钛媒体万宁：既然不能“躺赢”，地产企业能不能通过数字化“稳赢”？｜2021中国房地产数字峰会

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钛媒体集团联合创始人兼钛媒体研究院院长万宁

▎中国房地产行业的独特发展模式，导致房地产的数字化策略是因企而变，形成今天“无规矩、无范式，无路径可寻”的状态。对比先进找差距，才能更清晰的知道接下来需要做什么。

编者按：首届50+地产数字化最高决策者齐聚的“中国房地产数字峰会”已经圆满落幕。这场由中国房地产业协会指导、中国房地产业协会数字科技地产分会主办、钛媒体集团承办的地产数字化垂直峰会，获得了近500位观众的支持与肯定，线上直播覆盖人次也突破50W+。峰会真实实现了地产产业链条中上下游的高效连接，并有50+地产数字化最高决策者携手输出了业界最专业的地产数字化内容，这里包含他们多年积累的具体实践、前沿分析及经验分享。

2021中国房地产数字峰会的落幕只是开始，中国房地产数字化最先觉醒的这波企业又踏上了新的数字化转型之路。新的思考还在不断产生。

万宁在2021中国房地产数字峰会

钛媒体集团联合创始人兼钛媒体研究院院长万宁在5月28日上午举行的“2021中国房地产数字峰会·寻找第二增长曲线”主论坛上，分享了他对于房地产行业数字化的一些观察，今天他又加入了一些新的思考，我们把这些一起分享出来，核心主要有3点：

1.地产数字化“无规矩、无范式，无路径可寻”的现状需要打破；

2.“对比先进找差距”，知彼知己方能百战不殆；

3.基于房地产企业信息建设的长期跟踪研究，推出“中国房地产企业数字化能力的观察”仪表板。

“地产‘躺赢’的时代已经过去了，利润在降低。”这是这次峰会多位嘉宾都曾提到过的地产压力。当下，地产企业面临的一边是集团施压提升利润，一边是市场上用户体验有待改善，另一边还有政策上的三条红线。有嘉宾调侃说，当前的地产企业数字化是在“螺丝壳里修道场”。

这个过程中，房地产企业的分野开始加大。

为了提升抗压和抗打击能力，一些房地产企业正在从原来传统的粗放式开发向精益化运营转变。不过，就万宁对房地产行业数字化的长期跟踪研究来看，房地产数字化的整个现状是“因企而变，无规矩、无范式，无路径可寻”。

在越来越多的地产企业因“城”施策的前提下，房企应该如何顺应绿色发展、如何调整自己的策略？“对标先进找差距，如果地产企业想要改变自己，首先要知道企业自身在行业中的位置，头部地产的数字化是怎么做的，跟他们有哪些差距。”万宁说。

2021年上半年，钛媒体研究院走访了中国房地产30强，对他们的数字化进行了调研。万宁介绍，头部房企未来房地产企业数字化建设的聚焦点95.65%还集中在地产主业开发，因此，围绕主业展开的产业地产、物业服务、精益化应用以及数字营销成为他们关注的未来。

依据调研结果，地产企业一致认为，未来3-5年整个信息化和数字化提升，是地产企业解决的业务挑战的重心。同时，精益化管理以及拓展业务边界都会成为地产企业数字化发展重要的一些方向和趋势。地产企业也越来越偏向于从开发拿地型地产向运营服务型企业进行转变。

中国房地产企业数字化能力观察

会上，万宁也发布了“中国房地产企业数字化能力观察”仪表板，该仪表板以企业数字化能力（战略+平台+治理）为横轴，以企业数字化价值（创新+服务+运营）为纵轴，清晰地描绘了中国头部地产在多方面的数字化现状与进展。

“对比先进找差距，每一个企业由于它的情况不同，有的企业是通过数据信息技术的引入和平台建设来拉动发展，也有一些企业通过商业模式的创新来引导发展”，万宁说，“希望这个仪表板可以帮助大家进一步寻找新的发展方向，也让地产更清晰的知道接下来需要做什么。”

以下为万宁演讲全文：

各位领导，各位地产圈的朋友，今天我来分享一下我们对地产行业的观察。

现实世界与数字世界正在发生融合

上面张图我们也可以看到，目前我们所处的环境其实是一个不断渗透和连接的过程。左边是连接的范围——从机器到终端设备再到人和世界，右边是这些连接所带来改变的领域——从虚拟世界到物理世界。坦率来讲我们现在正处在现实世界和数字世界融合的前夜，越来越多的企业都会出现新的改变。

我们应该怎么理解数字化？

我们会利用从实体所获得的数据来进行记录与建模，然后对这些数据与建模展开分析，形成对业务的洞察，再用已经形成的洞察来指导和驱动下一步的行动。这个闭环就是数字化。在这个过程中，我们看到了地产正在面临的挑战以及我们现在要为这个挑战所做出的应对。

如何理解数字化

现在无论从政府端、市场端和客户端都给我们房企带来了许多新的变化和挑战。我们所看到的是房地产企业正在从原来传统的粗放式开发向精益运营转型。地产企业更多地追求降本增效，提高抗压抗打击的能力。

在这个关键时点，房地产企业中的一些先进分子逐渐利用信息化建设的基础与数字化转型探索形成新的竞争优势，我们看到房地产企业之间的分野在加大。由于中国房地产行业的独特发展模式导致房地产的数字化策略是因企而变，形成今天“无规矩、无范式，无路径可寻”的状态。

我们为此做了一些调研。

今年春节前，我们向地产前30的企业发放了问卷，地产头部企业的CIO们高度关注这个议题，在农历大年三十前我们就收到了28份有效问卷。问卷体现出来行业的问题有两个：一方面房企调控力度加大，二是行业优胜劣汰使得行业集中度在提升。

