国内外宏观经济大环境的波诡云谲，叠加调控加码和行业周期的波动调整，让整个上半年的行业走势显得一波三折。

上半年，“房住不炒”依然作为政策主基调贯穿始终。同时，“因城施策”也在全国范围内相继落地，或以放宽落户、 放松信贷、下调利率等刺激市场需求，或以大力支持租赁来引导市场转型，部分城市甚至已细化至更加对症下药的“因区施策”。

而随着分类调控逐步落权地方，上半年楼市整体销售和成交热情都有所衰退。尽管一季度轻微破冰积累回暖势能，二季度小阳春红五月在多城市如期而至，但后续却难言“入夏”，一首楼市的“锉冰进行曲”始终没有唱到高潮。在此期间 ，城市间分化也愈加显著，一线城市复苏回升，二线整体趋稳，大部分三四线压力较大。

与之相比，地市复苏相对明显，围绕优质地块的抢地大战层出不穷，溢价率一路走高。但政府稳地价压力也因此骤升， 从而又倒逼了政策收紧、为土地市场降温。

可以预见，下半年无论政策还是市场都将继续稳字当头。面对这样的行业格局，考验城市活力与潜力、考验房企实力与耐心的时候到了。

 华 东

2019上半年，杭州楼市新政对市场短期影响显著；住宅供求关系不断博弈，行情一波三折；土地市场持续升温，土拍重回自持时代；房企资金松绑，积极补仓。

杭州楼市在今年一季度积累的回暖势能，在二季度得到持续放大。刚需购房者蜂拥入市，供应端开闸放量，成交量逐月递增；房企重金抢地，不惜拼自持，土地市场热度领跑全国。

接下来，杭州楼市的热度会不会持续？我们试着从政策、土地、住宅、房企四个角度，对上半年的杭州楼市做一个梳理，以便预判下半年整体走势。

政策层面两大信号，推高市场预期

2019年上半年，政策层面有两大信号对杭州市场预期影响最为显著。一是土地市场溢价率封顶30%政策开始适用于杭州全市。今年前5个月，杭州卖地金额高达1129亿元，领跑全国。地市高热触发了土拍新规，“当溢价率达到30%时锁定限价，转入竞报自持比例”这一规则的适用范围，由主城区扩散至萧山、余杭、临安、富阳等融杭区域。封顶溢价率的调整，一方面压缩了溢价幅度，另一方面也推高了起拍地价。

二是人才落户门槛降至大专。5月底，杭州发布人才落户新政，规定全日制大学专科及以上人才，只要在杭州工作并缴纳社保，即可落户。站在城市战略发展的角度，这一政策的初衷是降低落户门槛，吸引外来人才，加速城镇化进程。但在短期内，这一做法也会增加房地产市场需求，对冲限购政策，推高市场热度。

小阳春过后，住宅市场分化渐显

从1、2月的暂冻，到3、4、5月的小阳春，再到6月的分化，随着供求关系的博弈变化，上半年杭州楼市走过了三个特征鲜明的阶段。

1月是杭州楼市的“疲惫期”。经过去年年底的业绩冲刺，各大房企暂缓推盘节奏，市场供应回落，价格保持稳定。2月是“休假期”，受春节假期影响，杭州“空城”现象明显，新房成交量创近4年新低。

前两个月积攒的需求，在3月得到充分释放，刚需购房者集中入市，而供应端也开始同步放量，从而拉开了楼市小阳春的序幕。期间不少项目的去化速度甚至超过年前。这波需求释放带来的成交井喷一直延续到5月，且成交量呈现逐月递增趋势。

进入6月，杭州新房市场分化趋势逐渐显现。低中签率红盘引发关注的同时，流摇楼盘数量也在增多。房企整体推盘节奏加快，供应量持续保持高位，购房者可选范围扩大，是市场“转向”的根本原因。

土地市场高热，重回自持时代

继一季度出现回暖苗头之后，杭州土地市场在二季度持续升温。虽然受溢价率封顶的限制，地块溢价幅度有所收窄，但热门板块地价依然高企，且参拍企业众多，自持地块增加，土地市场重回自持时代。

杭州地市高热，主要出于两方面原因。一是出让地块质素较高。上半年推出的涉宅地块大多位于核心区域，各项指标优异，地块附加值较高，盈利空间可期，如主城区的大关、翠苑、牛田宅地，以及余杭区的北部新城、闲林宅地等。二是拿地主体预期乐观。沁园的备案限价放松虽为个例，却为整体市场带来了乐观预期，促使拿地企业调高了对后期项目售价的评估，并使其在土拍竞价过程中更为积极和主动。

前5个月杭州土地市场的过热表现，也引发了相关部门的重点关注。为了有效控制和降低溢价率，近期招拍挂地块主要集中在萧山、临安等周边区域。

房企资金端松绑，补仓意愿强烈

补仓，成为上半年房企发展的关键词，包括因战略调整或久未拿地而积极补仓的本土房企，以及希望通过区域深耕来做大市场、放大品牌的外来房企。尤其是货量不足的企业，补仓意愿更为强烈。

以融创为例，一方面，融创的融金平台旗下项目已基本见底；另一方面其自有项目去化迅速，亟需补库存，因此上半年补仓动作频频，相继在大关等核心区域和大江东等潜力区域布局落子，以增加后期货值。

除了企业自身的发展需求，资金端的松绑也对房企这波拿地潮起到了推波助澜的作用。3月以来，由于内部金融环境转向宽松，房企融资难度明显降低，资金腾挪更加灵活，这也一定程度上激发了企业的补仓积极性。

此外，受到中美贸易战的影响，近期国际和国内环境都有所变化，金融端开始呈现收紧趋势，后续可能对房企的资金面产生一定影响。

后市预判

关于政策：参考全国维稳的主基调，预计杭州也会延续稳字当头的政策。结合土地市场的过热表现，不排除下半年杭州会进一步收紧调控，毕竟一直在提的“一城一策”目前在杭州还未落地。

关于住宅：接下来，由于“现房地块”正陆续建成并集中上市，再叠加其它以正常节奏推盘的项目，杭州楼市将迎来一波供应高峰。预计下半年杭州楼市供求量都会保持在较高水平。

关于房企：受货值储备结构和预售证发放限制的影响，下半年在杭房企排名可能发生较大变化。典型企业如绿城，主要货值将在下半年释放，届时预计会出现明显冲量。

关于房价：虽然在备案限价的背景下，单盘不会出现价格的明显上涨，但受到成交结构的影响，杭州整体房价还是会保持上行趋势。加上落户门槛降低，外来人口增加，杭州房价将获得更多支撑。

