使是这样算的话，我们还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求。我们满足不了。如果你天天用按着的方法，这个速度可能就很难达到。

房地产长远的发展你是改变不了的，美国200多年呢，纽约现在房地产市场仍然是大头。你说房住不炒，把它弄没了，弄没了中国经济就没了，这个是无法改变的一种情况。

12

90后、00后可以从父母那里继承三四套房子

很多人说，我（90后、00后）可以从父母那儿继承一套房子，从老婆家里还可以继承一套房子，我一个人可以分三到四套房子。

胡扯，因为老人不死。我们的平均年龄估计从60多岁，70多岁，现在涨到80多岁了，过两年就是90多岁。

你想想，30岁生孩子，你要想继承老人90岁的房子，你得活到60岁才能继承，那你30岁结婚的时候，到60岁之间这30年你老住别人的房子？那不是胡扯吗？

13

共有权房，政府赚双倍

共有产权房我觉得更是政府贪财的一个取向。

本身那个土地卖3万块钱，然后房价卖4万块钱，然后他占50%的股权，这个房价就变成了8万块钱。周边的二手房房价多少？6万。你要卖给业主，说4万块钱卖给你一套房子，你是不是觉得很高兴？比坊间的6万二手房便宜多了。

可是你别忘了，政府还拿了50%，政府这50%出钱了吗？没出钱，他得了双份的地价，3万的低价变成了6万，还得了一套房子。

所以共有产权房从目前看高于当地二手房房价的项目已经很多个了，我只能说，本来拍卖土地的商品房，政府拿走了70%，到了共有产权房的时候，政府就从房价里拿走了90%或者更多。

14

房地产税，还远着呢

房产税初期的时候就提出，要减去其它的税费。

但是现在这句话都被人抹了，他们总想在不减现有税的情况下加税，这是不可能的，老百姓一定会造反。

如果减了一些税，再征，能不能解决现在的土地财政问题？解决不了。

土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费，它是复利计算的。可是你要把它分成70年收，政府兜里一下子就没钱了，所以替代不了地方税。

我不认为房产税能解决房价问题，能解决供应性问题，能解决任何问题。

15

空置税可解决租赁住房问题

在不改变现有双轨制的一些条件下，我个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的，不是限制个人买房子，而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行，买的越多越好。

但是我要加你一个空置税，香港、德国，很多国家都是用这种方法。只要你的房子是为了住的，不是为了炒的，那你就让里头有人住，你空置半年以上我就要收你的税。 

所以他的房子里有人住，有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗？但是人们为什么要把它用于出租呢？就是因为你减税，德国就是这样的，他用减税的方式控制房价，同时用减税的方式，用政府补贴让穷人有房子租。

16

长效机制很难建立

如果要用长效机制彻底解决中国的问题，那么就要解决的是土地制度问题，户籍制度问题。

那么矛盾就在于，我们的短期政策不利于长期机制的建立，你没法解决土地制度问题，也没法解决户籍制度问题。

我们如果用现行的方法解决房价问题，你使劲按着，不用市场化的办法解决问题我觉得是适得其反，也不可能建立长效机制，我就讲这么多，谢谢。

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