买房路上不踩坑——地段的选择
买房最重要的是什么？当然是地段。最好的地段是哪里？当然在城市的中心。人流量大，配套好，灯红酒绿、纸醉金迷、觥筹交错。那么，我们是不是闭着眼睛买入“城市中心”可以了？
不可以的。因为你是投资的，你要买的是“性价比”，图的是回报率。
性价比看的是相对值，不是绝对值。你买500万的房子，涨到600万，那不叫性价比。你买200万的房子，涨到300万，400万，那才叫性价比。
一、城市的中心，它是会转移的
当下的很多县城，一般都是一个老城，一个新城。
新城是一张白纸，开发建设相对容易。市县政府、图书馆、博物馆、科技馆、商业综合体、人民医院、重点学校等等，公共服务机构一般也都搬迁到了新区。道路开阔，高楼大厦林立。
新城区的新楼盘扎堆。恒大、碧桂园等品牌开发商进入三四线城市，带来了全新的产品设计与物业，提高了当地人的眼光和口味。年轻人买婚房，大部分都在新城区。因为新城区漂亮、洋气、不堵车。更重要的是，因为城市小了，新城区其实也不远，上班开车也只要20分钟。
而老城市的更新改造是很费力的。因此，老城区的面貌改善几乎维持在上个世纪时期，成片的楼梯房、平房、红砖楼，几乎没有拆迁。居住者也几乎都是中老年人，道路狭窄，除了最热闹的一两条街和一些老字号店铺外，人气不旺，年轻的购买力基本都被新城区的万达广场吸引走了。
城市少有的堵车一般都发生在老城区，原因不是车子太多，人太多，而是因为老城区路实在太窄，停车位也十分缺乏。
人口不增长，但是新区、新城的房子却在不断建造中，那么新区、新城的人口从哪里来？只能从老城把人挖过来。因此只要新区越是发展，老城就越发落魄。
这种现象在一二线城市虽然不那么突出。但是城市的中心，它也是会扩展的。老的城市中心，它的面貌是没有多大的改善余地的。但是新的城市中心，它会成长的，它的升值潜力，是远远大于老城区的。
20年前，武汉的中心在江汉路、在武展。20年后，江汉路、武展人流车流依然很旺，但其实面貌并没有多大改善，业态也逐步跟不上新的需求和形势。原来比较偏僻荒凉的地方，二七片区、后湖片区、古田片区、王家湾片区、四新片区、南湖片区，一个个扩展“成熟”。
更是不可思议的是，武汉仅仅用20年，从无到有，造就一座新城—光谷。光谷建设速度和人口增长，在武汉各区排第一，人气已经超过了老城区。
二、新城有很大的不确定性
因为首先新城，它存在的很大不确定性。
新城的基建和配套是要很贵的。未必每个新城、每个开发区，政府都能持续的砸钱。就算能砸钱，新城和开放区也未必能成长起来。新城，其实变成鬼城的情况也是很多的。
原因也很简单，从奥派来讲，一个新城的成长，它不是政府部门“规划”，它是由于相对自由的市场环境，发展起来的。就像改革开放40年，造就了奇迹般的深圳。这个奇迹，是自由市场给的，不是宏大的战略规划给的，不是产业政策给的，不是精细化治理给的。
其次，新城即使能起来，很多时候，也因为“炒作” ，它的价格提前起来了，已经为未来支付了“溢价”。比如武汉的长江新城，价格到了1万2，但配套其实远远不如盘龙城。比如武汉的光谷东，价格到了1万8，但目前其实配套还很缺少，不如三环内成熟的社区。这个时候，你又何苦呢。
三、远郊不要碰
既然老城区不要碰，那么远郊呢？有一种特殊的楼盘，叫远郊CEO。
这样的楼盘，它的卖点是什么呢？
是静谧。远离喧嚣的城市，森林公园、天然氧吧、私密尊享。
是排场。你看我的豪宅大门多气派，保安见到天天敬礼，欧式花园喷水池，完美缩放德国新天鹅堡，法国枫丹白露宫……
亲友之间最好有“你家住哪啊？”--“我住阳光威尼斯”---“哦，那可挺好啊，听说花园喷泉很大呢！”这种具有很强辨识度的对话。令人倍有面子。
你在买的一刻心动，但是等你交房了，你会发现其实是没法住的，或者居住及其不方便的。为什么？因为稀缺的不是空气、不是森林、不是静谧，稀缺的是人。
有人的地方，才会有配套。住在远郊CEO，吃早饭怎么办？能像以前一样，穿着睡衣拖鞋，在楼下买热干面、面窝吗？
你说无所谓，可以一个星期采购一次，或者点外卖。那么孩子上学怎么办？上班怎么办？车子虽然是可以开的，但人最多可以忍受的通勤距离在1个小时。超过1个小时，那点面子的自豪感早就被开车的疲劳所冲散了。你忍心，每天与亲爱的被窝少拥抱1个小时吗？
那么，我们怎么判断这个楼盘，是不是远郊CEO呢？这里面有一个比较简单的方法。一般来说，离一线城市的中心不要超过25公里，二线城市的中心不要超过15公里。超过这个距离，一般来说已经到了城市的辐射极限。
四、买成长性高的近郊楼盘
城市的中心会转移，远郊不要碰，那么买哪里呢？对的，买成长性高的近郊楼盘。
近郊楼盘，看中的是它的成长性、它的未来，它的短期“反转”。
近郊楼盘，它昨天可能还是偏僻荒凉的角落，少人问津，价格低廉。但是过几年，配套、人流就起来了，慢慢的也成为了一个次中心。而楼盘的价格，在短时间内也有较大幅度的提升。
打个不恰当的比方，这就好像一普普通通的学生，考进的是二本大学，突然学校改造升级，或者合并，摇身一变，变成了一本大学。虽然现在学历也不值钱了，但是这个便宜还是挺实惠的。
买近郊楼盘不难，难的是如何辨别它的成长性，如何判断性价比。这个其实没有武林秘籍可言。
首先你对所在城市的形态、结构、规划有所了解。其次，你要需要脚踏实地，看房“两百套”，建立你心中的价格体系。
就武汉而已，比如说之前的白沙洲，就是一个不错的选择。当然，严格来说，白沙洲在三环内，是属于中心城区，并不是近郊。
2019年初，三环内的白沙洲，毛坯价格才1万出头，精装修1万2。2017、2018年的时候更便宜，毛坯9000。
之所以被当地人嫌弃，因为那个地方原来是城郊结合部，环境嘈杂，凌乱。主干道因为被大货车的碾压，坑坑洼洼，开车过去就像做过山车。
但是人家是三环内，绝对位置摆在那里，也是大武昌和大光谷的溢出区域。而那个时候，四环内金银湖、盘龙城、庙山等片区，价格已经接近或者超过了白沙洲。
果然到了2019年底，2020年初，白沙洲房价很快就上去了，目前已经到了1万5，1万6。
五、总结
以上地段的选择，只是一个概论。买哪里，跟城市的具体形态有关，也跟具体的楼盘、价格等等因素有关，不能一概而论。
你买的永远是“性价比”。没有秘诀，老老实实，看房“两百套”。