救市，有用吗？

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3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，提出19条相关措施，开启强势救市。

①认房不认贷

只要结清首套贷款，可按首套贷款政策。

②货币化安置

央行直接印钱给国开行，国开行拿着这笔钱贷款给地方政府。

地方政府拿着这笔钱去收购居民的旧房屋和土地，居民拿着钱，去买库存新房，从而实现去库存。

③放松限购

增加“老年投靠房票”，不止你家父母，只要是你家“老人”就行，可操作空间就大了

④拯救开发商

土地竞买保证金比例下调至20%，土地出让金可分期一年缴纳。

⑤克制卖地

减少土拍供应量，尽快缩短库存周期。

最后一个大杀器，没有被写入文件，但已形成“潜规则”，郑州楼市全国罕见的二手房交易20%的差额个税被取消。

其实在这之前，全国已有近50个城市出台宽松政策。

以郑州这一剂“强心针”为首，专家预测二线城市或接棒开启“救市”。

好了，那么问题来了，救市有用吗？

毛用都没有。

对于楼市复苏来说，最重要的三点：经济繁荣，需求不被扭曲，预期稳定。

很遗憾，恐怕一个都做不到。

长久以来，人们一直有个误区，就是把对住房的需求分为刚需，和非刚需。

专家上来就是“忧国忧民”：某某城市人均住房面积已经达到***了，那么多面积还不够吗，你们要住那么大房子干嘛？

事实上，哪有什么刚需不刚需，只有住不住得起而已。

人的需求是可以无限压缩，也是可以无限拓展的。

商品房改革之前，一家子5、6人口，分到没有一个卫生间，共享厨房的楼梯房，就要谢天谢地，感恩戴德了。

香港有很多人住这样的劏房，甚至还有笼子间的。

在我们这里，一家三口住个50平方米的小户型，算是条件比较一般，甚至憋屈的了。

但是在香港，这已经达到中产阶级标准，让人羡慕不已。

而在另外一方面，凭什么又规定多少的人均住房面积是合理的？

全国“三调”面积，建设用地总量40.87万平方公里，仅占陆域面积的4.3%而已。

而建设用地中，城镇建设用地仅有10.25万平方公里，按照国标推算，住宅用地面积约占40%（取上限）。

哪怕是城市化率百分百的深圳，国土开发强度不到50%，住宅用地占比更是跌破眼镜，仅占建设用地比例的25%左右（《深圳城市总体规划（2010-2020年）》）。

空间还有那么大，凭什么不能让家家户户住别墅小洋房，前庭后院呢？

凭什么不能想象人均住房面积达到60、80，甚至100平方米…

一个二胎、三胎家庭，只要买的起，住200平方米的房子不是很正常吗？

凭什么又要歧视性规定，140平米以上住房贷款不能超过30%呢？

凭什么我们吃饭、穿衣、出行、看病是需求，住房的需求不是需求呢？

但是需求要成为真的需求，首先是经济要繁荣起来，资本积累要多。

人人都在喊消费降级，专家们都在呼吁鼓励消费。

钱都去哪里了？

钞票并没有减少，只是因为经济的下行，市场上的商品和服务减少了，相应的人们不得不节衣缩食。

人们不得不把有限的储蓄，工资满足吃饭、穿衣、出行、看病等等最基本的需求。

人们能省都省，口红、面膜、包包、零食、玩具等等的，要不就忍一忍以后再买，要不就将就一下，拼多多团购。

土地要能出让出去，开发商要能活过来，最后还得落实到人们掏出真金白银来。

但这个时候，还谈什么改善住房需求呢，能熬过去就不错了。

但是需求是真的没有了吗，也不是，只是被压制了。

一二线城市，甚至三四线城市，种种严苛政策，让想买的人买不来，想置换的人换不了，这才是最大的问题所在。

随库欧老师曾经论证过，在一个城镇化、工业化高度发展的大都市，如果没有限制和高额置换成本，那么每个家庭平均8年可以换一次房子。

按照这个速度置换，理论上二手房的成交量是现在的10倍，甚至几十倍。

什么时候，把住房当做一个正常消费和投资行为，让货币成为购房的唯一凭证；什么时候，把高额的置换费用降下来，让买卖、置换顺畅，市场才能说是健康的。

房子开发越多，存量越多，才能让人们住的更好。

而林林总总的救市政策，什么时候彻底松开过？

不过是从手指缝里面，漏出那么一点点弹性而已。

郑州的力度算是够大了吧？

那是它之前戏多。

没有一线城市的命，偏偏要学一线城市的搞法，但是离真正松绑还很远。

最后一点，市场的信心和预期，这才是最重要的。

就算那么多密集的政策释放利好，最大的问题是：今天可以给你利好，明天也可以收回去啊，这是最要命的。

另外，别忘了，房地产税试点的靴子还没有落地呢？

之前我们也分析过，该来的总要来的，无力阻挡，只是不知道试点“花落谁家”，也不知道细节而已。

如果真的确定下来，也就罢了。

按照具体政策，资产该折价就折价吧，反正中心城区的房产作为稀缺资源，长期来看还是保值增值的。

但是，没有落地的靴子，威力才是最大的，恩威莫测啊。

你现在去投资，你怎么折算未来的“靴子”影响，总不能拿葡萄干的价格，去买葡萄吧？

如果没有稳定的预期，开发商就没法大胆拍地，消费者就不能无所顾虑买房，情况就是这个情况。

人的记忆不能那么短暂啊，**也是有尊严的啊！

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