帝都风云，揭秘北京富人区三十年变迁史！
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导语：
正处于转型期的中国，贫富分化问题已经演变成一个严峻的社会问题。在大多数城市中，住房问题将这种社会化差异表现得尤为淋漓尽致。而“富人区”一词的出现，更是无形中将这个社会问题推演到高潮…从此，中国的社会贫富差距之路便一去不返。
今天，抛开这个复杂社会问题，我们来单纯地研究一下帝都富人区30年变迁史。
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北京各个行政区概况
在说这个问题之前，我们先来看两张图。
这是北京市政区图，清晰地反映出北京各个区域所在的具体位置、以及它们的邻居都是谁。
这是2017年上半年北京各区域均价图，我想，即便是门外汉，也能粗略地看出，哪个区域价值高，哪个区域是价值洼地。以此就可以单单从价值这个维度初步判断出，那些富人们喜欢在哪儿买房。
然而，初步判断一下可以，但千万不要这么急着下结论。事情究竟是不是这样的，且看笔者进一步分析。
北京自古以来有“东富西贵”的说法，即便在今天，我们也能从大体的房价和资源配置中窥探一二。
先来看医疗资源。
本图是北京市三甲医院所在行政区的分布情况，从图中可以看出，海淀、西城、东城和朝阳四个区域几乎瓜分了北京三甲医院的大半壁江山。
其次再看教育资源。
众所周知，北京的教育资源分布及其不均，最优质的中小学都集中分布在海淀、西城、东城这三个区域。而石景山、丰台、大兴、昌平一直属于教育教育资源匮乏的区域，其他郊区市县更可以忽略不计。
最后来看CBD。
说道北京商务中心区，似乎一直以来指的就是长安街、建国门、国贸和燕莎使馆区的中心交汇区。即使现在有专家预言将来会外扩，但总的来说还是集中在朝阳区。
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富人区的区域变迁史
查阅中外富人区的相关资料，笔者发现，富人区的形成有大致这么几个因素。
1、便捷的交通；
2、优雅的环境（其中包括充足的水岸资源及很高的绿化率等）；
3、星级的城市综合体配套；
4、圈子化的生活方式；
据笔者了解，有些富人区的形成占据其中一两点因素，而有的却四个因素兼而有之。
废话不多说，我们一起来看看各个年代的富人区长啥样、它们形成的因素又是什么。
明清时期的方庄曾是流浪汉的聚居地，鸟不拉屎、荒草丛生，渐渐地就变成了老百姓的坟地。后来，一些人被“流放”到此处做看坟人，为了解决生存问题，便盖起了简陋的房屋，随着时间的推移和演变，这里出现了第一批定居的居民。
1984年，方庄迎来了她人生中真正意义上的春天。当时的北京需要建一个能与首都地位相匹配的高档现代化小区，作为北京乃至中国对外的窗口，同时也为了解决中央各机关干部的住房问题。讲到这儿，大家可能已经猜到了。没错，她就是方庄。
为了在这里建设第一个规划型住宅小区，市政府还专门成立了3人领导小组，召集了当时北京最顶尖的建筑设计师，组织社区规划大赛。最终，融合伦敦和巴黎两个城市优点的方案胜出，方庄就从设计图纸上跳了出来，跳到了现实生活中来。
社区的建设以环岛路为中心，环岛四角各有放射状的支路。小区的名字也很有诗意。分别为芳古园、芳城园、芳群园、芳星园，连起来就是“古城群星”。
在当时看，方庄的楼简直是天堂，有板楼、塔楼、还有蛙式、风车式，并形成了“三大一小一多”（厨房、客厅、厕所大；卧室小、储藏空间多）的代表。
1995年，各种配套设施也都逐渐成熟，像贵友大厦这样的大商场，是全北京最高端最新鲜的玩意儿，华润下面的麦当劳，可算是北京最早的麦当劳店，这里简直就是附近小区孩子们的美食圣地。
这里便利的交通条件和高端的生活设施配置，吸引了大批社会精英来此安家落户，其中，芳城园一区更是出名，张国立、刘晓庆、大山、宋丹丹等明星也都曾安家于此。更值得骄傲的是，还有好多外国来宾到此参观。有媒体统计过，先后有100多位外国元首到访过方庄。即使放到现在，这样的规格也并不多见。
众多社会名流的推崇给方庄带来了更高的名气，然后，吸引来更多的精英业主。于是，方庄就成为了帝都北京第一个富人区。曾一度被传为佳话。
然而，时光荏苒、白驹过隙，方庄的一些局限也逐渐显现出来：采光和朝向不够理想；小区车位规划不足；户型面积不够大；附近没有足够优质的教育资源等。
于是，渐渐地，方庄送走了尊贵的旧主人，迎来新晋的买房客。
亚运村的崛起，得益于1990年亚运会的举办。亚运会是中国作为东道主国家第一次举办的大型体育赛事，其重视程度可想而知。所以在1986年，政府就开始建设能满足运动员休息、锻炼的“运动员村”了。
