【规划项目】杭州城西科创大走廊关于职住的那些事儿（上）

白天向左，夜晚向右。

每日往来于单位与住所，穿行在相距甚远的两个城市区块之间。

你……或许就是这样的“钟摆人”。

“长途奔袭”的背后，与大城市“职住分离”的布局密切相关。大批人才在城市CBD区域和产业集聚区工作，然而高房价、高房租很难让他们实现在这一区域居住的愿望。

——这是中国城市化过程中的普遍现象，日复一日的“摆动”考验着人们的经济成本、健康状况和生活品质。

如何平衡“职”与“住”的空间距离，已是一道城市必答的新考题。

 

省委袁家军书记20年9月调研杭州科创大走廊时指出大走廊存在较严重的职住分离问题，要求着力解决创新人群就近吸附，实现“工者有其居”。

杭州城西科创大走廊核心区面积约398km²，

涉及西湖、余杭、临安三个行政区，

青山湖科技城、未来科技城、紫金港科技城、云城四城。

▲杭州城西科创大走廊范围

作为我省集中力量建设的高能级科创平台，大走廊自启动建设以来，呈现出高速度、高质量、跨越式发展，已成为全省最具吸引力、最具想象力、最具创造力的科创热土。大走廊人才净流入率是全市2.5倍，人才流入前五公司均在科创大走廊范围内，“十三五”期间，产业增加值年均增长23.0%，增速达到全市4倍，数字经济领跑全省。

受杭州城西科创产业集聚区管委会委托，我院同委托单位一起对职住平衡问题开展了专题研究，过程中先后收集分析了规划、建设、住保、国网、地铁等市、区两级十多个部门和企业数据。涵盖房屋规划建设、电力电表、手机移动信令、地铁刷卡、问卷调查、统计年鉴等六大类，理清大走廊职住平衡存在的主要问题，为有效破解职住平衡问题提供了有针对性的靶点。

▲本次研究所使用的多源数据

#01

人口迅猛增长，常住人口95万

基于手机信令数据分析，大走廊目前常住人口约95万，年均增长21%，稳定工作人口约65.1万，年均增长27%，呈现高速增长趋势，有力支撑了大走廊快速发展。

▲基于移动信令数据的人口数量研究，量级：万人

#02

年轻化、高知化特征明显

18-38岁人口占比达50%以上，区域活力强，高知人口占比23%，远超杭州市区平均水平，与深圳市平均水平接近。

▲基于移动信令数据的人口画像研究

#03

跨区职住占比大，占比16.2%

常住人口中廊内工作约50.7万人、廊外工作约15.4万人，稳定工作人口中廊外居住约14.4万。居住在廊内、工作在廊外人口占比达到16.2%，远高于一般近郊地区（原余杭区约8.6%，萧山区约3.3%，上海五大郊区新城约9.2%）。

▲跨区职住研究

#04

人口分布空间错位

人口在分布上存在空间错位，居住地主要集中在蒋村、老余杭、闲林等地，工作地主要集中在未来科技城核心区、蒋村等地。

▲杭州城西科创大走廊居住地、工作地人口分布

#01

跨区钟摆现象突出，双向60万人次

以绕城西线、杭长高速和闲祝路为查核线，工作日跨线双向钟摆交通约60万人次，钟摆交通现象较突出。

▲查核线钟摆研究

#02

东西向通勤为主导，占比91%

以查核线测算，东西向通勤占比为91%，通勤出行整体沿大走廊东西向以未来科技城—淘宝城—杭州大学城高教—蒋村—紫金港高教—西湖区、拱墅区廊道为主。

▲大走廊通勤OD主要东西向廊道

东西向界面以文二西路为界南北呈现反向特征：

文二西路以南界面呈现

“早高峰西向东、晚高峰东向西”，

“居住在大走廊、工作在主城区”的钟摆现象，通勤人群中中年群体比重高。

早期的房地产主要是位于天目山路延伸线，如五常、小和山、闲林镇，一类人在杭州中心城区外延的过程中在当时相对偏远、房价相对偏低的城西购买了改善型住房，而另一类人则购买了刚需住宅。这些人成为了居住在大走廊，工作在主城区，主要沿着天目山路钟摆的人群。