2019年上半年，南京市场整体趋稳；区域限价松动、限购松绑；推盘节奏在二季度提速，营销动作不断，客户争夺十分激烈；土地市场有升温之势。

“因区施政”巧实施，“抢人大战”持久战

4月19日，中央经济会议再次强调“住房不炒”及因城施策的长效机制。日前，江苏省政府办公厅也为2019年楼市定调，进一步加强调控，引导因城施策平稳发展。上半年，南京也延续了今年的整体政策思路，宏观政策调控不放松，同时明确城市政府主体责任，地方政府可依据实际情况调整政策走向。

前不久，南京远郊区域之一的高淳区开始放松限购，外地人购房无需个税或者社保证明。此前，外地人在高淳区限购一套住房，同时需要提供过去3年在南京累积满2年的个税或社保证明。高淳也是南京实施严厉政策调控三年以来首个解除限购的区域。那么，此次高淳限购放松的原因是什么，又将带来什么影响呢？

首先，“因区施政”政策的执行，使政府调控更为细化和具有针对性。相对于远郊板块来说，高淳的外溢程度并不如溧水，楼市发展处于弱势，内生型特点明显，对南京及外地的外溢客群导入能力较弱。目前政策松绑时间不久，市场反应并没有那么迅速，预计后期政策松绑提振市场的效果更为明显。

其次，区域的调整政策不可过度解读为对楼市的彻底放松。分类调控政策的意义，更多在于支持居民合理自住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求。

第三，随着土地“五类”调控目标的制定，今年南京区域土地供应结构将更趋合理，预计中短期内，高淳区一级市场或将迎来增量，届时将吸引更多房企关注。

南京作为核心二线城市，“抢人大战”政策力度上愈演愈烈，今年上半年又对人才落户政策进行了四次优化完善，主要手段包括落户门槛降低、购房优惠、契税补贴等等。近期，适用于南京买房快捷通道的人才范围再次扩大，未来，本科学历即可在南京直接购房，博士租房贷款额度最高可达到100万元等。南京作为“强省会”城市，有着一定的城市规模和能级发展升级前景，随着对人才的吸引力度加大，人口将迎来新一轮快速增长，未来城市的人力资源将得到改善。

市场成交、均价趋淡，楼市渐入平稳新阶段

今年一季度，南京住宅市场整体回落，房企供货急剧下滑，一季度市场供应123.20万平方米，环比下滑66%，成交疲软，成交179.79万平方米，环比下滑26.3%。楼市的转折点出现在二季度，受开发企业资金需求以及部分限价松动利好影响，楼市供销量大幅回升，加之南京多家银行下调房贷款利率，刺激购房需求，二季度供应223.10万平方米，环比大增81.09%，前期供不应求现象得到缓解；同时成交180.99万平方米，环比小幅上涨，与去年一二季度成交量持平。成交价格方面，南京一二季度整体成交均维持在23427元/平方米高位，楼市量价开始企稳，市场整体进入平稳期。

2018-2019年二季度南京市商品住宅量价走势

（万㎡，元/㎡）

统计口径：商品住宅+别墅+酒店式公寓，含高淳溧水，数据截至2019年6月12日。

来源：CRIC

在营销动作上，特别是进入5月尾声时，各个项目领取预售证的速度明显加快，开发商提速抢跑意图明显。5、6月南京多个项目同时启动分销渠道，最直接的表现是售楼处来访量增多，但是观望较多，来访签约转化率有所降低。这也在项目整体的成交量上有所表现。目前南京整体去化率已经从去年的平均76%降至目前54%左右。项目开盘去化率下降成为不争的事实，虽然陆续出现了降价、降首付等一系列优惠举动，但去化未见显著好转。

究其原因，一是因为本轮市场行情中，首套及改善住房需求的释放接近尾声；二由于江宁、江北区域中不少大体量项目存量高，推售节奏较缓，拉低了整体去化率，板块分化明显；三是高价地的入市导致了板块价格的重塑，价格预期普遍上涨后，抢房、摇号买房现象得到了缓解，观望情绪再次加强，同时投机性需求显然在当下市场并不适合再出手，除非能抢到一二手房倒挂严重区域或中签率较低的项目。所以，本轮的市场变化趋势，呈现了区域板块性、市场周期性、真正需求性的特点。

热门涉宅地块竞争激烈

土拍整体溢价重新升温

在今年的供地计划上，南京全市国有建设用地的供应计划总量为2910公顷，住房用地计划供应790公顷（含商品住房用地为590公顷）。值得一提的是，该计划中还特别标明，商品住房用地的590公顷总量中，包括中小套型商品住房用地413公顷，也就是说，70%的商品住房用地将以中小套型供应房地产市场，中小型商品住房用地将成供地主力。以及未来南京政府将继续加大供应策略，实现供求平衡或供略大于求；未来主要供地区域将向外围偏刚需板块转移，主城改善类用地的竞争将较为激烈。

今年上半年南京市含住宅用地性质的宅地共计成交197万平方米，平均成交楼面价13608元/平方米，其中6月成交为半年最高，达到78.96万平方米；3月楼面价最高，达到了17338元/平方米，土地市场拍出17幅宅地，多为热门板块的优质地块。

2018年-2019年二季度南京市含住宅用地量价

注：数据截至2019年6月12日。

来源：CRIC

2019年上半年，南京含宅地的土地溢价率为29%，高于2018年整体8%的土地溢价率，但是相对2016年整体88%的土地溢价率而言，土地溢价率着实降低了不少。从拿地情况来看，今年以来，最高溢价率为47.4%，出现在5月。5月7日，由荣盛、弘阳、三巽、银城、明发、大发、海信7家房企竞争，楼面地价达到15486元/平方米，弘阳以自持3800平方米竞得。另有江心洲热门地块G08被荣盛竞得，成交总价15.6亿元（保障房面积高达1.3万平方米），成交楼面价31980元/平方米（剔除保障房，实际成交楼面价43599元/平方米），整体溢价率41.82%。在上半年的土拍中，荣盛成为最大赢家，共获得河西江心洲、仙林龙潭、江北六合3幅涉宅用地。同时，G01-G03地块分别经过120轮、58轮和27轮竞价，拉锯战重现，参与竞价的开发企业数量激增，显示房企对南京楼市信心依旧。

2016-2019年二季度南京市含住宅用地的土地溢价率

注：数据截至2019年6月12日。

来源：CRIC

2018-2019年二季度南京市含住宅用地的每月土地溢价率

注：数据截至2019年6月12日。

来源：CRIC

整体来看，在经历了1-2月土地市场触底后，南京土地市场回暖信号明显，主要原因在于：自2018年下半年南京限价政策开始出现松动以来，2019年，突破限价区域开始扩大（包括城南、仙林、河西南、江北新区等热点区域）。而2016-2017年的部分高价地近期陆续上市开盘且整体去化情况尚可，这也给未来入驻房企增加了信心。随着前期限价盘收官，高价地陆续上市，预计未来1-2年，南京房价有一定上升通道。