和方庄惊人的类似，亚运会之前，亚运村曾是一块儿荒凉的坟地，为了建亚运村，政府还拆迁了其附近乡镇的一部分。
亚运会结束后，鉴于其巨大的宣传效应，各家投资商纷纷入驻，其中最出名的就是北辰集团。
后来，随着汇源公寓、华侨公寓等高档住宅的建设，10多个大中型体育休闲和文化娱乐场所也相继落成，昔日那个荒凉的地界儿，摇身一变成为了高楼林立的“大都市”。当时，200多平的四居室、24小时热水，这样的档次老百姓都是第一次见到。
随后，外国人和明星成为这里的首批业主，如刘欢、毛阿敏、刘晓庆等。“拿大哥大，开汽车，住亚运村”是当时富人的标配，亚运村不仅成为了当时北京最具代表性的高端社区，更是房价的风向标。1995年前后，房价曾涨到11000/㎡。
然而，交通不便是亚运村最致命的硬伤，这也导致了它的衰落。
再后来的富人区，就呈现出了多片区发展的态势。
何为富人区？它其实并不是在某一个青山绿水的地方，用昂贵的材质打造出来的富丽堂皇的豪宅，也不是一座单单凭金钱就可以拥有的房子。相反，每一个富人区都拥有它独一无二的标准和气质。圈子化的生活方式恐怕是富人区最早的形成因素。这一点在万柳片区就体现的尤为明显。
万柳片区的第一个高端项目是万泉新新家园。它是全北京第一个面向特定人群销售的高端项目。
开发商曾经在一次业主大会上讲到，当时一位著名的歌星捧着真金白银来买房，竟然，被拒绝了。原因是，这里住的都是知识精英，你不适合跟大家住在一起。从此，知识精英和教育精英云集，就成了万柳富人区的特色标签。据说，中关村大佬级人物丁磊、冯军都在这里拥有豪宅。
万泉新新家园▼
现在的万柳地区，是众所周知的著名学区。
这里位于西四环内、昆玉河畔，有三山五园环伺，离颐和园咫尺之遥，是京城著名的风水宝地；
这里中关村三小、人大附中、八一中、十九中、北大、清华等名校云集；
这里有四通八达的道路交通网络。
这里的万柳书院，是目前此区域最高端的一个社区。浓厚的书香气息、园林式的社区环境是万柳书院独一无二的标签。
据说，当年开发商为找到与这片土地气质、风水相配的建筑形态，曾经过了三十几轮的论证与调整，最终，14栋5-7层的建筑错落分布于万柳书院。建筑采用灰砖立面与双坡悬山屋顶，用现代建筑手法勾勒出东方意境。即便是放到现在来看，其沉稳优雅之姿与颐和园的安静大气和百年学府的文质气韵竟也融合得浑然天成。
有思想的建筑必定注重每一个细节，万柳书院的布局、空间、园林、空气、水、光影、一砖、一瓦都别有讲究。当年开发商为了寻找最佳品质的灰砖，曾经遍访全球，最终选定荷兰手工烧制的CRH品牌暖灰色黏土砖。这是对土地、对风水、对居者的尊重。
自古以来，人们喜欢沿水而居，河流对古代村庄、城市的形成有着重要的作用。朝阳公园作为全亚洲最大的公园，园内有最得天独厚的活水资源优势。
位于朝阳公园正南门的棕榈泉国际公寓2001年入市，由此拉开了朝阳公园区域富人区的序幕。作为东四环边上、紧邻市中心的豪宅项目，其得天独厚的区位优势更为明显。
其一、它被丽都国际商圈，燕莎国际商圈，蓝色港湾商圈、使馆区和CBD商圈所包围，生活便利；
其二、四通八达的交通网络，使得出行极为方便；
其三、闹中取静，环境清幽。北望朝阳公园、南邻红领巾公园，前面还有一大片树林遮蔽，因此小区就显得很隐蔽。这也是许多明星们选择住在这里的原因，比如白百何、陈羽凡、李湘、李小璐、夏雨、袁泉、佟大为等等；
另外，这里离机场高速的四元桥入口只有4公里左右，对于经常要出入机场的明星们来说，也是非常的便利。
所以，棕榈泉附近的公园大道、泛海国际、观湖国际等高端项目，也受尽众多明星们的青睐。据说，阿里巴巴公司CEO马云、优酷网CEO古永锵等等都在这里置有房产。
2008年，北京奥运会的举办，让当年没落的亚运村迎来了第二春。
当时，受奥运推动，亚运村周边的各种配套设施开始升级，轨道交通得到进一步改善、大型公园、体育场等都相继落成。而最激动人心的，还是临近鸟巢、水立方的地理位置，当年，张艺谋用一场震撼的奥运开幕式，让鸟巢为全世界所知。也带动了这一带的发展。
如今，奥运村的房价，很多小区早已飙至10W+！其中的代表便是均价14万／㎡的“紫玉山庄”，不仅位于北京市中心住宅区，且环抱千亩翠绿，既占地利，又占人和，简直是市中心的桃花源！
温榆河畔区域不但有北京四大水系中唯一一条四季常流的天然河，且紧邻机场高速，这里优越的地理位置受到大多数富人的青睐。
碧海方舟别墅区位于北四环与京承高速交叉点，东临京承高速公路，西接奥运村村，北为北辰、鸿华、馨叶三大高尔夫球场，是京城罕见的城市高尔夫别墅区。 无论从周边环境，还是内在价值，碧海方舟堪称京城顶级别墅的标杆。其便利的交通条件和社区的异国风情，吸引了众多明星落户，有葛优、陈道明，陈宝国等。