▲杭州绕城西线查核线（文二西路以南）进出流量

文二西路以北界面呈现

“早高峰东向西、晚高峰西向东”，

“工作在大走廊、居住在主城区”的钟摆现象。

而随着未来科技城、海创园、阿里巴巴、省委党校、杭师大等入住后，都集中在文二西路以北片区。形成了工作在大走廊，居住仍然在主城区，沿文一西路、文二西路和余杭塘路钟摆的现象。

结合前面的结论，两个主要的区块之间，隔了闲林湿地、五常湿地和西溪湿地，且南北向交通连接并不顺畅，距离上大约差距4公里，所以不太会去另一条通道上绕行，因此造成了这一独特的分离现象。

与此同时，我们可以看到，晚高峰时间相对分散，也和大走廊地区数字经济产业下班较晚，加班比较多的情况相匹配。

▲杭州绕城西线查核线（文二西路以北）进出流量

#03

通勤质量整体偏低，低于杭州平均

杭州城西科创大走廊平均通勤时耗为39分钟，高于杭州全市（35分钟）、深圳（36分钟）、广州（38分钟），与上海（42分钟）接近；

平均通勤距离和通勤距离中位数分别为8.1千米、5.3千米，均高于杭州全市（7.4千米、4.3千米）、深圳（8.1千米、3.7千米），与广州（8.7千米、4.8千米）接近。

通勤时间大于40分钟或通勤距离大于9千米的低质量通勤占比均高达31%，总量均超过20万人。

长时间通勤占用了人的日常活动、睡眠等生活时间，瑞典于默奥大学社会学教授Sandow研究指出：上下班耗时超过45分钟，离婚率将增加40%。

▲杭州城西科创大走廊出行时间分布

▲杭州城西科创大走廊出行距离分布

#04

地铁出行占比较低、但增幅明显

将现有地铁线路与居住、就业进行空间叠合分析，现状地铁站点覆盖率不高，与主要人口集中出行区域存在空间错位，地铁出行占比约3.5%，远低于全市平均水平，但自大走廊地区地铁开通以来，地铁客流量增长约80%。

#01

住房总量不缺，总计约40万套

目前大走廊已建住房总计约40万套（含酒店式公寓约6万套），预计可容纳约119万人。居住用地占建设用地总量约30%，高于一般以产业为主导的地区。

▲杭州城西科创大走廊小区分布

数据来源：居住用地建筑面积来自《大走廊2020年动态统计报告》；

户均面积来自市房保局；

普通住宅和酒店式公寓比例来自透明售房网

#02

空置现象东低西高，超过预警

根据电力数据测算，大走廊住房平均空置率约为13.5%，高于杭州主城区平均空置率（5-6%），也超过英美等国空置率10%警戒线。东西极不均衡，东低西高。

#03

人才保障房不足、不优

大走廊现投用人才租赁住房仅1500余套，供给比例远低于其他类似地区；品质与商品房存在一定差距，户型结构无法满足多层次人才需求。

▲杭州城西科创大走廊与国内外各创新园区现状人才房供给情况比较表

#04

商品房购房难度大

受二手房价格倒挂影响，大走廊内（尤其是西湖区、余杭区）商品楼盘“万人摇”“全市抢”现象频频出现，2018年实施摇号政策以来，大走廊总计供应住房约6.4万套，其中需要摇号的约3.1万套。

比如大走廊有100套房子拿出售，平均有1000个人摇号，有700人与大走廊无关（工作和居住均不在大走廊内），投资客比例较高。其中只有30套房子被大走廊内人买走，去年下半年以来推出的新楼盘这一比例进一步降至15%。