从这两个方面来思考，我们如何寻找地产企业的第二增长曲线？越来越多的地产企业因“城”施策的前提下，怎么样调整自己的策略，如何顺应绿色发展，如何利用数字技术为企业寻求发展。这都是我们在调研中看到房企讨论的问题。

房地产企业数字化建设聚焦点

我们的调研注意到，未来房地产企业数字化建设的聚焦点95.65%还集中在房地产开发主业，更多是希望通过地产的数字化建设实现精益化运用，实现降本增效。而面对未来的企业增长空间上，商办地产和物业服务成为下一个关注的焦点；同样数字营销也成为我们关注的重点。同时对未来3-5年的预测上大家一致认为，未来3-5年整个房地产企业将继续信息化建设和数字化能力提升，运用地产科技为企业寻找新的增长曲线是地产企业解决的业务挑战的重心。

通过我们的调研分析可以看到，目前为止，所有的企业都加大了在数字化方面的投入，甚至个别房企100%增加在数字化信息化方面的投入。我们更可以看到2020年到2021年他们对数字化的实施具体投资计划，体现出房企不光总裁、董事长们开始关注企业信息化和数字化，更多是落实到了实际行动。

潮水会向哪个方向发展？下面这张图蛮精准地体现了这个问题的答案。

房地产企业数字化需求分析

我们其实把2020年和2021年所看到的东西统计起来，橙色的部分是未来3-5年数字化投资的重点，重点还是在数字化运营管理和数字营销的部分。更重要其实请大家注意两个箭头——现在和未来的差距很大。意味着这可能是将来我们看到地产在数字化和数字运营管理方面的投资重点：一个是智慧商办，一个是地产的科技服务。

这也迎合了我们今天大会的主题，所有的地产企业都在追寻着支撑企业未来发展的方向。

在这样的前提下，数字营销如何利用线上引流精准地触达客户，以至于我们能够促成案场销售的成交率等等。今天我们可以看到，无论是爱德还是腾讯都给出一些方案的支持，但是现在我认为这个窗口刚刚打开一点，市场还没有完全展开。现在我们正处于房地产剧变的前夜。这是我们的调研所得到的一手的信息。

进一步看，其实地产企业的数字化需求核心焦点就是要解决：从客户到用户，覆盖人居全生活场景和全生命周期链条中的问题。最近的采访中，我们经常和房地产企业的老总在交流，他们提出了一个问题很有意思：“如何解决‘我的客户并不是我的用户’的问题”：

买了我的房自然是我的客户，但是每一个住在你房里的人，其实他的居住使用的全周期场景并没有和房企发生直接的关联。

这个是房企一直的心头之痛，我们可以看到未来发展展现出的空间是非常巨大的。精益化管理以及拓展业务边界都会成为地产企业数字化发展重要的一些方向和趋势。当然我们会看到在这个趋势下，通过价值导向，我们希望能够从开发拿地型地产到运营服务型企业进行转变。

由于地产行业数字化转型没有成熟的路径和发展模式做为参考，我们也提出了这样的口号：“对标先进找差距”。我们会注意到很多地产的头部企业都应用了这样的方式发展，我们据此提出了这样的一个方法论或者模型，我们通过与行业的先进进行对比，找到自己的问题，最终制定合适的数字化的策略。

钛媒体研究院在此提出了一个对于企业数字化能力的观察维度，我们把它分成了两个层面：

一个层面是数字化能力层。这个层面更多是从数字化战略、数字化平台建设，以及数字化治理的角度去看待地产企业数字化能力的情况。另一个是在数字化价值层，从服务、创新、运营三个维度，体现数字化能够为我们企业带来什么样的价值。

当然，我们也设置了更细颗粒度的评估标准，这里不再展开，感兴趣的朋友可以会后与我交流。

在这样的一个大的框架下钛媒体做了将近6个月的数据收集整理分析。我也强调一下，这个数据并不完善，还在不断的更新过程中。在这个过程里面也感谢很多地产企业CIO朋友的配合，我们调研了很多的企业，最终我们拿出来了这样的一张图——中国房地产企业数字化能力观察。

“中国房地产企业数字化能力观察”仪表板

我们会看到有两个轴线，一个轴线是在数字化能力上，一个是在数字化价值上。作为在这个轴线上面的企业，相对而言数字化能力较为均衡，体现了企业数字能力有效地支持了企业实现它的商业价值。当然每一个企业由于它的情况不同，可能更多有一些企业是处在通过数据信息技术的引入和平台的建设来拉动整个企业向新的发展方向去发展。同时也有一些企业通过自己商业模式的创新来引导。这就是我们今天所看到的情况。

这张图就像一个心电图或者是一个仪表板，我们可以通过这样的方式清醒地认知一下企业自身在数字化道路上所处的状态，了解我们和先进企业间的差距，由此指导我们进一步寻找新的发展方向，也让地产企业的老板更清晰地知道我们需要做什么。

大家会注意到，其实第二增长曲线往往是第一曲线走到了临界点的时候，我们希望找到的破局点，以实现企业业务的转折。现在，我们真的到了这个转折点。

地产行业增长“微笑曲线”

上面这张图是地产行业增长的“微笑曲线”。这张图的右侧，专门把转折点的空间进行了放大。我们会看到随着互联网中介交易型平台的进入，使得我们地产企业出现了很奇妙的微笑曲线。但是我们仍然还要被这些流量攫取掉更多的利润，这对于我们现在已经发展艰难的地产企业是一个非常巨大的压力。

我们如何去破局，我们会看到越来越多的企业开始寻找通过地产+科技+服务+金融的方式实现价值共创，实现自己下一个曲线的破局。我们愿意在这个角度上一起探讨中国的房地产企业未来如何走出一个全新的不同的路径。

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