今年以来，南京核心及热门板块土地关注度提升，出现了高溢价土地。由于土地稀缺，江心洲、仙林龙潭、江宁谷里、江宁禄口、江北六合等板块均拍到了最高限价，拍地热度超预期。不过，即便是在有溢价的情况下，南京含宅地的土地价格在全国仍然属于相对比较低的水平。多数实力房企早在两三年前已经扎根在这些区域。由于上半年资金充裕，房企有望积极“补仓”，从而达到持续深耕意愿。同时，这类房企“护盘”之心明显，而目前地价高位回落，在窗口期积极扩张拿地，对于企业来说，可谓”一箭双雕“。

未来调控放松条件，或激活楼市热度

稳市场政策主基调不变，限价松绑维护楼市温度。南京持续三年的调控政策已经逐渐显现效应，未来政策方面，预计稳预期、保刚需的主基调不变。同时，虽然执行了较长时间的限价政策在实际操作中有所松动，但对于成交分化的区域而言，限价的参考意义并不大。即便在备案价的指导下，成交价堪忧，导致这些区域限价的执行力会进一步放松，但河西，主城、仙林湖等热点区域还将是主要的限价区域，具体可参考河西南部分项目，即在价格上可给予一定上浮空间，但短期内不会完全放松。

人才政策需“真金白银”来投入。目前南京在吸引高端人才方面竞争优势并不明显，人才集聚效应也难以匹敌周边一线城市，预计未来南京将会继续升级及细化人才政策，制定较全面的人才引进体系，并拿出“真金白银”的措施，继续在购房补贴、生活补贴、配建等方面加大引才力度。

土地行情分化现象延续。土地市场方面虽有回暖之势，但房企态度已经趋于谨慎，抢占土地货值的激进表现已经不再，在土地达到最高限价时，均会进行风险防控标准评估。房企从“预期市场”到“预算利润”的转变，也体现出利润才是拿地评估的关键。预计后市南京土地行情分化现象将会延续。

市场预期仍以平稳为主。截至上半年，南京楼市渐入平稳阶段，商品住宅存量达到513万平方米，库存周期为7.22个月，未来上市量则在500多万左右，预计后市将出现成交价格稳定、成交量持续微跌的态势，各个板块则将持续分化，区域库存将进入上升通道。总体而言，南京各类环境条件或将构成市场所预期的利好，预计未来市场热度依旧存在。

2019年春节后，无锡整体市场走量加快，住宅市场活跃度攀升明显，土拍新地王频现，为市场注入强心剂。下半年市场或迎转折期。

2019年上半年（数据截至6月12日），无锡商品住宅成交275万平方米，同比上涨20%，成交均价16742元/平方米，同比上涨21%，整体市场活跃度攀升明显。尤其春节过后，整体市场走量加快，上半年的三场土拍则一次接一次地给市场带来了巨大的震撼力。

土地市场回温明显，多板块拍出新地王

2019年上半年，无锡共计成交21幅经营性用地，其中涉宅类用地14幅，平均楼板价10915元/平方米，溢价率20.4%，相较2018年上半年，楼板价涨幅14%。

如果说一月份的首场土拍给无锡市场注入了强心剂，那么二季度的两场土拍则无疑又给市场吃了颗定心丸。尤其5月30日土拍落锤后，无锡“万元地块”数量已经达到29幅。当天，多板块土拍地价再创新高，6宗涉宅地揽金97.6亿元。其中，绿城西地块以19622元/平方米的实际楼面价成为无锡名义上的新地王；联合收割机厂地块以13082元/平方米的楼面价刷新锡山地王记录；天一科技园8号地块则以10566元/平方米的楼面价，成为惠山区新晋地王。

除此以外，上半年无锡的土地市场还有诸多看点：其一，深耕房企继续拿地补仓，以融创为例，目前融创在无锡的市场份额排名第一，但在今年上半年，融创仍连续拿下3幅地块，其中新吴区的利源汽车城地块更是以溢价79.39%竞得，可见深耕型房企在无锡的扎根决心；其二，新晋房企依旧看好无锡，如德信、南山在上半年已通过竞拍顺利进入无锡市场，其中德信更是以溢价34.25%竞得了惠山地块；其三，上半年出现摇号地块，四院北地块因达到最高限价，触发摇号机制，最终被融创摇号竞得；其四，土拍出现竞自持的新规则，这也是无锡首次设立该竞拍规则。

无论从土拍的政策改变，亦或是从土拍结果来看，无锡上半年的土地市场无疑是高热的，而这样的情势将给下半年的市场带来更多信心。

高价低住宅项目逐步入市，市场接受度提升

截至6月12日的数据显示，今年上半年无锡商品住宅成交量已达275万平方米，去年同期则为230万平方米。在此基础上，今年上半年的整体成交量预计相比去年同期将呈量价齐升的态势。从分月度情况看，3月份为上半年的月度成交峰值，单月成交量达61万平方米。进入二季度以来，整体市场成交量稍有下滑，但月均成交量仍达50万平方米。随着高价地块的入市，无锡市场成交均价一路攀升，5月份已近17600元/平方米。

分区域看，上半年区域成交前三分别为滨湖、惠山和锡山区。单盘成交排行前十的项目中，滨湖区占5席，新吴和锡山区分别占2席，惠山占1席，老城梁溪区因项目量不多，且体量不大，未有项目进入前十。

2018-2019年无锡商品住宅季度供求量价走势

注：数据截至2019年6月12日。

来源:CRIC

成交结构方面，2019年无锡市场依旧呈现改善产品占主流的趋势，100-144平方米改善产品供应成交均有不同程度的上涨。200平方米以上产品上半年的供应量占比达14%，主要由金科蠡湖项目提供，该项目做为蠡湖新城纯别墅社区，2019年上半年销量排名位于全市第五，可见无锡购房人群对于居住品质和舒适度的要求正在不断提升。

2018-2019年无锡商品住宅供应及成交结构

注：数据截至2019年6月12日。

来源：CRIC

风向转暖，下半年市场活跃度或小幅攀升

二季度以来，住建部连续两次对全国10个城市进行预警提示，表明了监管层对高房价的管控已经常态化。无锡的邻城苏州也在被点名之列，此后也出台了相关收紧型政策。作为监管层重点关注城市的无锡，在此背景下，下半年政策松动的可能性几乎为零，继续持稳的可能性较大。土地方面，从上半年土拍情况来看，房企拿地热情不减，预计下半年的土地热度将继续延续，但在政府管控下，仍会处于低溢价状态。供求方面，随着房企开发周期的缩短，部分2018年下半年及2019上半年的地块将集中在今年下半年集中入市，无论从量还是从价来看，下半年将会是无锡市场的一个转折期。

