融创收购，万达减负，中国经济能否“变轻”？

昨天（7月10日），万达商业、融创中国联合公告称，万达将十三个文旅项目的91%股权转让给融创，代价为295.75亿元，并由融创承担项目贷款。同时，融创房地产集团以335.95亿元收购万达76个酒店项目。收购总代价为631.7亿元。

（老王笑得灿烂，老孙却绷着脸）

年初以来，融创已经进行了7场收购，包括对乐视的168亿投资。融创的收购款从何而来?董事局主席孙宏斌昨日对财新表示，与万达的交易资金完全来自融创自有资金，截止2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。

但融创今日复牌公告显示，双方协商付款方式中第四笔付款方式为，万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款，随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。

公告相关内容如下：

1. 框架协议签署当日，买方向卖方支付人民币2,500,000,000元(作为定金);

2. 二零一七年七月三十一日或之前，卖方应配合买方完成对目标项目公司和目标酒店资产的尽职调查，并且双方签署正式协议。正式协议签署后3日内，买方累计支付至合作事项总价款的20%，即人民币12,634,052,200元(「第二笔付款」);

3. 正式协议签署后，卖方开始准备目标酒店资产转让过户前所需的所有手续，买方推动尽快取得股东在本公司股东大会的审批，并在90天内支付转让价款累计至人民币33,595,260,800元(「第三笔付款」);

4. 卖方收到第三笔付款后5个工作日，卖方通过指定银行向买方发放贷款人民币29,600,000,000元(期限为三年，利率为银行三年期贷款基准利率)，买方收到该贷款后2日内，向卖方支付剩余对价人民币29,575,000,000元(「第四笔付款」)。

腾讯财经昨日亦指，融创收购万达文旅项目和酒店的632亿元，虽是融创的自有资金，但绝大部分还是源于融创的借贷。

腾讯财经称，融创2016年年报显示，账面现金520亿元的非受限资金中，仅46亿元来自经营业务收入，其他近400亿元归因于借贷收入。而今年上半年融创经营收入约257亿元，尚不足以支付乐视等7场收购，因此上半年融创账面现金又增加的200多亿元，大概率源于融创今年上半年的借款流入。

万达为什么要卖？

据财新报道，王健林预计，交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。“其实万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”

进一步的轻资产化有助于万达商业尽快回归A股市场。万达内部人士向财新记者透露，万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”：万达商业不希望被划入房地产板块，目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。目前，万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。

王健林表示，万达已经到了可以靠品牌赚钱的时代。据其半年工作报告披露，今年上半年，万达广场以轻资产方式拓展了26个，新开业的万达广场有9个，占比达四分之三。他预计，今后每年轻资产万达广场在40至50个左右。同时，万达文旅城的品牌也已确立，可以品牌输出。

王健林透露，万达集团战略会随之做出调整：首先是全力发展创新型、轻资产业务 43 34497 43 14985 0 0 2650 0 0:00:13 0:00:05 0:00:08 2814如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。王健林称，所有这些业务板块，除网络明年才能整体盈利外，其他板块都有利润。其次，万达集团也将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。

今年1月14日的万达年会上，王健林表示万达将退出做了28年的地产开发，全力转型轻资产运营模式。如今的动作或许更印证了王首富的决心。

王健林曾表示：“企业经营的最高境界就是“空手道”，但这个空手道可不是骗子，是有了品牌，有了能力，别人找上门来，你一分钱不出凭品牌就能挣钱。”

目前，万达广场已经开始大规模实行轻资产运营模式。该模式分为两个类型：投资类万达广场，即投资者“拿钱下订单”，万达负责找地、建设、招商和运营。而在合作类万达广场模式中，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。

2016年四季度，万达连续与中信信托、民生信托、富力集团等新签约了90个万达广场，共1050亿元投资合同。今年6月28日，万达与中信泰富签署合作，后者旗下的商业项目将委托万达商业运营管理，并使用万达广场品牌。

万达此次出让13个万达城，也有轻资产运营的迹象。万达通过出售万达城之后实现“轻装上阵”，其“重”的部分将由接盘者融创来承受：巨大的土地储备和项目贷款。

据《财新》援引万达内部人士称，万达现有的土地储备大部分即为万达文旅城。

融创为什么要买？

而关于关于融创此次大手笔并购的原因，业内主要有以下几方面的猜测：

一是看上了万达文旅城的巨幅土地。

根据万达集团2017年上半年发布的工作简报，截至2017年6月30日，万达商业累计持有物业面积3387万平方米，比2016年底增加4.8%；累计土地储备面积7332.6万平方米。其中持有物业面积1360.3万平方米，销售物业面积5891.8万平方米，货值7924亿元。