行文至此，笔者相信大多数人都已经看出了某种规律。
那些富人们选房子，除了价格这个衡量价值的尺度外，他们看中的无非就是资源：环境资源、交通资源、城市综合体配套资源……
而对于我们这些普通老百姓来说，买房，配套资源都是隐形的财富！
作者：叮当猫
来源：米宅米宅
延伸阅读：
经历中国楼市的白银5年，未来哪些城市才是最具上涨空间的潜力股？
首先，把大家最期待的结论送上：
“绩优股”城市为：深圳，厦门，广州，上海，南京，合肥，北京，郑州，福州，武汉，杭州，天津，石家庄，长沙，济南。
“潜力股”城市为：乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。
是不是不够解渴？为什么在过去两轮房产周期表现最优的城市中，只剩北上深杭、天津和石家庄仍具上涨潜力？为什么乌鲁木齐能成为未来最具上涨潜力的城市？判断房价走势，需要看哪些指标？不急，干货这就打包送上。
本文以35个大中城市为重点研究对象，选取过去两轮周期中，也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行分析。
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驱动房价的需求因素：人口与流动
人口是影响房价需求的根本因素，我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。其中，未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源。
1.1 存量人口需求
通常来讲，本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房，外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大，说明外来常住人口比例越多，购房需求越大。在常住人口中，工作人口的比例越高，对房地产需求的购买力越强。另外，在校小学生人数增速越快，说明该地区有持续的青壮年人口增长，对房地产的需求也会增大。因此，我们使用常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口，以及小学生在校人数增速来衡量一个地区的房地产需求。
1、常住人口/户籍人口
本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房，外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大，说明外来常住人口比例越多，购房需求越大。
我们选取了35个大中城市在本轮房价周期中（2015年1月到2017年6月）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市2011年-2015年间的常住人口/户籍人口比例的均值，作为对比和考察的指标。得出的结论是：房价的上涨幅度与该地区常住人口/户籍人口的比例具有明显的正相关关系。
具体来看：
本轮房价涨幅越高的城市，常住人口/户籍人口越高。典型城市是深圳、厦门、上海、北京、广州和天津。尤其是深圳，常住人口/户籍人口为350%，是35个大中城市常住人口/户籍人口均值126%的将近3倍。这也是本轮周期中深圳房价复苏最快，上涨幅度最高的一个原因。
房价涨幅与常住人口/户籍人口之间，拟合方程系数显著，拟合优度达0.46，说明二者存在紧密的相关性。如果我们将样本缩小至房价累积涨幅前十的大中城市（深圳、厦门、合肥、南京、上海、广州、北京而、杭州、郑州、武汉），发现方程的拟合优度进一步上升，高达0.76。说明房价累积涨幅越高的城市，二者的相关性更高。
2、工作人口/常住人口
常住人口中，工作人口的比例越高，代表该城市潜在的购买力越强，年轻化程度越高，住房刚性需求增长的潜力越大。
我们选取了35个大中城市在本轮房价周期中（2015年1月到2017年6月）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市2011年-2015年间的工作人口/常住人口比例的均值进行对比，得出的结论是：房价的上涨幅度与该地区工作人口/常住人口比例具有较为明显的正相关关系。
具体来看，
房价涨幅越高的城市，工作人口/常住人口的比例越高。深圳作为本轮房价上涨的领头羊，工作人口/常住人口排名第一，将近80%，是35个大中城市平均值31%的2倍还多。