上半年的苏州楼市经历了从风生水起到风云突变，调控新政落地为过热市场打入一针镇定剂。不排除三季度后苏州市场明显降温。

2019年已经过半，回首上半年的苏州楼市，可谓风云变幻。我们试图从政策、土地市场、新房市场和二手房市场四方面对2019年上半年的苏州楼市进行解读，并对下半年市场进行展望。

政策调控呼啸而至

今年以来，苏州地市和房市的热度持续走高，引起全国关注。5月11日，加码调控的政策在千呼万唤之后终于在苏州落地。至此，苏州限购、限价、限贷、限售“四限齐活”，表明了政府稳定楼市、坚持中央房住不炒调控基调的决心。

此次调控政策的主要内容包括：土地方面，“现房销售”阈值降低，报价超过市场指导价5%-10%即需要现房销售；住宅方面，园区和新区狮山板块新房限售3年，园区二手房限售5年，从而优化完善了住房学位政策和人才优购政策。

5月16日，园区还进一步对5.11调控新政中提到的学位政策和人才优购政策进行了细化，将“五年一学位”政策调整为“九年一学位”，以打击炒作学区房的行为，并规定园区楼盘60%商品住房优先出售给相关人才。

纵观本轮苏州楼市调控政策，重点针对的是火热的土拍市场、园区一二手房市场及新区狮山板块一手住房市场。政府希望通过这一系列政策，打击今年以来园区和新区狮山板块出现的短期炒房行为，为过热区域楼市打入一剂镇定剂，同时促使房企理性拿地，进而促进苏州房地产市场的健康稳定发展，实现稳地价、稳房价、稳预期。“对症下药”而不是一刀切地将调控范围扩大化，无疑也有利于后期苏州楼市的稳定。

土拍持续高热

2019年第一季度的三场土拍，打破了沉寂半年之久的苏州土地市场。大几十轮甚至一百多轮激烈竞价频现，更有首创、大华、融信、新力等新房企首入苏州。可以说，2019年开年，苏州土地市场热度领跑全国。

到了二季度，土地市场热度进一步提升，多个优质地块未开先火，开拍前十多天就已直指现房前一手价格；4月一周内更曾拍出3个地王，高溢价成为常态，吴中太湖新城、尹山湖、甪直板块和园区湖东板块楼面价迎来历史新高，让行业内外为之侧目。

综合一二季度，苏州共成功出让25宗涉宅经营地块，其中仅有4宗地块底价成交，其它全部溢价成交。

但正当土地市场“狂欢”之时，5.11调控新政落地，政府从源头上收紧了土地政策。6月6日，苏州主城区开始严格执行新的土地出让报价规则，多宗地块要求配置公租房或人才公寓。

值得一提的是，5月下旬，张家港、太仓和常熟三县市紧跟市区新政，调整了当地土地报价规则，这也意味着政府稳地价的决心不仅针对最热的市区，而是覆盖全市。

新房市场量价齐升

纵观整个2019年上半年，苏州市区商品住宅新增供应面积为282.5万平方米，同比下滑5.1%；成交面积为456.1万平方米，同比增长高达40.0%。在供应量同比萎缩的情况下，成交量却大幅上涨，市场火热程度可见一斑。

2019年1-6月苏州市区商品住宅成交量价走势

来源：CRIC

分季度来看，二季度苏州新房供应和成交相较一季度都有大幅增长。随着楼市“金三银四红五”销售旺季的到来，众楼盘营销动作渐趋活跃，纷纷大批量推新发力。同时购房者对楼市的预期也在土拍火热刺激之下由之前的下行变为上升。这一切都带动了二季度尤其是4、5月份苏州住宅市场成交的火热。

不过5.11调控新政落地后，购房者的预期还是有所改变。进入6月，苏州楼市尽管供应量增加，但同期成交量却环比减少，可见调控新政效果已经初现。

成交均价方面，上半年苏州市区商品住宅成交均价21460元/平方米，同比上涨8.4%。随着低地价楼盘售罄，同时更多高地价楼盘入市，精装盘比例大幅增加，苏州房价出现结构性上涨，而这种趋势未来还将延续。

二手房成交量再创新高

在新房新增供应不足、高价地楼盘售价高企的背景下，更多刚性需求被推向二手房市场，使得苏州二手住房市场从2018年以来便一直保持着活跃的成交态势，呈现量价齐升的局面。2019年上半年，苏州市区二手住房成交套数为52984套，同比2018年增长67.6%，更是同期新房成交的1.56倍，创造了近3年同期苏州二手房成交高峰。

值得注意的是，5.11新政窗口期，签约量有一定成都的集中释放。同时，新政对园区二手房限售五年，此举将迫使园区内的二手房短期投资群体撤场。有鉴于此，下半年苏州二手房市场成交应该会有所降温。

下半年拿地、购房需求仍在，市场将趋平稳

凭借着良好的区位、不凡的经济实力、丰富的人文及景观资源等优势，苏州当前依然是许多品牌房企深耕及进驻的对象。尽管调控新政从源头上收紧了土地政策，却浇不灭房企在苏拿地的决心和热情。只不过，在接下来的拿地中，房企会不可避免地多一份谨慎和理性。

从新房市场来说，目前新政对市场成交量的影响总体而言还不明显。但随着作为市场“火车头”的园区热点二手房、尤其是学区二手房以及土拍地价的上涨势头被“摁住”，市场将在很大程度上回归平稳，甚至不排除在三季度之后出现明显降温的现象。

一言以蔽之，下半年调控新政的影响将逐渐释放，市场逐渐平稳甚至降温是大概率事件。

2019年以来常州地市火爆，已完成全年供地计划的三分之二。在土拍火爆的刺激下，投资需求进一步被激活，改善需求也提前释放，市区商品住宅成交量创近五年来同期新高。

常州过去三年以来无论是地市还是房市的转变，都在刚刚过去的5月达到了登峰造极的程度。

土拍市场火爆，5月完成全年供地计划近半

众所周知，常州在2014-2016年以壮士断腕之心连续三年不出地，同时又在需求端持续去库存，从而使常州从一个高库存城市转变为低库存城市。

2017年，常州重启土拍，但政府对土地供应量较为控制，全市仅推出15宗涉宅经营性地块，涉宅总建面不过230万平方米，远低于同期商品住宅成交建面535万平方米的数值。2018年，常州土地供应量有所增加，但由于同年8月之后市场风向转变，导致10余宗地块流拍，最终成交39块地，涉宅建面439万平方米，也低于同期的商品住宅成交建面460万平方米。也就是说，过去两年常州的供地规模有所提升，但从数据看，土地成交带来的新增建面依旧小于商品住宅市场销售建面，也就意味着常州楼市依旧在去库存。

