毛大庆独家回应相关质疑：关于“行业亏损”“万科光环”“创新or二房东”等

本期人物：毛大庆  优客工场创始人

中房报记者 陈淑亚 北京报道

他是马拉松爱好者。已跑完了100场、跨越7大洲、17个国家和地区的马拉松赛道。

他是文青作者。个人著书《永不可及的美好》《无处安放的童年》，译作《鞋狗》《为谁留的空椅子》以及《凿开公司间的栅栏：共享时代的联合办公》《城市人居生活质量评价体系研究》等。

他是地产圈的KOL。爱思考喜折腾，直言又健谈。最具代表性的事件，他5年前的那场关于看空北京楼市的著名内部讲话，最终被媒体热炒为万科高层间接回应的舆论公关事件。

他设计师出身，先后履职地产知名公司凯德与万科。到如今，他创办了享誉国内的知名众创空间品牌——优客工场。身份转变的背后，跨行业挑战的背后，创业5年时光已过。

以下为毛大庆接受中国房地产报记者专访时的核心观点：

谈行业亏损：任何一个创新事物，在开始实验阶段，不发生亏损几乎是不太可能。有的企业亏损10多年，甚至更长时间，最后成功走上盈利之路。同时，要区分一个企业，是因为什么亏损？如果是为了研究培育市场，研发产品，在发展的过程中的所谓“烧钱”，与大家看到的亏损并不完全等同。

谈盈利可能：至于联合办公的盈利，主要来自于怎么能在空间之内，在第二条增长的空间曲线上发力。如果你能聚集大量的人与企业，制造二次增长的红利，那么这个行业就值得去研究。联合办公未来在私人办公、社区电商和数字营销等业务方面，核心在于发挥人、数量、流量的作用，从而做好“空间价差+服务价差+流量价差”的平台效应，从最开始的空间内容服务商在逐渐走向用户服务商转变，实现用户价值的二次、三次的变现。

优客工场一周年

谈生产资料演变：原来房地产是拿地做生产资料，即面粉。然后大家再把面粉做成面包，即房子。然而，地越来越枯竭，房子却越来越多，房子需要产生真正的价值。那么，这就需要更多的运营手段，把人聚合起来，让人在房子里从而产生更多价值。所以，这时候房子就变成了生产资料。

做土地溢价的时候，比拼的是怎么能拿到更便宜的土地，或者更便宜的钱，即做土地溢价和金融溢价。然而，在当下做服务和轻资产类的地产内容创新的时候，则更需要比拼的是首先是房子价差、其次是服务、流量、金融上的差价。从而把以房子为生产资料的情况下，通过运营进行深度绑定和结合，最终通过用户创造更高更多的市场价值。

谈房地产未来：无论经济如何变动，房地产到什么时候都是经济的主演之一。过去的多少年可能是唯一主演，而未来则可能变为第二主演。只是当下不那么明确还有谁会可能是主演，社会服务业？新型制造业？

谈创新与发明：发明确实是少之又少，而创新是对传统已有事物的大幅度改造和改良、甚至于颠覆乃至革命。用传统的形态、做一个传统的事情颠覆。同时，没有一个创新不被质疑，如果一个创新没有被质疑过，大家上来就看好就很通透，你也不用去干。在质疑中去创造，把质疑当作督促自己打磨产品和商业模式的过程。

谈优客工场：优客工场近5年来，一直都在不停迭代。从空间服务起步，从而在空间价差、空间效率上做文章，进而过渡到服务上的价差。在企业服务的方面，目前聚集的人越来越多、形成了众包、众服乃至集采模式，从最开始的服务几百人、几千人、几万人、几十万人，到现在的线上电商平台，以及线下电商的集中送货点、采购点，甚至虚拟的线上超市的服务等。

（本文同步发表在即将出版的《共和国地产印记》一书，内容有修改。）

“愚公移山，矢志不渝；道阻且长，行将必至。”跑完自己的第100场马拉松终点，毛大庆发了一则非常简短的朋友圈。这场从他44岁开始的承诺，横跨了6个年头，4219.5公里，从国内59座城市67场，到海外跨越七大洲17个国家及地区31座城市33场。

人需要挑战一下，自己不敢触碰的东西。

在个人兴趣爱好之外，另一个创业的马拉松赛道5年前开启。2015年，他毅然宣布离开万科集团，褪去明星职业经理人光环，开启从零开始的创业马拉松之旅。创业已经走过4年时光，毛大庆打造出了中国联合办公首个独角兽企业——优客工场。

“由空间服务到企业服务、平台服务的渠道入口。联合办公未来在私人办公、社区电商和数字营销等业务方面，核心在于发挥人、数量、流量的作用，从而做好“空间价差+服务价差+流量价差”的平台效应，从最开始的空间内容服务商在逐渐走向用户服务商转变，实现用户价值的二次、三次的变现。”

