033-无论你炒不炒房，你都应该知道的大佬观点 ！

查理金融，你值得拥有的金融内参！

目前关注人数20000人，付费会员500人，会费100元/年，扫描二维码添加查理助理（个人微信号：chalijinrong），发送百元红包成为付费会员获取金融干货。

      ———查理金融内参

033-无论你炒不炒房，你都应该知道的大佬观点

——这是查理金融内参的第32篇原创文章

近日阅读几篇大佬怒怼房产的文章，特别有意思，特整理下，也发表下自己的看法，尝试回答下：我们还能炒房吗？

1

大佬眼里的房地产逻辑

下面列举大佬们的房地产观点，特别有意思，而且各个都是大名鼎鼎的角色：

其中刘鹤得意门生任泽平的观点是：“长期看人口，中期看土地，短期看金融”；历来讲实话且号称没有讲错过的任志强的观点是：“长期看政策，中期看政策，短期看政策”（核心词汇看政策）；实业大佬曹德旺的观点：“房价即将暴跌，赶紧卖掉，否则租都没人要”（其核心是实业的投资逻辑，房地产是没有现金流的资产，严重超出老百姓的投资能力，租金回报不合理）。三种观点基本代表了三个层面的观点，第一流的研究学者、第一线的地产老总，第一流的实业巨头。

最后，我们再看权威人士和核心的观点，2016年5月9日，人民日报在头版发表了一篇雄文，《开局首季问大势——权威人士当前中国经济》，相信很多人都会记得这篇大势文章。而在这篇文章里，对房地产的定义是：房子是给人住的，这个定位不能偏离。最高层亲自提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。

2

中国特色的房地产市场

观点或许千差万别，但是大佬的观点基本上已经可以代表目前市场上的主流观点，首先核心的一锤定音，房子是用来住的不是用来炒的，而紧接着的问题是房价的涨跌看什么，任大炮认为看政策，任泽平认为看人口、土地和金融，但是除了人口、土地和金融似乎都逃离不开政策的逻辑。两个任总虽然表达有区别，但我认为实际层面的差别不大。而实业大佬曹德旺，我认为本质上并不懂房地产，至少没有深究过。其本质上是基于实业的判断。

因此，再汇总下大佬的观点，我认为中国房地产的逻辑根本性的一条就是政策，而政策包括政府是怎么看待房地产以及政府是怎么调控房地产的。

中国房地产的发展大致经历过公家分房制度，到1998年全面启动了住房市场化改革，从此由市场来提供住房，到2003年进一步确立了房地产行业的经济支柱性产业地位并附加以银行融资支撑，进而进一步确立土地的招拍挂制度。最终形成了地方招拍挂土地以获得土地出让金用于地方城市建设发展需要，居民、企业都可以房地产做抵押获得资金支撑的房产投资进而投机模式。在这个过程中形成了中央控金融银行为主导，中央控指标地方控土地获财源，居民企业或投资的格局。应该讲在学自香港的这套房地产制度解决了中国城市建设资金来源的问题，并吸纳了工商资本的投资需求，在最开始获得了良性发展。但是随着房价的日益上涨，房子也逐渐从住宅的消费品向投资（投机）的资产（本）品发展，最后表现为典型的金融产品，并聚集起严重的资产泡沫。应该讲，在这个过程中，政府的认识从1998年的启动住房市场化的“让市场大造房子满足居住需求”，到2003年的房地产是支柱性产业支撑国内市场发展，到2008年4万亿之后的逐步认识到房地产的危害，最后到2016年底的定性房子是用来住的，不是用来炒的。政府的理念在逐渐的转变。

另一方面，随着理念的转变而来的是政府调控的手段，应该讲从2003年开始直到2015年，政府房地产调控呈现出投鼠忌器的“既要又要”的矛盾心理。希望房地产保持稳定增长以支持经济增长和地方资金需求，但是在中央调控的矛盾中，作为利益主体的地方政府和银行，都希望在房价增长中获得实实在在的利益。应该讲地方政府和银行的既得利益成为考验过往调控意志的根本点。房价如果下跌，那么地方债务和银行债务就有可能爆发。一副死猪不怕开水烫的意思，要调控可以，我就死给你看。最近的就是2015年的房地产调控转向，再次用放水房地产的模式，保持经济增长以及实现地方和银行债务向居民转移的想法。

3

但是这次的调控，我觉得是来真的。

中国的改革开放到了当前这个层面，谁都知道不是要不要改革的问题，而是改革已经到了深层次，任何的改革都会触及既得利益。而触及利益比触及灵魂还困难。大白话来讲，在房地产领域的改革，除了短期的你就得考虑长期的问题。首当其冲的问题是，地方政策的财源如何保证，原来靠卖地补偿的资金缺口和偿还的债务利息，今后要靠什么。债务置换只不过是江湖救急，而长期来看，央地税制的改革，房地产税以及所得税的出台将是根本性的变革。也正是从这个角度看，我认为房地产税可以视为二次房改的根本性标志。其次的问题是，房地产的经济发展的任务有谁保证。当然，以往可能考棚户区改造，今后将由租住房建设加以保证，租售并举解决老百姓住房需要。走了一圈从公家供给到市场供给再到部分回归公家供给。而就银行的房产债务问题，应该讲由于有首付款和年限不等的还款，只要拖上几年甚至哪怕没有拖上几年，银行的房地产抵押的风险敞口应该没有想象中的那么大。

而更关键的因素是，居民真的已经到了买不起房子，对应的是房价真的已经到了涨不上去的鸡肋时期，再涨就是暴跌，稳住才有慢慢做大实业以支撑房价的机会。这其实也是当前中国的基本面，当M2每年保持超过GDP的增速的时候，其实就是奥地利经济学派的哈耶克的经济周期模式，过多的钱原本是希望用来降低实业的资金成本，但是市场表现是过多的钱去了资产领域而非实业领域，导致资产泡沫越来越大，资产的庞氏骗局越来越明显，而真到了所谓的利润连利息都还不起的时候，就真是所谓的明斯基时刻了。只有逐步降低M2增速，并加强金融监管，引导资金支撑实体做大做强，才有机会让中国的实业撑起天量的货币。

中国的国运的未来，一部分寄希望于新动能的实体经济增长，一部分寄希望于一带一路的人民币国际化。也就是说对内做强实业，对外输出货币，这样国内的货币与实业才能达到均衡，避免出现金融危机。从这个角度来讲，房价真的不该再涨了，毕竟房价占了中国金融资产的63%。

而这次的动真格，一个表现就是日益降低的M2， 日益加强的金融监管（最近的银行放贷暂停），日益加强的房地产长效机制建设。

最后，对中国经济的理解，本质上也就是对中国社会主义市场经济体制的理解，当核心一锤定音的时候，你再回顾过往，我们是否说过“房子是用来住的不是用来炒的”，既然定论了，一般就是想干了，那地下不想干呢，请记住我们多了一个监察委系统。理念的到位，吏治的到位，事情是能干到位的。

关键的时刻，多看看大佬的观点，多整理一遍逻辑，即使你不炒房，我觉得多一份思考肯定是有益处的。

欢迎扫码添加查理助理（个人微信号：chalijinrong）成为查理金融内参付费会员——“百元花费，万元干货”。

免责声明：内容来自网络，版权归原作者所有，如涉版权问题，请与我们联系，我们将删除内容或协商版权问题！