供地量相对节制，以及房企在土拍出价上偏谨慎，使常州过去两年的成交地价相对理性。健康的供求关系，合理的地价，使常州迄今为止没有出现因高价拿地而滞销的案例。2017年以来，房企在常州拿地开发的楼盘已经有10余个售罄或进入尾盘状态。也正因如此，过去两年，房企越来越意识到常州的土地价值，对于常州土地市场也不再那么纠结，而这正是2019年以来常州土地市场火爆的重要原因。

这种火爆在刚刚过去的5月达到鼎盛。根据克而瑞常州房产测评数据统计，5月常州全市（含金坛、溧阳）经营性土地出让金额高达231.82亿元，位居全国城市第四。其中常州市区成交经营性用地共17宗、1829亩。今年初，常州公布的市区2019年供地计划为3000亩，其后调整为3800-4000亩。可以说今年供地计划的近半数在5月完成，加上3-4月成交的土地，常州市区截至5月底成交经营性用地2578亩，这意味着今年土地成交已经完成三分之二。5月密集且高热的土拍已成年内绝响，不出意外，常州三季度预计就可以完成全年供地计划。不可否认，5月地市的高热也带来了房市的高热。

2019年5月全国土地成交金额TOP10城市

来源：克而瑞土地顾问数据库

连锁反应，地市带动楼市创新高

过去5年来，常州市区商品住宅成交面积单月突破60万平方米的月份不多，仅有的几次分别是2016年的3月、9月和10月，以及2017年的“金三银四”。然而，今年5月，常州商品住宅单月成交量高达65万平方米，不仅是自2017年“金三银四”以来的月度成交新高，也是近五年来的5月同期新高。这固然有受土拍刺激的原因，平均每周超过4块土地的成交，并且绝大多数成交楼板价都超过了此前同板块最高记录，自然提升了市场对于未来房价进一步上涨的预期，最终形成对在售楼盘的营销利好、促进成交。而除此之外，还一点不可忽略，即常州市区常住人口超过330万人，楼市拥有不低的需求基数。在此基础上，即便2014-2015年市场持续下行，月均成交量也超过40万平方米。而在市场上行期，在土拍火爆的刺激下，投资需求进一步被激活，改善需求也提前释放，因此成交量更容易放大。

下半年市场整体健康但销售或将分化

5月之后，常州楼市量价如何走？疯狂之后是一地鸡毛还是继续上行?这是业内外所共同关心的话题。

根据克而瑞常州房产测评统计数据，今年截至5月底，常州市区商品住宅在售存量仅为216万平方米，去化周期5个月，无论是存量还是去化周期均为最近半年来新低，同时也是沪宁线城市最低，处在非常健康的水平。按照今年政府3800-4000亩的供地计划，即便全部完成，供求局面仍将是局部板块库存量加大，但总体市场健康。

近半年常州市区商品住宅在售库存去化走势

来源：CRIC整理

在市场供求关系总体健康的背景下，因为地价的上升（2019年以来市区涉宅用地楼面价8200元/平方米，同比去年上涨18%），房价也将大概率结构化上涨。

随着最强土拍月的结束，今年常州房市最热月也结束了。就整体市场而言，5月的销售热度年内难以复制。但热销楼盘将呈现分化，核心地段的好产品、新兴板块的高性价比楼盘预计将持续迎来热销；而在这一波土拍热潮之后，部分库存量加大的板块销售前景不容乐观。

面对改善时代，房企在保证产品力的前提下，不断在营销力上精进，才是实现楼盘成交的不二法门。对于购房者而言，“早上车”三个字，就当前来说仍为简单但靠谱的购房建议。

二季度合肥土地市场火爆，稳地价压力猛增，倒逼调控政策做出调整。商品房市场迎来短暂小阳春，但五一后降温明显。房价扁平化特征明显。

今年二季度，合肥土地市场火爆，品牌房企入驻合肥意愿极强，稳地价压力骤增，倒逼政策收紧。反观楼市，受土拍带动，二季度房企推盘力度不减，而开盘去化却不尽人意，小阳春昙花一现，五一后市场降温明显，市场悲观情绪蔓延，区域分化及项目分化加剧。

土地市场火爆，TOP30房企表现抢眼

二季度的合肥可谓是近期全国市场的一个典型缩影。一季度末至二季度，土地市场出现了一波抢地高潮，高溢价、摇号地块频出，合肥九区土地成交量价较往年同期均有明显增幅。土地市场持续高温，究其原因，主要包括四个方面：

一，受益于资金面宽松，房企资金较为充裕；二，近几个月合肥九区供地质量较高，其中包括滨湖、高新等热门区域的多宗高素质地块；三，房企补货意愿极强，因为在二季度拿地，当年就可转化为销售；四，深耕合肥房企由于土储不足，补货意愿较强，而新进房企因急于进驻，对首个项目往往也会降低利润要求。总体而言，TOP30品牌房企拿地意愿最强，旭辉、弘阳、禹洲等房企表现尤其抢眼。

稳地价压力骤增，倒逼政策收紧

高溢价地块频出，数十家房企参与摇号，使得合肥政府稳地价压力骤增，从而倒逼土地政策出台。4月12日，合肥市自然资源和规划局发布了关于调整滨湖新区居住用地区域最高限价执行标准的公告，将滨湖新区居住用地（含以居住为主的商住用地）限价标准调整为最高地价2280万元/亩、最高楼面地价17100元/平方米，较原先土地最高楼面限价下降约5000元/平方米。5月21日，合肥又出台政策，严禁房企围标，被举报或投诉的房企将被纳入“黑名单”，两年内不得竞标。该政策的出台，展示了合肥控制商品房市场平稳发展的决心，预计政策面未来依然难有大幅宽松。

小阳春昙花一现，五一后市场降温明显

受一季度末至二季度土地市场火热影响，房企借势加大推售力度，市场推售量自2月以来逐月提升，项目开盘首日去化水平在金三银四期间达到小高峰后，迅速回落至6成左右水平，市场整体去化较去年同期有所回落。部分项目首开时推出了高达9折的优惠活动。

2018.4-2019.6合肥月度开盘推售情况

来源：CRIC

数据显示，二季度合肥九区商品住宅共成交171.18万平方米（数据截至6月16日），预计全季度成交在205万平方米左右，环比上涨约35%，较一季度有明显增长。4月市场迎来一波小阳春，但五一后降温明显。