而这与毛大庆过往的地产从业经验相通又不同。之前在做土地溢价的时候，比拼的是怎么能拿到更便宜的土地，或者更便宜的钱，即做土地溢价和金融溢价。然而，在当下做服务和轻资产类的地产内容创新的时候，则更需要比拼的是首先是房子价差、其次是服务、流量、金融上的差价。“把以房子为生产资料的情况下，通过运营进行深度绑定和结合，最终通过用户创造更高更多的市场价值。”

“因为做了优客工场这个事情，感觉人生显得特别开阔。”在毛大庆看来，因此更加敬重那些所谓成功或者失败的企业家们，以及更理解了企业家精神的不易与担当。“如果不是无数企业家们的呕心沥血与孜孜以求，社会的进步则是无从谈起。”至于个人的得失与成败，不正是“定义自我时间的过程吗？”

离开万科这5年

一切似乎源于当时的那场对话，时过境迁再回首往事时。

“当时我和郁总在新加坡看F1赛事，铺天盖地的新闻，到处都是马云被刷屏的消息。”2014年9月9日，阿里巴巴在美国纽交所敲钟上市，当天总市值达到2314亿美元，位列当时中国上市企业排名第三位，仅屈居两桶油市值之后，一举超越早他30年创业的万科总市值。

一个晚到了30年的企业，刚一上市市值就超过了万科？这让时任万科副总裁、北京万科总经理的毛大庆非常诧异。“什么东西会比较具有颠覆性？只要你能制造出一个，把人能弄来的东西，你就有机会颠覆，人是唯一的价值点。”万科集团总裁郁亮，与毛大庆交流后得出这样的结论。

第二年，毛大庆宣称离职万科。尊崇内心的选择，他向业内发出了“时代召唤、个人追求、生命完善”的个人宣言，扎根于办公空间的“弄人”道路上，一晃五年已过。

联合办公领域是一条没有任何前鉴的商业路径。打磨产品的时候，针对的是一座座空置闲置的陈旧楼宇和厂房如何改造，一群群充满激情却犹疑方向的创业青年如何能够得到帮助，以及如何连接一家家创意迸发却资源匮乏的创新企业。

“之前在做土地溢价的时候，比拼的是怎么能拿到更便宜的土地，或者更便宜的钱，即做得是土地溢价和金融溢价。”然而，在当下做服务和轻资产类的地产空间内容创新的时候，“则更需要比拼的是首先是房子价差、其次是服务、流量、金融上的差价。从而把以房子为生产资料的情况下，通过运营进行深度绑定和结合，最终通过用户创造更高更多的市场价值。”

这对于过往20年的设计师+地产人出身的毛大庆来说，又何尝不是他工作中的另一场更为艰难的马拉松。2013年5月，在还不太了解马拉松的情况下，毛大庆在布拉格完成了自己的第一次全马，5小时10分钟。回到酒店，他坐在浴缸里放声大哭了一场，“觉得人生还能如此美好，完全推开了一扇新的窗户。”

“大家发朋友圈都是展现的极为积极与正面形象，跑完马拉松之后但谁苦谁知道。”创业4年毛大庆的优客工场如今所展现在“朋友圈”形象，已经跑赢了国内联合办公领域行业体量第一的成绩。

优客工场·华贸社区

截至目前，优客工场已经在全球开设了约200个办公空间，如北京、上海、深圳、西安、杭州 、香港、新加坡、纽约等城市，总管理面积超过60万平方米。聚集了数十万创新人群、上万家创新企业，搭建了一个赋能、链接、共享的办公服务平台。

“至于GMV(成交总额)、日活、月活、这活、那活”，当年阿里巴巴那一套“弄人”的术语，对于地产出身的毛大庆来说，如今似乎也早已不在话下。

“核心在于发挥人、数量、流量的作用，从而做好“空间价差+服务价差+流量价差”的平台效应，从最开始的空间内容服务商在逐渐走向用户服务商转变，实现用户价值的二次、三次的变现。”提到优客工场的共享经济模型，未来盈利的可能性时，如今的毛大庆全然已是一副科技互联网人的话语体系。

名望双刃剑

“因为创业见识了太多牛人，尤其是那些能够洞穿未来的创新者与企业家。”这些让他极为珍视和欢喜，目前优客工场获得诸多投资机构的青睐。目前投资方阵容包括红杉资本中国基金、真格基金、创新工场等领先的投资机构。“对于企业家和企业家精神，有了更进一步的理解。”在接受中国房地产报记者采访时，毛大庆表示“不能说验证成功，全世界也没有共识。只能说方向并没有错误。”

国内4年联合办公的行业时间，国际上大概8年左右，这不足以评判一个创新事物的成败与否，“它犹如一个成人刚刚起步时期的幼儿阶段”。而毛大庆说出这番话的背景是：

2014-2015年间，国内联合办公空间(含孵化器)的数量，从50家发展到2300家，翻了46倍，最疯狂的2016年，数字超过了4200家。然而，近两年来行业迅速降温洗牌。公开数据显示，2018年至2019年3月，联合办公品牌减少约40个，发展缓慢、濒临破产倒闭状态的联合办公空间品牌占比达28.1%。

