洗洗睡吧，解读深圳土地管理“大礼包”

今年8月是深圳特区成立40周年，按照惯例，新的改革政策会在这个节点宣布。

直到最近，中共中央办公厅和国务院办公厅才印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，让人有“礼包姗姗来迟”的感觉。

对于深圳的“土地管理”的大礼包，网上有很多的误读，莫名其妙的自嗨。这个其实是对现行的土地管理政策不了解而已。

昨夜长风虽然在奥派里面算文盲，但是土地管理领域是专业的，那就给大家来科普一下这个“大礼包”的真正含量吧。

尽量说的口语化一些。如果有小错，可能是为了方便大家理解。

先看看政策原文：

支持在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。

支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。

深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

先看下某自媒体自嗨：

深圳自己可以决定改变土地性质，此项权力，深圳等于国务院；深汕合作区等同于享受此权力，这就容易理解为什么东莞送了半条命九个镇做合作区了，利益特别大，所有看的见的地方，都可以改住宅用地，卖房子了，因为深圳东莞基本都没有农田。

语不惊人死不休。无知外行、无耻到如此地步！

一、建设用地审批事项下放，享受直辖市待遇

很多人，其实连什么是“建设用地审批”都闹不明白。

我们国家的土地，是分为国有土地和集体土地的。国有土地使用权是可以在土地一级市场公开挂牌出让的。

集体土地不行，必须征收为国有土地之后，才能挂牌出让。征收，就是给农民和村集体补偿，把土地的权属，从“集体”变成“国有”。

大白话就是，钱给到位就行了。当然我们国家对农村集体用地的征收，是有标准的，这里不展开。

此外，我们国家的土地，总体上分农用地、建设用地、未利用地三大类。农用地和未利用地出让是没什么意义的，我们出让的建设用地。

那么如果农用地和未利用地要出让的话，那么必须在符合“规划”的前提下，办理新增建设用地转用手续。

所谓的建设用地审批，就是给集体土地，或者农用地和未利用地，办理征收转用手续。

国家对建设用地审批权已经多次改革下放了。早在2020年3月，《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》（国发〔2020〕4号），已经提出：永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

也就是说，一般的城市，办理建设用地审批手续，由县级政府组织申报，报省政府批准就可以了。

以前，深圳的建设用地审批是要报广东省的，现在自己批就可以了。相当于享受了直辖市待遇。土地报批效率会提高，此外，也会有一些原来只有省级政府才有的自由裁量权。

二、重要的是国土空间规划

那么，建设用地审批权，下放到市里，也是好的。很多人误以为，那么深圳政府就能决定土地怎么使用了。不是的，这里面的前提是符合“国土空间规划”。

我们国家，包括全世界绝大部分国家，是实行土地的“用途管制”的。每一块土地，能不能建设，是建设住宅，还是学校，还是工厂，还是综合体，都是我们广义上的“空间规划”说了算的。

以前，空间规划主要指城乡规划（住建部门管理）和土地利用规划（国土部门管理）。2018年，国家体制改革，自然资源部成立后，就有了国土空间规划。

所谓的国土空间规划，就是把以往的城乡规划、土地利用规划、环境保护规划等，进行“多规合一”。

深圳2035年的国土空间规划正在编制中。那么我们来看看深圳城市总体规划（2010-2020年）。

根据《深圳城市总体规划（2010-2020年）》，规划到2020年，全市城市建设用地规模控制在890平方公里，常住人口控制在1100万人以内，人均城市建设用地81平方米。

2018年，深圳实际建设用地规模是多少呢？997平方公里。请注意，这个997平方公里，除了城市建设用地外，还包括了区域交通设施、特殊用地等其他建设用地。

深圳的人均建设用地面积不到50平方米（姑且按照实际管理人口2000万计算）。跟国内的一、二线城市相比，是严重不足的。

深圳以平原和台地地形为主，约占总面积的78%。北面和东北面为山地和丘陵，东部和西部沿海地带有丰富的海产资源。深圳的国土开发强度还不足50%，理论上还是有大片国土可以开发的。

深圳作为全国首个划定生态控制线的城市，2014年起，将土地面积约974平方公里的土地划入基本生态控制线范围内，约占深圳市陆地面积的50%。（刘炜钧 陈嘉欣 生态空间保护——城市更新规划研究系列）

此外，根据《深圳土地利用总体规划（2010—2020年）》，深圳还有20平方公里的永久基本农田保护任务（2017年后略有调整）。

997平方公里的建设用地，加上974平方公里的生态控制线，再加上永久基本农田等，深圳已经被填满了。

当然，深圳也可以填海的。自建市以来，深圳填海面积超过70平方公里。填海成本很低，也没有拆迁赔偿费用。

所以，深圳如果真的在土地管理上有大礼包的话，那应该是重新审视生态控制线、永久基本农田，或者加大填海的力度。

但目前来说，生态控制线、永久基本农田是绝对的政治“高压线”和“红线”，基本上没有突破的可能性。

而填海的话，目前在海洋和环境保护方面，也面临着不小的阻力。

三、占用永久基本农田审批权下放

其实，《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》（国发〔2020〕4号），还提出了对8个试点省市，下放永久基本农田审批权。试点期限 1 年。

这里面就包括广东省。当时引起了自媒体的一阵“自嗨”。

是什么意思呢？涉及占用永久基本农田的项目，以前办建设用地审批，是要报国务院的，但是现在权限下放到省政府了。

但仅仅是提高了占用永久基本农田的审批事项效率，对永久基本农田从严从紧的管理规则不变，不涉及放宽占用永久基本农田的范围。时间也只有1年。

有什么好激动的？你以为基本农田是你想占就能占的？自作多情！

四、其他政策

这个政策里面，提及最多的就是盘活存量土地。

存量土地这个东西，盘不盘活，只要在符合物权法、土地管理法的前提下，深圳政府是可以自行出台政策的。也不存在国家要送不送礼。更何况，盘活存量土地谈何容易？你去拆别人的房子去试一试？

所以言下之意，昨夜长风自己揣测啊，就是说，建设用地指标就别多做指望了，你深圳自己去挖潜存量土地吧。

另外，放宽落户标准；突破劳动法限制；放宽能源、电信、公用事业、交通运输、教育等领域市场准入；扩大金融业、航运业等对外开放；探索扩大办学自主权；支持符合条件的在深境内企业赴境外上市融资等等，这些是值得期待的政策，但具体效果如何，要看怎么落实实施。

数字货币，知识产权保护，去看昨夜长风的旧文吧。

就土地管理政策而已，聊胜于无了，苍蝇也是肉吧。

深圳的“奇迹“来源于自由的土壤。深圳近年来房产调控、垃圾分类、保护动物不吃狗狗等一系列行为艺术，让昨夜长风表示迷惑。深圳，你还是那个你吗？

无论如何，深圳是市场经济在中国的最后一个桥头堡。一个城市的崛起，乃至一个文明的兴衰，关键在于“德”。“德”就是理念，就是你信仰什么，坚定什么。

我仍然十分希望，以及祝福，深圳的明天仍然是最自由的热土。