房价扁平化下，配套加持助力项目去化

受区域限价影响，合肥房价扁平化特征明显，出现“遍地2万”的现象，单价上无明显的区域差异。在价差不大的前提下，优质配套对于项目成交支撑作用明显，一、二季度合肥市场热销榜单中，融创城、万科森林公园、高速时代公馆、信达公园里、启迪科技城等项目均具备顶级的商业、景观或学区配套，加之自身的品牌影响力，纷纷跻身排行榜。譬如明星项目启迪科技城，凭借“清华附中”的学区配套，在单价高出周边市场约3000元/平方米、首付比例较高的情况下，依旧能在历次开盘中获得9成以上的去化。

预计下半年地市逐步趋稳，楼市加剧分化

近期，随着政策环境、融资环境开始收紧，市场面降温，市场悲观情绪蔓延，加之下半年土地对当年销售业绩无贡献，房企拿地积极性、出价能力和对未来的预期均有所下降，下半年合肥地市预计将逐步趋稳。

与此同时，合肥下半年新入市项目众多，市场选择面的进一步加大将促使购房者“用脚投票”，甄选出真正有价值的项目。部分同质化严重、产品力较低、价格虚高的项目或将面临更大的销售压力。房价扁平化格局下，区域市场和项目销售表现分化的情况还将大幅加剧。而随着低价盘、限价盘的逐步出清，预计下半年合肥住宅成交量将有所下滑，成交价格则将受结构性影响而进一步攀升。

2019上半年徐州政策环境整体宽松但限售仍存；土拍市场降温，预计下半年土地将加速供应；商品住宅市场稳中有降，预计下半年企稳。

组合贷适时出击，挺刚需抑“炒房”

2019年上半年，全国房地产市场的调控主基调依然是“房住不炒”，“因城施策”的方针贯穿始终。在此背景下，徐州房地产市场虽整体政策环境较宽松，但限售政策依旧存在。同时，为缓解刚需客群的购房压力，满足市场的刚性购房需求，徐州于5月中旬出台公积金组合贷政策，并于6月开始施行。此外，为响应住建部对徐州棚改的激励和支持，5月底徐州出台了2019年度棚改用地计划，同比增量显著。不过，截至目前，徐州上半年尚未出台相关人才政策，而今年发改委要求除个别超大城市外的各城市放宽落户限制，使得各地人才争夺战愈演愈烈，预计下半年徐州也将出台相关政策。与此同时，随着首批限售房源即将“解禁”，徐州房地产市场或将迎来一轮洗牌，不排除后期会有相应的房地产政策适时出台。

土地市场降温，下半场供地将加速

2019上半年截至6月18日，徐州商住办用地成交18幅，新增用地160万平方米，揽金95亿元，平均楼板价2758元/平方米，溢价率32%。与去年同期相比，上半年土地成交宗数、面积及金额分别下滑55%、41%和47%，平均楼板价和溢价率则分别上涨0.3%和44%。

即便在土地出让减少的情况下，2019年上半年徐州地价有所推高，但根据监测不难发现，今年上半年各宗地块楼面价较为平均，多在2000元/平方米，仅有两宗地超过5000元/平方米；虽然溢价率同比上涨近五成，但仅有六宗地出现溢价，其中两宗溢价仅在1%左右。而2018年同期，市场上出现了两宗万元地，另有多宗地楼面价在四五千元水平，并有23宗地出现了溢价，占到2018年上半年徐州成交地块的近六成，其中有4宗溢价超过100%。但由于2019年成交地块少，所以一两宗地块的溢价就足以拉高整体的溢价水平。

2018及2019年上半年徐州土地市场成交情况

来源：CRIC

同时，通过监测还可发现，2019年上半年徐州成交的用地中，纯定销房用地占到不小比重，尤其在二季度，成交的6宗商住办用地中有4宗为纯定销房用地。此外，上半年有4宗地为此前出让延期或流拍的地块，实际新挂牌的非定销房用地占比较小。受此影响，优质地块，尤其是优越地段的优质地块吸引了众多房企，加上部分房企拿地补仓意愿强烈，上半年甚至有3宗用地出现超过十家房企争抢的局面，而最终多为实力雄厚的央企拔得头筹。不过，截至目前，徐州尚未出现新进的品牌房企，这与2018年同期多达9家新进品牌房企相比，尚有不小的差距。

综上，徐州2019年上半年土地市场虽多次出现超过十余家房企竞争的盛况，但多源于出让优质地块的稀缺，实际市场降温明显。据5月底出台的徐州2019年度供地计划来看，截至目前，今年市区（含铜山）尚有400余万平方米经营性宅地待供应，预计下半年供地将加速。纵观近两年徐州供地情况，市区供地量多集中于二季度，其次为四季度，因此预计2019四季度新增上市土地量将出现提升。

商品住宅市场稳中有降，下半年企稳

根据监测，2019年上半年截至6月16日，徐州商品住宅累计供应218万平方米，同比上涨19%；成交263万平方米，同比下滑4%，整体市场供小于求。

2019年1-6月徐州商品住宅供求走势

注：数据截至2019年6月16日。

来源：CRIC

虽然同2018年同期一样是供不应求的局面，但2019年上半年徐州住宅市场供求比扩大到了0.83，供不应求情况有所缓解。2018年6月新政实施后，单证预售申请不得低于4万平方米的要求使得当年下半年供货量激增，2019年上半年供应则有所放缓，但依然在高位徘徊。在前期需求透支的影响下，市场成交动力不足，导致2019年上半年整体市场成交规模同比小幅度下降。而由于供应量居高不下，上半年成交同样居于历史高位，且月度成交波动相对较小。相应地，上半年商品住宅库存也明显高于2018年同期。截至6月16日，徐州商品住宅整体库存约229万平方米，去化周期为5.1个月，与2018年二季度末相比库存上涨91%，去化周期延长2.3个月，但尚在合理范围内。

价格方面，受前期市场升温带动，改善产品需求持续抬升，叠加高价地项目陆续入市，2019年上半年徐州商品住宅成交均价达10890元/平方米，略高于去年同期，但月度波动不大，整体来说房价较平稳，较去年同期也未出现大幅涨价的现象。从成交结构来看，目前90-125平方米首改产品依然是市场主力支撑，市场份额近六成，同比增加12%；同时，90平方米以下的刚需产品仅占市场份额的一成不到，表明徐州市场购房需求已大幅向改善需求过渡。