房价涨幅与工作人口/常住人口比例相关性的弹性，随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升0.56个百分点；而我们筛选工作人口/常住人口比例超过50%的前10大城市，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升1.15个百分点。
3、小学生在校人数增速
小学生在校人数增加，意味着该城市青壮年人口增加，对房地产或者学区房的需求增加。随着社会对教育的越来越重视，争夺优质的教育资源，会大幅度助推房价的上涨。
选取35个大中城市在本轮房价周期中（2015年1月到2017年6月）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市2011年-2015年间小学生的在校人数增速的均值进行对比，可知：房价的上涨幅度与该地区新增小学生在校人数增速正相关。
具体来看，
房价涨幅越高的城市，小学生在校人数增速也偏高。35个大中城市小学生在校人数增速平均是1.85，而厦门、合肥和深圳的小学生增速分别为8.2、7.9和6.9，是平均值的4倍还多，房价涨幅在本轮周期中也属于较高的城市。同时，两个指标线性方程的0.4324，在统计上较为显著。
房价涨幅与小学生在校人数增速的相关性及其变动弹性，都随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察，两个指标线性方程的拟合优度为0.4324，小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨4.2个百分点；而若只考虑小学生人数增速为正的城市，两个指标线性方程的拟合优度提升至0.5323，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性也进一步上升到6.5左右。
如果我们只观察35个大中城市小学生在校人数增速前十的城市，具体包括厦门、合肥、深圳、郑州、北京、长沙、天津、石家庄、福州和青岛，回归方程的拟合优度进一步提高到0.663，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性上升到7.8。也即是说，对于小学生在校人数持续增加的城市，小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨7.8个百分点。
1.2 潜在人口流入需求
一个城市优质公共资源越多，该城市潜在的人口流入越多。教育和医疗是我国稀缺的优质公共资源。我们用一个城市的211大学数量+三甲医院数量来衡量该城市的优质公共资源。也即是说，211大学+三甲医院数量越多，该地将可能有更多的人口流入。
我们选取了35个大中城市在本轮房价周期中（2015年1月到2017年6月）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市的211大学数量+三甲医院数量进行对比，得出的结论是：房价的上涨幅度与该地区211大学数量+三甲医院数量具有较为明显的正相关关系。
具体来看，北京、上海、广州作为优质公共资源最多的三个城市，能够较好的支撑本轮房价的上涨。而深圳作为本轮房价上涨的领头羊，其优质公共资源依然匮乏。
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驱动房价的供给因素：库存与土地
驱动房价的供给因素主要包括库存和土地两个方面。从理论上看，一个城市地产库存越高、供地越多，说明其商品房供给越充分，房价上涨的空间越小；而当一个城市地产库存处于历史低位，或供地面积收缩，则其房价上涨的潜力则较大。
2.1 房地产库存
1、房地产库存的计算
在计算住房库存之前，我们需要厘清一下有关房地产面积常用的几个指标的内涵关系。
商品房施工面积：报告期内施工的全部房屋（包括地下室、半地下室以及配套房屋）建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。
商品房新开工面积：在报告期内新开工建设的房屋面积。
商品房竣工面积：报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。
商品房待售面积：指房地产开发企业报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。
可见，商品房新开工面积和竣工面积都包含在施工面积中。商品房待售面积是指已竣工但尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。所谓的库存就是指没有销售的建筑面积。狭义的库存一般指商品房待售面积，广义的库存不仅包括已竣工未销售面积，还包括正在施工中还未销售的建筑面积。由于期房销售，一些还在施工的建筑以期房的形式预售。所以：
