深圳一地块卖3年 开发商称“玩不转” 却被一家私募机构拿下了
中房报记者 小商 北京报道
神秘私募机构出手。11月19日，那宗位于深圳前海桂湾片区的土地终于迎来买家。
这宗编号为T201-0118的商业用地，已经在2018年和2019年分别流拍过一次。2018年12月19日，这宗地曾经因无人竞买而流拍；2019年12月11日，再次因无人竞买而终止交易。
前海桂湾区的规划利好有目共睹：重点发展金融、信息、贸易、会计等生产性服务业，吸引企业总部集聚，同时发展生活性服务业，打造集中展示前海整体城市形象的核心商务区。
这宗地体量不算太大，土地面积6913平方米，比国际足联规定的足球场面积还小一点，建筑面积5.35万平方米。
那为什么两次流拍？“价格太高，要求太严，是企业不愿意拿地的主要原因。尤其这宗土地需要符合产业监管条件，意味着这里只能建产业研发用房类型的物业，在税收上也会有一定要求”，一位不愿具名的深圳房企投资人士告诉小商，“这是一宗用商业用地做产业项目的土地，现在房地产公司基本不愿碰这种类型的土地，玩不转”。
这宗土地的竞拍要求究竟有多么“苛刻”？小商翻阅其2018年和2019年的出让条件发现了以下几大变化：
其一，一个值得注意的细节是，挂牌起始价却从2018年的13.62亿元上调至2019年的15.21亿元。
其二，2018年要求“成交之日起3个月内完成一家一级全资项目子公司，依法在前海深港现代服务业合作区注册设立的手续；2019年取消了这一条。
其三，重点来了，2018年要求该宗地满足《T201-0118宗地规划条件》和该宗地的《深圳市前海深港现代服务业合作区建设项目质量监管协议书》（以下简称《建设质量监管协议》）有关规定和要求；2019年新增要求：该宗地还须满足《深圳市前海深港现代服务业合作区产业发展监管协议书》（以下简称《产业监管协议》）有关规定和要求。
这就是上述深圳房企投资人所说的“最严苛要求”。
其四，2019年新增一条规定“宗地出让后不得分宗”。
其五，当然也有一条放宽了限制。2018年要求本宗地办公物业竣工后10年内不得转让，期满时限整栋转让；2019年则调整为“限整层穿让”。
这意味着，相比2018年的出让条件，该宗土地在2019年变得价格更高，并且新增严格的产业监管条件。这也难怪2019年再度无人问津。
直到今年10月21日，该宗土地才被第三次挂出，公告称于11月19日出让。
一宗3年挂牌3次、流拍2次的商业用地，就此引起业内关注，这也让11月19日这场竞拍提前就充满了焦灼的气味：这宗地的命运究竟怎样？
值得注意的是，尽管产业监管的条件依旧赫然在列，但相比2019年的“严苛”条件，2020年该宗土地的出让条件明显放宽：
其一，降价，挂牌起始价由2019年的15.21亿元调整为5.97亿元，相当于打了四折。
其二，重点来了，2020年新增一项：T201-0118宗地要求配建2万平方米建筑面积的办公物业，产权归市前海管理局。该宗地建筑布局应合理，配建办公物业须按照相对集中原则，从办公物业首层自下而上整层移交，不足整层的，以可连续分割单元移交；各自做产权登记。
其三，2019年规定办公物业竣工其10年不得转让，2020年则固定办公物业自竞得之日起40年内必须自持。
这意味着，2020年的这次出让，政府再次提高了自持年限和配建要求。
降价似乎成了唯一筹码。早在2018年，前海桂湾片区的商业用地就不止这个价了。比如：2018年10月17日，太平金和投资有限公司以14.55亿元竞得前海桂湾片区T201-0112宗地，楼面价约2.24万元/平方米；敏华控股有限公司以13.38亿元竞得T201-0113宗地，楼面价约2.26万元/平方米。
2018年10月18日，新华养老保险股份有限公司以17.57亿元竞得前海桂湾片区T201-0093宗地，楼面价约2.56万元/平方米；招联消费金融有限公司以17.88亿竞得前海桂湾片区T201-0111宗地，楼面价约2.27万元/平方米。
而昨天出让的这宗T201-0118地块，按照挂牌起始价计算，综合楼面价只有1.11万元/平方米。
当然不变的是，前海桂湾片区的土地依旧延续了“少数人申请”“底价成交”的特点。11月19日，T201-0118商业地块被一家神秘买家以底价拿下，这位买家就是——创金合信基金管理有限公司（以下简称“创金合信”）。
创金合信是谁？小商查阅公开资料发现，这家企业在公开市场的拿地记录十分罕见。
创金合信成立于2014年7月9日，根据上市公司披露消息，创金合信基金公司2019年净利润接近7000万元，同比增长接近5倍。其2019年收入达到4.257亿元，增幅达25.43%，实现净利润6722.77万元，增长幅度达4.63倍。
据了解，创金合信赚钱的门路，是大力发展私募业务，其私募月均资产规模高达3400亿元，是全国私募规模十强的公募基金中，唯一一个成立时间较晚的迷你型基金公司。
而企查查同业信息分析中也显示，“创金合信注册资本23300万元，属于货币金融服务类企业，注册资金规模在广东同行企业中表现优秀”。
可以发现，这家低调的私募基金公司，由第一创业证券股份有限公司（以下简称“第一创业证券”）以51.07%的持股比例绝对控股。
穿透股权来看，第一创业证券背后的股东是：北京首都创业集团有限公司持股12.72%、华熙昕宇投资有限公司持股7.74%、北京京国瑞国企改革发展基金（有限合伙）持股4.99%、北京首农食品集团有限公司持股4.99%、浙江航民实业集团有限公司持股4.42%、能兴控股集团有限公司持股3.54%。
“相当于一个国企联合体拿下了这块地”，上述深圳房企投资人士说。
责任编辑：梁笑梅
审读：戴士潮
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