2018及2019年上半年徐州商品住宅各产品成交占比

来源：CRIC

在新开盘项目方面，2019年上半年截至6月18日，徐州累计51次开盘动作，累计推出房源11332套，累计去化8754套，整体去化率约77%。与2018年同期相比，推盘次数、推盘量及去化率分别下滑35%、16%和20%，推盘市场降温明显。不过，今年上半年首开项目明显增多，16个项目在此期间公开开盘，并且集中于铜山与鼓楼区。加上3个未选择公开开盘的项目，上半年首开项目总计多达19个，远高于去年同期的9个。此外，高价地项目开始陆续入市。截至发稿，已有两个高价地项目于上半年首开，其中含徐州单价地王项目，且去化率均在六成以上。

根据监测不难发现，受可售房源影响，2019上半年铜山区推新频次达到20次，其次为鼓楼区。作为置业热门区域，东区的云龙区和经开区推新则相对较少。但在去化上，东区项目较为理想，均可达到九成以上，区域分化明显。

自5月28日旭辉美的天阙首开后，高价地项目开始陆续入市，加之部分热销项目、限价盘也计划加推入市，叠加“金九银十”的传统旺季及年底各房企业绩冲刺，预计2019年下半年徐州楼市供需两端将出现高位盘整，但成交规模依旧会低于去年同期。同时，随着高价地项目的陆续入市，房价会出现波动式上涨，但受“稳房价”及徐州隐性控价影响，涨幅有限。

注：文中所有数据统计口径为泉山区、云龙区、鼓楼区、经开区及铜山区。

 华 南

上半年福州楼市政策调控以维稳为主。土地市场呈现火热态势，但整体楼面价较低。住宅市场经历了跌宕起伏的上半年，目前去化不温不火，下面年仍面临较大压力。

2019年上半年，全国楼市积极信号频现，福州一二级市场较之前也均有所升温，房企拿地积极性高，楼市迎来小阳春行情。但在政策调控未现实质性松动的背景下，预计下半年福州市场压力不减？

政策“稳”字当头，下半年或迎微调

为促进各地楼市平稳健康发展，中央层面已将调控权利下放到地方政府，上半年全国各地政策表现有收有放，调控效果显现。福州方面，一城一策”方案也得到实施推进。整体而言，2019年福州楼市调控重点仍以“房住不炒”为主基调，强调稳地价、稳房价、稳预期，同时强调多主体供给，加强市场供需双向调节，健全住房保障体系等对刚需利好政策的实施，以进一步促进房地产市场健康平稳发展。

从2017年史上最严调控到2018年楼市调控逐步精细化，目前福州楼市整体运行平稳，政策出现实质性松动的概率几乎为零，但由于市场下行压力尚存，下半年政策迎来微调也并非不可能。

土地市场回暖，商住用地占比或将增加

2018年福州土地市场低迷，房企拿地热情不高，加上此前的库存消耗，多数房企均面临土储不足的窘境。进入2019年，在房企资金面相对宽松、土地出让条件放宽、优质地块入市等因素共同作用下，房企扩储意愿强烈，福州土地市场整体呈现火热态势。但在房地产常态调控的大背景下，土地利润空间有限，房企整体态度仍偏谨慎，对核心地块的争夺较为激烈，非核心地块则普遍以底价成交。

此外，数据显示，2019年福州四区住宅用地计划供应239.4万平方米，截至6月中旬，已出让量达123.7万平方米，供应计划完成率约52%。根据该供应计划，安置型商品房用地与中小套型商品房用地均为108万平方米，目前已出让土地中，安置型商品房用地占比接近80%，显示土拍热度虽高，但整体楼面价仍处于低位。闽侯方面，高新区地块遭到哄抢，但在土拍摇号限制下，整体楼面价较之前变动不大。下半年福州中小套型商品房用地或低安置型商品房用地比例或将有所增加，届时土拍将维持较高热度，但在政府管控下，地价预计不会出现大幅波动，整体仍将贴合周边市场。

住宅市场跌宕起伏，下半年压力或加大

上半年福州住宅市场呈现跌宕起伏之势。2018年底至2019年1月，楼市持续爆发开盘潮，整体供应充足，但1-2月去化持续低迷，市场环境清冷。进入3-4月，受土地市场回暖及房企释放涨价信息刺激，部分观望客户入市，楼市随即呈现小阳春行情。但此轮人为“春风”时效性有限，福州市场供过于求态势依然凸显，房价上涨动力不足，政策层面亦无实质性松动，导致5-6月市场去化呈现下滑态势。目前福州很多项目已然引入分销渠道，但实际销售情况仍不温不火，在下半年多项目入市的背景下，市场压力或趋加大。总体而言，在福州楼市政策调控继续维稳、新房市场压力不减的情况下，房企的综合实力以及在营销、成本把控、产品等方面的表现，将成为其在竞争中脱颖而出的关键。

尽管上半年厦门楼市吹过一阵短暂的春风，却始终夏至未至，而未来又将何去何从……

楼市夏至未至

曾经，无论全国楼市经历了怎样的调整阵痛，厦门楼市都一路坚挺，但这次，她却有点力不从心。2016作为厦门地王元年，也是楼市的转折点。“房住不炒”基调下，政策调控持续升级，房地产市场也经历了过山车般的发展。2016年开始，全市商品住宅成交量直线下行，2018年更是跌破纪录，全年成交仅70万平方米。市场仿佛一潭死水，激不起一丝涟漪。

2019年3月，楼市终于吹来一阵”春风”，在二手房市场回升带动下，厦门新房成交热度回升，迎来“小阳春”，截至6月16日商品住宅成交总量为60.65万平方米，预计上半年的总成交量可与去年全年基本持平，2019年市场好于2018年已是板上钉钉。

但，厦门楼市的春天真的来了？

土地市场方面，6月21日出让的同安地块延续了去年的底价成交，今年热点板块优质土地楼面价较同板块地王项目也仍有近万元的价差，价格始终上不去。不过房企参与热情尚可，品牌房企拓储深耕，外来房企借机登鹭，开发企业理性“活动”在一级市场。

新房市场则表现较为积极，3月开始供应井喷，目前已供应12171套、118.43万平方米，逼近前两年的年均供应总量。供应的放量为购房者提供了多元化产品，刺激了成交量回升，但同时也加剧了供求矛盾（供求比为1.92），导致库存持续扩容，目前厦门全市库存约230万平方米，去化周期长达29个月，市场风险升级。

与此同时，住宅价格呈现出结构性下滑，上半年商品住宅成交均价34071元/平方米，较去年同期下降约14%。除个别项目价格有所下调，整体价格相对稳定，更多受到外围低价项目入市的结构性影响。值得一提的是，上半年不少高地价项目低价入市，甚至呈现房价与地价倒挂现象。然而房企牺牲利润却未必换来购房者买单，上半年29个项目批次开盘，去化集中在2-5成，仅个别项目去化超8成。