狭义的库存=商品房待售面积
广义的库存=商品房待售面积+（施工面积-竣工面积-期房销售）
此外，为了消除城市规模对库存的影响，我们还计算了相应城市的人均库存，等于库存/常住人口。
2、狭义库存与广义库存
理论上，库存越低的城市，在其它条件不变的情况下，房价涨幅越高。我们选取35个大中城市的房价和库存数据进行分析：房价的累积涨幅为2015年1月到2017年6月的累积涨幅（本轮周期），狭义和广义库存均为2011年-2015年的累计值，人均狭义和广义库存为2011年-2015年的平均值。
具体来看：
累计狭义和广义库存，与房价涨幅均没有明显的负相关关系，尤其是对于本轮房价涨幅较高的城市，如合肥，南京，广州和上海。而值得一提的是，一线城市由于规模较大，库存也都普遍较高。
人均狭义和广义库存，与房价涨幅的负相关关系更加明显。为了消除城市规模对库存的影响，我们计算了各城市的人均狭义库存和人均广义库存，并考察其与房价涨幅之间的关系。整体来看，人均狭义库存越高的城市，房价涨幅越低，二者的相关性优于狭义库存与房价涨幅之间的关系，但对于涨幅较高的几个城市，人均狭义库存与其房价涨幅负相关性并不紧密。人均广义库存与房价涨幅之间也存在显著的负相关性，例如深圳的人均广义库存最低，房价的涨幅也最高，而其它几个涨幅较高的城市，如北京，上海，广州，天津以及合肥，在过去5年里人均广义库存也较低。
总的来看，在这四项库存指标里，人均广义库存与房价涨幅之间的负相关性最为显著。
2.2 土地供给
理论上来讲，土地供给越是充分的城市，房价上涨的幅度越小。我们将分别比较35个大中城市土地供给以及人均土地供给与房价涨幅之间的关系。房价的累积涨幅仍为2015年1月到2017年6月的累积涨幅，累计土地购置面积为2011年-2015年的累计加总值，人均土地购置面积为2011年-2015年的平均值。
具体来看：
土地购置面积与房价涨幅没有显著的负相关性。尽管从极端值来看，土地供给大幅高于其他城市的重庆，房价涨幅的确较低；但2015年以来房价涨幅较高的城市中，只有深圳和厦门的累计土地购置面积相对较低。
人均土地购置面积与房价涨幅具有显著的负相关性。35个大中城市的平均人均土地购置面积为0.4平方米，房价涨幅较高的城市，如深圳，南京，上海等城市的人均土地购置面积远远低于该水平。尤其是深圳，人均土地购置面积不足0.1平方米，在所有城市中是最低水平，其房价涨幅也最高。
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驱动房价的金融因素：信贷、利率与估值
驱动房价的金融因素主要包括信贷规模、利率水平及估值水平。在上一篇专题中，我们已大致分析了房价与信贷、利率周期之间的关系，在此我们将进一步分析各金融因素对本轮房价的驱动作用。
3.1 信贷数量：M2与住房贷款
信贷数量的指标主要包括M2与住房贷款规模。
M2同比增速是房地产周期较好的领先指标。M2增速的回升表征整体流动性环境的宽松，对于具有金融资产属性的房地产而言，对其价格有积极的推升作用。从历史数据看，M2同比增速领先住宅价格同比大致5个月；而从本轮房价周期看，M2增速的反弹与房价同比增速的回升几乎是同步的。这主要是由于本轮房价上行周期带有明显的政策驱动影响。
个人住房贷款余额同比与房价同比的走势也相当一致。房价上行的预期提升了居民的购房意愿，并带来个人住房贷款余额的上升；而居民旺盛的购房意愿则进一步推升了房价的上行预期，两者相互强化。从数据上看，本轮房价周期在2015年初的启动与当前的见顶回落，都与个人住房贷款增速的趋势相一致。
值得一提的是，宽松的信贷环境和不断上行的房价，也会使得商业银行增配按揭贷款。在本轮房价周期启动初期的“资产荒”背景下，商业银行内在的有动力去配置低风险的按揭贷款。同时，央行行长周小川曾多次表态：个人住房贷款在银行总贷款比重偏低，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几，应该大力发展住房贷款，对于银行来说，这属于低风险资产。
3.2 利率水平：住房贷款利率
对房价周期影响最大的当然就是个人住房贷款利率水平。
理论上说，个人住房贷款利率和金融机构贷款利率的上升会增加个人购房和房地产投资的融资成本，从而抑制房地产价格的上涨；同理，贷款利率的下行，有助于刺激房地产价格的上涨。从历史数据看，房价周期与贷款利率（滞后三个季度）周期基本呈现完全反向的关系。
