周蓬安：住宅改按套内面积算，考虑过社会成本吗？

3月14日澎湃新闻报道，今年全国“两会”期间，民革安徽省委会副主委周世虹和房天下控股公司创始人兼董事长莫天全等全国政协委员，公开呼吁以套内使用面积作为商品房销售计价依据。

笔者注意到，早在2月23日，住房和城乡建设部公布的《住宅项目规范（征求意见稿）》明确提出，房屋应由套内使用面积来进行交易。媒体在报道该消息时，特别强调房地产交易将正式告别“公摊面积”，“买100平米房子只得70平米”现象有望终结。

在“高房价”成为社会问题的今天，按照建筑面积进行交易确实遭受诟病，但更多是对现有交易程序的误解所致。而媒体一些片面的报道，也给那些等待买房的网友带来了一波兴奋感，不少网友误以为这种改变会给买房者带来利好。实际上，假设市场环境不变，新政实施后，加入此前的得房率是70%，那么目前按照建筑面积一平米七千元的房子，改按套内面积计价，立马就会变成1万元，丝毫不会减轻业主的负担。而在销售形势看好的背景下，计价方式的改变反而会造成“搭车涨价”。因此，商品房计价方式的改变，无论对开发商还是业主，本质上都不应该产生什么影响。

但是，将延续几十年的按建筑面积进行交易改为按套内使用面积来进行交易，其弊端却是显而易见，笔者简单列举几点：

一是目前土地“招、拍、挂”中明确规定了容积率，此前定义为一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。若改按套内使用面积交易，负责测量的工程监测站就要分别测量建筑面积和套内使用面积，那么开发商增加一次检测所支付的费用，也必然要转嫁到业主身上，也就会体现在房价中。

二是开发商在现有容积率的严格规定下，为了讨好业主，必然想方设法扩大套内使用面积，从而挤压公摊面积，那么配套设施就会被弱化，甚至墙体厚度被削减，最终受害的还是业主。此外，业主弱化“公摊面积”概念，也不利于日后对公共设施的保养与维护，甚至会加剧与物业公司之间“扯皮”。

三是存量房的房产证都仅仅注明建筑面积，今后若改按套内使用面积交易，是不是要重新办理房产证？如果不重新办理，税务系统就会形成两套交易系统，而这两套交易系统必然运行很多年，甚至要并行上百年，显然不具备可操作性。

如果重新办理房产证，目前存量房都必须重新测量套内使用面积，这个工作量简直就是“天量”，劳民伤财。此外，改变计价方式后，必然要有税收制度、物业收费标准及统计制度的相应调整，尤其是房价统计制度的调整，甚至会导致一部分人误认为房价大涨，另一部分人则会怀疑因为房价已经过高，多年调控无效，国家故意推倒重来。而新政策的落实也会牵扯到多个部门，包括住建部门、规划部门、税务部门、统计部门等，工程浩瀚。

四是很多法律法规都得重新修改。比如《城市房地产开发经营管理条例》以及格式化的商品房预售合同等，都必须首先修改，甚至为了避免新项目需要分别测量建筑面积和套内使用面积，“容积率”也必须重新定义。此外，此前用于调控的诸多规定，甚至名词都必须修改，如“普通住宅”、“非普通住宅”的认定标准。

其实，房子就是房子，过去不按照面积计价，就按套计算房款，也照样交易。在人们已经习惯于按照建筑面积计价的今天，没有必要另搞一套。

综上所述，住宅交易由按建筑面积计价，改按套内使用面积计价，会带来巨大的社会成本，理应被叫停。

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