综合一二级市场的表现可知，尽管上半年厦门楼市吹过一阵短暂的春风，但夏至未至。

未来楼市何以话春秋？

尽管外部环境不容乐观，短期市场向上乏力，但对这个市场也无需完全悲观。从外生型市场到内生型市场，政策之下，厦门的客群结构被颠覆，这意味着有大量的外部需求被拒之门外。政府要控制房价过快增长，但楼市也需“维稳”，所以，市场不会持续“一蹶不振“。在“因城施策”背景下，政策或有一定的调整空间以提升市场活力。具体来看，下半年土地供应或减缓紧缩，而住宅新增供应将继续放闸，成交则仍旧不温不火，全年量价或可向2017年看齐。

上半年南宁商品住宅量缩价涨，土地市场持续高热、竞争加剧。长期来看南宁市场利好依然明显。

楼市现状

商品住宅市场方面，截至6月30日，2019年上半年南宁市商品住宅与同期相比，供应量缩减而成交价微涨，供不应求态势明显，上半年供应缺口达61.28万平方米。其中，上半年住宅供应面积约428.01万平方米，同比下降8.47%；成交面积约489.28万平方米，同比上涨6.12%，成交均价11612元/平方米，同比小幅增长8.83%。今年以来，南宁市商品住宅预售备案价有一定“松绑”，让市场得到了补涨的机会，特别是核心和热点区域将维持价格补涨。后期热点区域溢价提升空间优势将得到凸显，各区域价差或将拉开。

近一年南宁市商品住宅供求走势

统计口径：南宁市6个主城区（未统计武鸣区，不含县份）商品住宅。

来源：CRIC

特别值得注意的是，由于6月中下旬房企为冲击业绩开始走量，6月的南宁楼市回暖明显，商品住宅供求双双上扬，其中供应面积环比上涨11.72%，成交面积环比上涨18.79%，成交均价11542元/平方米，环比下降2.58%。部分房源释放优惠价格，如通过限时首付分期来降低购房门槛，从而推动一批刚需置业者及时买入，导致成交价略有下滑。

近一年南宁商品住宅均价走势（元/㎡）

统计口径：南宁市6个主城区（未统计武鸣区，不含县份）商品住宅。

来源：CRIC

库存方面，截至6月30日，南宁市商品住宅库存量459.15万平方米，去化周期仅5.5个月，库存较低。

2019年5-6月南宁商品住宅供求及去化情况（万㎡）

统计口径：南宁市6个主城区（未统计武鸣区，不含县份）商品住宅。

来源：CRIC

土地市场方面，在持续减少供应三年后，今年南宁政府加快了土地供应节奏，并推出了大量优质地块。加上土拍政策取消设置“限房价”，开发企业持续战略进入并深耕布局优质二线城市，让2019年上半年南宁土地市场呈现持续高热。

数据显示，上半年南宁市主城区（未统计武鸣区）共成交37幅经营性用地，同比上涨68%；成交楼板价4582元/平方米，同比上涨46%；其中实际楼板价超10000元/平方米的地块有8块。

上半年南宁土拍市场竞争加剧，优质地块的参拍房企数量在15家至30家不等，成交溢价率44.0%，与去年同期成交溢价率13.6%相比翻了3.2倍，与众多一二线城市相比排名靠前。与此同时，上半年南宁房价地价比已降低至2.39，限地价、限房价再加上大面积的配建成本，进一步压缩了房企的利润空间。高价地竞拍，无疑让市场进入了两难境地。

2019年1-6月全国典型二线城市经营用地成交楼板价及溢价率情况

统计口径：二线城市经营用地。

来源：CRIC

今年1、3、6月是南宁土地市场成交井喷期，单月成交均达8幅或以上。6月成交8幅地块，月度成交楼板价9317元/平方米，其中5幅地块成交价均达限地价上限。从成交情况可以看出，五象湖板块和三岸板块已然是中短期南宁新建高端项目的集中高地。

近一年南宁市经营用地成交建面及地块数量

统计口径：南宁市6个主城区（未统计武鸣区，不含县份）商品住宅。

来源：CRIC

政策方面，南宁仍然松紧有度，长期利好明显。今年5月，南宁市被国家住建部“点名”房价过高。受到警示之后，南宁房地产市场开展了相关整顿工作并持续保持从严态势。但从广西全省范围来看，优化营商环境、简化加快不动产登记办结，公租房、物业服务、人才公寓申租和高层次人才购房补贴等方面的政策利好依然明显。特别是2019年广西省明确表示将实施落实“强首府”战略，高水平规划建设南宁五象新区和临空经济示范区，提高南宁城市首位度，并重点打造面向东盟的金融门户——中国-东盟金融城，作为引领全区发展的核心增长极。此外，广西还将加快大健康产业发展，全面对接粤港澳大湾区发展。多重政策利好的叠加，为南宁房地产健康稳定发展奠定了良好基础。

后市预判

政策：在稳房价、稳地价、稳定市场预期以及“一城一策”的基调主导下，房企应时刻关注市场政策调整变化，以便快速回流现金、稳健阳光经营、及时履行义务、保障购房者相关权益。

供应：下半年南宁市场“供不应求”的状况将有所缓解，缺口空间将有所缩小。随着上半年竞得地块陆续入市，预计下半年南宁新增楼盘数量将达30余个。

成交：受需求释放减缓影响，预计下半年南宁市场住宅成交量相比去年同期将有所缩减，整体趋向供需平衡。

房价：下半年住宅价格补涨将与以价换量同步存在，热门区域房价还将继续补涨；而非热点区域项目在竞争加剧的情况下，“以价换量”也并非不可能。

土地：短期内南宁还将维持“一限一竞”竞价方式，并会采取现场竞价或“网拍竞价”两种形式进行土地招拍挂。同时，受金融市场监管从严，房企融资风控线提升，以及政府相关部门干预企业高价拿地等因素影响，下半年南宁土地市场或有所降温，尤其高负债企业将趋于理性，手持现金的中小房企则将赢得补仓机会。

热点区域及板块：五象新区的五象湖板块、五象三中板块、良庆大桥南板块、龙岗板块，青秀区的凤岭南板块、凤岭北板块、仙葫板块，兴宁区的三塘板块、兴宁东板块等，短期内仍将是南宁商品住宅和土地市场的热点区域。

选自《CRIC地产观察》50期·首分论市

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克而瑞，成立于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖387个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中90%的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托大数据和大研究两大核心平台，克而瑞的服务业务覆盖一手住宅、二手租赁、资产管理、建筑建材、证券研究、物业管理研究等。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、CAIC中国房地产资管信息服务平台等，为大量房企提供了决策依据。