利率水平的显著降低是本轮房地产复苏最重要的引擎。一方面，央行自2014年11月起频繁下调存贷款基准利率，致使银行5年期以上贷款利率在一年之间下降1.65个百分点，从2014年10月的6.55%一路下调到2015年10月的4.9%；个人住房贷款利率从2014年三季度的6.96%下降到2016年低的4.52%，下降了2.44个百分点；与此同时，全国首套房平均贷款利率也下降到4.44%，达到历史最低水平。此外，商业银行也不断加大了对全国首套房贷款利率优惠，全国首套房贷款利率优惠占比从2015年7月的50%一跃上升到2016年底的85%。总之，本轮房价周期的启动，利率水平的下行可以说功不可没。
另外，我们发现在2016年一季度一二线城市房价快速上涨，库存不断降低，而三线城市库存居高不下时，商业银行发放的个人购房贷款利率依然是一线低于二线，二线低于三线。这说明，商业银行在发放贷款时并没有完全按照政府去库存的政策（向三线及以下倾斜），而是根据不同城市房地产的风险有选择的进行贷款优惠，这是商业银行内在配置资产的需要。实际上，这也是造成本轮房价周期一二三线城市分化严重的原因之一。
3.3 估值水平：房价/收入比
房价/收入比，即当地的房价与人均收入之比，通常被认为从流动性的角度衡量房价背后的支撑力量。但我们认为，在对房地产市场形成单边的上涨预期下，房价收入比越高的地方，代表着购房的杠杆越高，当地的购房热情越容易受到“贷款利率下降”，“首付贷优惠”等政策的撩动。
上述逻辑成立的前提是房价的上涨预期，至少是短期内明确的上涨预期。在杠杆资金的参与下，房价的上涨预期和下跌预期很容易被放大。房价收入比越高的地方，杠杆的利好和被放大的预期，一方面给购房者带来恐慌情绪，另一方面也为投机者带来巨大利润，进一步刺激购房者的热情。
与前文类似，我们同样使用本轮周期的累计房价涨幅（2015年1月到2017年6月），以及2011-2015年各城市房价收入比的均值来进行分析，得出的结论是：
房价收入比与房价涨幅具有明显的正相关关系。房价/收入前十的城市，包括深圳，上海，北京，海口，福州，厦门，杭州，广州，大连和天津，也是本轮房地产价格上涨较高的城市。这些城市的上涨部分是由于投机需求驱动，蕴含着一定的风险。
值得一提的是，“租售比”或“房价/租金比”也是衡量房地产估值水平的重要指标之一，但其并不适用于中国房地产市场的分析。原因在于：
“房价租金比”即房产的售价与年租金之比，本质上可看做房屋的“市盈率”。大量境外市场参与者持有房产的目的是长期出租获取回报，才是构成租售比经验数值的市场前提。而从境内来看，中国住宅市场参与者较少因出租获利目的购房，且国内房屋租赁市场的制度与发展尚不完善，因此租售比与经验数值相距甚远。作为比较，即便处于同样地理位置，写字楼的租售比远低于住宅，正是这种逻辑的体现。以股票市场作为类比，创业板投资者追求的是成长性，而蓝筹股投资者追求的是稳定分红回报，因此二者的市盈率也存在天壤之别。
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驱动房价的政策因素：房地产调控
在上一篇专题中，我们分析了房价周期与房地产调控政策之间的关系。中国房地产周期受到调控政策的显著影响。房价快速上涨及到达峰值的过程中，一般都伴随着房地产调控政策的收紧；在房价处于低位、经济下行压力凸显的情况下，政府则倾向于放松调控政策以刺激房地产行业的增长。我国的房地产调控政策以限制需求为主，房价受政策影响较大。政策放松，房价迅速反弹；政策收紧，房价则快速回落。
从调控机制来看，房地产调控政策则是作用于上述房价的驱动因素：
需求端的调控政策包括以户籍制度为基础的限购政策，相关公共服务政策（如学区房制度），房屋交易及持有环节的税费等。供给端的调控政策则包括作用于土地供给的供地计划，房企拿地政策（拿地首付贷、拿地分期时间、拿地贷款限制等），以及作用于房地产库存的棚户区改造计划，保障房建设，开发环节政策（贷款及税费），限售政策等。金融端的调控政策则包括作用于信贷数量的首付比限制、信贷投放指导，以及作用于利率水平的基准利率调整、按揭贷款利率限制或优惠政策等。
长期以来，中国政府偏重于从抑制需求的角度进行房地产调控，如各地常用的限购限贷、上调首付比率，上调交易环节税费等。这类政策能够快速平抑房地产销售热潮，并在短期内压制房价的持续暴涨，但却无法真正消灭房地产的潜在需求与房价的看涨预期。因此，尽管每轮调控的“收紧”周期均显著长于“放松”周期，但楼市的上涨趋势却基本未受到改变，而且容易在每次放松周期出现之时进行报复性上升。
不过，近期政府着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点，可见，政府正在着意通过长效调节机制的作用，致力于扭转市场对于房价的预期，逐步化解房地产泡沫。