大量的住房被与大走廊无关的人购买，从而加剧了职住分离的现象。

#05

住房政策失灵

大走廊内三区购房政策不一，临安住房不限购导致92%的住房被外地人购买；

西湖、余杭等限购区对本地人口倾向不足；

近两年的红盘摇号政策对30岁以下单身初创人群限制；

导致市场调节机制失灵，“买不到”“买不起”等住房问题已成为初创人群的一大痛点。

#06

近期新增供应空间不均

截至2021年3月底，大走廊在批在建住房约8.6万套。

2021年计划新增供应住房约2.2万套，新增供应集中在临安、余杭，西湖片区供应有限。

#01

未来就业人群仍将集聚

大走廊现状产业用地面积约3088公顷，总建筑面积约2821万方。

其中西湖片区约697万方（占比24.7%），余杭片区约1462万方（占比51.8%），临安片区约662万方（占比23.5%），可容纳工作人口约71万人。

▲大走廊现状产业用地分布

在批在建产业用地建筑面积约1239万方。

其中临安约207.6万方，余杭约411.9万方，西湖约619.4万方，西湖、余杭占比较大，临安占比较少，可容纳工作人口约31万人；

2021年计划供应建筑面积约343万方，新增供应集中在紫金港科技城和云城，可容纳约9万人。

随着产业空间的逐步投用，大走廊就业人群仍将快速增加。

▲大走廊2021年计划供应产业用地分布

数据来源：杭州市自规局网站

#01

基础教育存在明显短板

近年大走廊虽建成投用了一批学校，但仍存在基础教育设施配套不足、质量不优、布局不均问题。

根据2019年大走廊基础教育统计，公办幼儿园缺口379班（加上民办仍缺口96班），公办小学缺口284班（加上民办仍缺口29班），公办初中缺口115班（加上民办略有富余），但民办学校不设学区，存在“家门口学校不解决家门口读书”问题；

空间布局不均，服务覆盖率低现象突出，幼儿园300米覆盖率19%（全市34%）、小学500米覆盖率18%（全市37%）、初中1000米覆盖率28%（全市49%），存在较多服务盲区；

三区教育政策不统一，优质教育资源不均衡，尤其是余杭、临安高中招生政策与主城区不一致，削弱了大走廊小学初中的竞争力，影响家庭跨区择居。

▲杭州科创大走廊教育覆盖率

数据来源：《大走廊基础教育设施提升优化研究》

#02

商业、文体等服务设施缺乏

大走廊医疗设施居住区覆盖率仅为30%（杭州主城区50%），现状文化设施和体育设施分别仅满足标准的37.5%和9%，缺口分别为0.5平方公里和1.1平方公里。

问卷调查显示，多数人反映大走廊缺少图书馆、体育馆等高品质文化体育设施和公共开放空间，难以满足创新人群对高质量多元化城市生活的需求迫切，不利于提升人才黏度。

▲设施配置需求调查结果

数据来源：问卷调查

大走廊现状职住比为0.68（稳定工作人口与常住人口比值），主要片区职住差距大（临安片区职住比为0.79，二绕和东西大道之间为0.51，东西大道和绕城之间文二西路以北为0.9、文二西路以南为0.56，绕城以东为0.8），国内外典型区域职住比一般在0.5-0.6。

▲大走廊职住综合情况

▲国内外案例职住比

整体上看，

大走廊职住比数量上“平衡”，

结构上不平衡。

住房供需错配，分布不均；交通通勤质量低，钟摆现象严重；公共配套不足、不优，短板明显，就近居住吸引力低；摇号政策加剧职住分离，新大走廊人购房难，未来住房压力大；职住比高于国内外都市圈（区）及特大城市、规模接近的郊区新城。大走廊是创新就业高地，也是居住供给的重要区域；北侧入廊就业，南侧出廊就业，结构性失衡，钟摆严重；产业需求旺盛，未来仍是就业空间增长的主要载体。

现在的创新越来越关注人的需求，尤其是以年轻人为主的创新人群，以前是“乐业带动安居”，随着创新空间的发展，现在的发展趋势是“安居才能乐业”。

那么如何解决引才高地的“痛点”，切实关心30万“钟摆族”的通勤问题，提出适应于大走廊地区的目标策略和改善方案，率先开展“产城融合、功能复合、职住一体、标杆示范”的实践。请看《杭州城西科创大走廊关于职住的那些事儿（下）》

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委托单位 | 城西科创区管委会

供稿部门 | 智慧城市研究中心

文稿作者 | 李星月、蒋昊成

文稿编辑 | 李星月、寿飞烊

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