关于房价，朱云来和任志强谁说得对？

作者  |  智库君 

来源  |  金融智库（jinrongo2o）

在为期三天的“财经年会2018：预测与战略”上，各路大咖都在分享自己的观点，然而对于同样的问题，不同的人却有不同的见解。

前中金公司总裁兼CEO朱云来在年会上分享了对房价的看法，他认为中国现在的住房面积已经过剩了。

朱云来说：“现在中国的城镇的住房已经到了300亿平米，按人均30平米的角度来讲，可以够10亿人住，现在城镇的人口统计也只有7.5亿。再加上快速的未来对城镇化的预测，十年再增加1个亿的城市居民，也只有8.5亿，还过剩1.5亿。”

虽然朱云来没有谈到房价问题，但是根据朱云来之前的公开言论，他是认为中国目前的房价是不合理的。

朱云来在今年8月份曾经表示：“现在房子均价差不多达到7000~8000元了，可是我们的人均收入也就七八千元。想买30平方米房子要不要用30年？除非10年不吃不喝。无论怎么算，这个价值完全不对。”

著名“地产大炮”任志强也在年会上分享了他对房价的看法，他认为其实城市中的住房需求还是巨大的，仅仅满足独居人口的家庭需求，大概要再干25年！

任志强认为，现在的年轻人喜欢独居，中国的家庭人口数量在大幅度下降，从1984年的3.9下降到2.8，北京上海更是已经降到了2.3、2.4。预计中国未来城市里最少还需要一亿五千万套房子来满足独居人口的家庭需求，大概需要再干25年才能满足这一需求，因为从1990年开始到现在，中国一共才建了一亿五千万套房子。

对于房价问题，任志强认为目前的房价水平距离合理水平还差得很远，房价扣除低价以后的房价收入比是非常低，所有的不合理都在地价上。

任志强表示，去年年底的统计数据，地级市平均房价不到4000元/平方米，今年10月份的统计数据，全国的平均房价7000多，我们没太搞懂，为什么你们觉得房价高，我觉得还早着呢。房价扣除低价以后的房价收入比是多少，非常低，全国大概不到1:6，可能北京、上海比较高，但是扣除地价以后相差60%。换句话说，中国从来没有出台一个政策限制地价，而所有的不合理大概都在地价上。”

对于他们两人的说法，智库君认为都说得有道理，也都说得有不足之处。朱云来是从宏观的高度来分析房子和房价问题的，而任志强则是从微观的层面来看待房子和房价问题的。

具体来说，朱云来觉得人均住房面积已经达到30平方米，实际上已经足够满足居住需求了。但是他没有考虑到这些房子里头有许多是没住人的，现在中小城镇里的老旧房子，实际上有很多是被空置起来的，但是却没有卖出去。

而任志强提到的年轻人独居现象，其实也是一种“刚需”。现在很多家庭会拥有2套住房，一套是父母住的，另一套是年轻夫妇和孩子住的。由于目前老人家尚在，所以房子没有被空置，但是房间被空置浪费了。假如未来老人们身故之后，房子空置的现象就会变得严重起来。

所以我认为，中国空置房问题其实是被客观因素给延后了，由于年轻一代的独居需求，现在房子空置问题没爆发出来，但是却是在形成一个“堰塞湖”。

目前中国很多中小城市都存在一个现象，那就是不喜欢改造旧城区，而喜欢往市郊开拓新城区，因为征地简单，低价便宜。

所以就变成了旧城区里面都是住中老年人和贫困家庭的旧住宅，而新城区里面都是住年轻人和高收入家庭的新住宅。

这样的问题如果不加以改变，几十年后中国许多中小城市的旧城区就会变成一座座“鬼城”，届时空置房的“堰塞湖”问题也会集中爆发出来。

这里面还涉及到另外一个问题，那就是中国的年轻人都喜欢买新房子住。因为很多旧房子在设计和配套设施方面严重落后，例如没有停车位和电梯等问题，所以居住功能显得很鸡肋！

目前从农村迁入城里居住的基本上都是年轻人，在经济条件允许的情况下，年轻人大多都会选择购买新房子，因此也就让旧房子的利用成为了一个大问题。

假如不在城镇化快速发展的阶段，先想方设法解决房子“变相空置”的问题，那么后面必定会出现这样一种情况：中小城市旧城区里的房子大规模空置沦为鬼城，然后房价跌得一文不值，但是要拆了重建却已经没有农村人来购买了，因为它们已经在城里买了房子了！

为今之计是中央应该赶紧复核各地的新城区规划，然后把那些过度超前的新城建设规划给停掉，迫使地方把城市建设的重点转向旧城镇改造，这样才能把空置房“堰塞湖”排除掉。

这一做法会遇到一个棘手的问题，那就是拆迁成本高昂可能会进一步抬高地价进而抬高房价，不过只要地方政府减少从土地开发里面获利，在一定程度上还是可以抵消这一问题的。

按照目前中国现有的人均30平米的住房面积估算，把旧城镇里的低矮密集住房改建成低密度的高层住宅，基本上可以维持现有的人均住房面积水平。不仅能够盘活旧城区的各类公共资源，而且还省下了建设新城区需要占用的大量土地资源。

关于房价问题，朱云来和任志强说得都对，把他俩的观点结合起来，就是现在土地竞拍造成地价很高，地价高又造成了房价更高，结果房价已经高到了成为普通群众的沉重负担。

那么要解决这一问题，还是需要靠税收改革。例如通过累进制房产税，让拥有多套房子的家庭承受不住让房子空置的成本压力，迫使他们将手里头的房子抛售出来。

这样做可以为地方财政开拓收入来源，帮助地方政府摆脱对于“土地财政”的依赖。此外既有助于解决旧房子没人住的空置房“堰塞湖”，又能够在一定程度上缓解市场上的新房子稀缺问题，进而起到抑制房价上涨的作用。

比起房价上涨问题，空置房“堰塞湖”问题才是更加可怕的。假如现在我们贪图方便，一味吃新城区建设的肥肉，而不愿去啃改造旧城镇的硬骨头，那么将来留给后人的将会是一个烫手的山芋。

相反的，如果能够妥善解决好空置房“堰塞湖”问题，那么不仅可以盘活现有的存量资源，而且在某种程度上讲也有利于抑制房价的上涨问题。

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