就连国际联合办公巨头WeWork也是负面消息不断，而国内的联合办公行业似乎也正在被定义为“洋气的二房东”标签，而非所谓的“新经济模型”。“目前空间与服务并没有必然的直接联系。只不过是毛大庆这样的明星职业经理人创业，带动了这个行业的发展”，一位专注与产业投资的金融机构负责人对中国房地产报记者表示。

上述职业经理人口中的明星职业经理人背景，源于毛大庆过往优秀的大企业从业经历，以及个人家世背景。

毛大庆父辈们算是著名的知识分子家庭，在"文革"动荡中度过童年、少年时代迎来改革开放、在理想与激情的20世纪80年代度过了中学与大学、在中国迅速走向全球化的90年代初期选择了出国，后又作为海归重返北京。当年的毛大庆，作为新加坡凯德置地北京的首席代表，带着2000美元的开办经费，从王府井的地下室宿舍、13平方米的办公室开始起步，到凯德置地在北京发展至数百亿资产规模。

盛名之下，毛大庆后被万科王石看上，最终进入北京万科接任万科北京总经理。进入万科第二年，就把北京万科带到了北京市场第一的位置。把北京万科年营收从43亿元飙升到200亿元，毛大庆用了6年时间。期间，毛大庆带领北京万科相继开拓了商用地产板块，以及全面启动了产业地产、养老地产、社区商业等创新业务。其在北京万科期间，创建了代表北京万科的“长阳模式”，在万科成立三十年之际，作为万科转型“城市配套服务商”的标杆之作，助力了万科集团战略的进一步落地。

欲戴其冠，必承其重。“‘创新’是对传统已有事物的大幅度改造、改良、甚至于颠覆乃至革命，而并非‘发明’那么显性。”毛大庆在接受中国房地产报记者采访时也坦诚，头顶着凯德、万科等大公司的光环与荣耀，享受荣耀的便利之时，出来创业这几年，遭受到的各式非议也非常多，“人是环境的产物，摆脱不了舆论，这很正常。”因此，在传统事情上去缔造新价值，这仍然是很有意义的创新。

在毛大庆看来，赶上双创的时代大潮，作为一个成熟的职业经理人，与其观望不如体验更有价值，从而去推动社会进步和实现个人价值，而类似以下相关行业问题都值得人去探究。首先，如何发挥存量资产的再利用，比如办公服务、空间内容服务等，本来就具有办公等各种形态的房子；其次，装什么样的服务，能够满足新用户的需求；第三，如何能够在服务上，利用新技术提供更便捷、更有效的服务？

未来发展与个人成败

“在地产圈干了23年，大概干过有13-14种的开发产品类型，包括房地产基金和金融。创业之初我独还缺一块，即内容运营和创造，更贴近用户的需求。”毛大庆用了一个词语“折腾”偏好，来形容过去自己的创业发心。

与此同时，多年房地产市场从业经历，让他练就了对城市、人口、消费的变化有着深刻的洞察与感悟。“城市的发展原来主要依靠以土地财政推动下的房地产行业，而在我创业的时期，已经走到了阶段性的一种模式的走向衰退。新的消费方式正在增长，我总觉得对于城市的不动产经营和运营，新型的城市消费和消费人群，或者服务和空间服务，以及专业化团队正在出现。”

优客工场四周年

用房子的当生产资料来创造价值，更贴近用户，原来靠土地，依靠国家和经济和货币增长，表达方式是房子，开发商就是拿地和融资。现在需要比的怎么用好房子，不是炒作房子，如何用好房子，毛大庆说，“第一需要创意和构思。第三比如何吸引用户，用户量谁大，这些思维值得在新时代课题来进行研究。”

“在最成熟和最有经验的时候，还能赶上一个创新时代的到来。”这让毛大庆觉得优客工场赶上了时代的势能，他忐忑而又欣慰。“要不然直接选择，要不然袖手办公，对我来说直接参与会更有意义上。这个世界就是由探险者推动的，从大航海时期发现新大陆的那些人，到如今互联网大潮下，各种艰难摸索的人。”

“因为做了优客工场这个事情，感觉人生似乎就显得特别开阔。”在毛大庆看来，无论是成功还是失败，都是非常可爱的时代弄潮儿。他也因此更加敬重那些所谓成功或者失败的企业家们，以及更理解了企业家精神的不易与担当。“如果不是无数企业家们的呕心沥血与孜孜以求，社会的进步则是无从谈起。”

万一优客工场不会成功，商业创业失败这个问题？你会怎么考虑和选择。当记者抛出这样的问题，毛大庆的回答则特别简单、纯粹。

“人的一生，就是定义时间的过程。我眼下就希望能够在新青年、新消费、新办公的事物上多做一些探索和研究。”而今毛大庆和优客工场依旧在艰难求索，处于“幼儿阶段”的联合办公未来去向何处，在毛大庆看来践行比观望强，至于个人的成败与否，“这又该如何定义呢？”

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