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结论与展望：中国城市房地产的绩优股和潜力股
1、影响和驱动房价的因素
综上，我们从需求、供给以及金融三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素。需求因素中，常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需，优质的公共资源数量代表着未来可能潜在的人口流入以及刚需，与房价涨幅成正相关；供给因素中，人均广义库存，人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供给，与房价涨幅成负相关关系；金融因素中，房价/收入比代表着购房的风险偏好，其越高意味着投机需求越大，在利好的刺激下，购房的热情越高，越容易推动房地产价格的上涨。
上述指标都是从基本面不同的角度解释房价的分化，每一个具体的指标都有各自的局限性。常住人口/户籍人口不能解释合肥和福州的上涨，工作人口/常住人口不能解释海口的上涨，小学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨，优质公共资源数量不能解释深圳和厦门的上涨，人均广义库存不能解释厦门和杭州的上涨，人均土地购置面积不能解释合肥和福州的上涨，房价/收入不能解释合肥和长沙的上涨。事实上，不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异。不同的指标对每个城市的影响程度也不一样。
此外，我们认为房地产调控政策的变化，以及银行贷款获取的难易程度或优惠程度，会进一步强化上述因素，但这两项指标很难量化，只能作为我们具体分析某一城市房价的定性参考指标。本文在做预测时只考虑上述七个结构性因素。
2、寻找城市房地产的“绩优股”和“潜力股”
首先，我们根据房价驱动因素的分析，测算各城市房地产基本面的情况。根据上述分析，我们认为常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口，小学生在校人数增速，优质公共资源数量，人均广义库存，人均土地购置面积，以及房价收入比可以较好的解释不同城市本轮房地产价格分化。我们将这七个因素作为评价指标，每项指标各个城市的排名如下：
我们对每一个指标下城市的排名进行打分，然后给每一个指标赋予相同权重，加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表。这反映的是这些城市房价受到房价驱动因素基本面支撑的强弱程度。
其次，我们通过房价累计涨幅排名，以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。具体来说，我们选取35个城市中在过去两轮房地产周期中，也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名，得出结果如下表所示：
再次，我们通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱，来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。我们将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名，与各个城市房地产基本面排名两者计算差值，试图得到那些基本面排名比较靠前，但房价涨幅相对靠后的城市，也即房价仍有上涨潜力的城市排名。
最后，我们筛选出近两轮周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”，以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。
最后值得注意的是，我们上述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时，还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。
注：以上内容来自平安证券宏观团队《中国城市房地产的绩优股和潜力股——城市房价驱动因素剖析（报告II）》，有删减。
来源 ：张明宏观金融研究
作者：张明、陈晓、魏伟
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