万达并未单列文旅城的规模体量，但据公开报道不完全统计，万达此番选择出售的13个万达文旅城，如若全部顺利投资落成，总投资额高达5190亿元，总占地面积3386万平方米。

这也就意味着，万达城是万达内部唯一尚存在住宅业务的业务板块，这或许也是孙宏斌选择购入的原因之一。

二则是像投资链家、乐视一样，是一项住宅业务之外的“跨界”财务投资，是融创规模化发展之外为未来发展转型所购买的一张“船票”。

据观点地产新媒体查阅万达近期工作简报发现，万达并未披露已开业万达城和76家万达酒店经营数据，所以尚无法考证万达这两项业务未来的发展潜力。

孙宏斌在接受媒体采访时透露，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金；融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。

但按照交易对价，融创不仅需要承担高达631.6亿的交易对价，还必须负担起13个万达文旅城的现有贷款，而双方并未在公告中透露该等金额。

观点地产新媒体了解到，动辄百亿元投资的万达城设定的经营期是1年，也就是到第12年之后才会开始盈利，这意味着万达、融创仍要面对长期的运营任务。

因此，退一步讲，即使融创拥有足够的现金来支付631.6亿的交易对价，13个万达文旅城的现有贷款的债务压力和高达5190亿的总投资所需要的后续投资，以及酒店、文旅城重资产持有的资金压力，都将是融创未来需要谨慎应对的财务问题。

而在上述两大猜测之外，亦有有心人士留意到，双方此次公告转让协议的第六条中特别提到，双方同意在电影等多个领域全面战略合作。

各 方 猜 想

【降低负债与轻资产转型说】王健林说，转让项目能大幅降低万达商业的负债，万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款。万达集团战略会随之做出调整，首先是全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等；

【融资安排说】整个交易中，万达文旅项目维持品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变“四个不变”。这不像是股权过户的交易，更像是一种暂时性的融资安排，即由融创代替万达让原有的负债能够延续下去。

【承债式收购说】商业地产如商场、酒店的贷款，原则上以“经营性物业贷款”为主，期限一般较长，按道理不需要短期清偿。万达和融创如此大的交易，在如此短的时间内匆匆完成，应该是万达遇到了比较急迫的还贷压力，否则就是对所转让的业务“突然”失去了兴趣。说“突然”，是因为之前万达一直表示要在文旅领域大做文章。

【A股上市说】万达商业正在A股排队IPO，目前排在65名。回A最大的不确定性在于被定性在“房地产板块”，目前房地产公司IPO几乎停滞，轻资产运作有助于万达商业尽快回A。

【在港借壳上市说】据《万达商业私有化募资推介书》对赌协议，如果退市（指从香港退市）满2年或2018年8月31日前未能实现在境内主板市场上市的目标，万达集团以每年12%的单利向A类（境外）投资人回购全部股权，以每年10%的单利向B类（境内）投资人回购全部股权……。A股排队可能来不及，所以万达此举是打包旅游业务，通过融创中国在香港整体借壳上市。

【战略重组说】融创收购万达文旅，在开发领域实力大增，可持续发展能力增强了；万达接手融创的乐视盘子，直接以乐视网为载体回A，聚焦文化产业轻资产模式，弥补万达院线只有线下没有线上、只有大屏（银幕）缺乏中屏（电视）和小屏（手机终端）流量入口的短板；乐视也有个大财主入主，实现产业联动。

【金融运作说】万达正在探索从房地产的产销模式向金融深化模式演变，把“低活”的不动产变成“高活”的动产。融创今后也可能把万达此次批发的资产拆分，以REITs（房地产信托投资基金）的名义零售出去。

房地产领域的狂飙突进者，哪怕是最有实力的大公司，现在得到的金融支持也越来越有限，在边际上实际处于递减之中！

中国仿佛有一道有力的紧箍咒，正在强有力地制约一些东西。制约什么？制约激进负债之后的激进投资，制约房地产领域的高负债和高投资，制约到国外“买买买”买资产，制约金融市场里荒唐无比的“萝卜章”、“老鼠仓”、“做假账”和“空转套利”……

中国最大的民营企业们开始去杠杆了！

中国房地产整体性大升值的天花板越来越近了！

虽然房地产依然是支柱产业，但在“房子是用来住的”这一点明确之后，降杠杆的各种政策必然会波及到开发商。目前，房地产行业的贷款越来越难。金融一收紧，资金成本一提高，开发商就生病，这是规律，永远显效。

外延扩张的坐地生财模式，过去是可以的，因为有金融弹药的支持。现在，挖坑囤地，在很大程度上会埋了自己。聪明的，就要赶快跳出来。

负债越多越好、买的资产越多越好的思维，正在被理性负债、创新价值而不是盲目扩大资产负债表的思维所代替。

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