金融街喘了一口气
中房报记者 小商 北京报道
12年前，在北京之外打拼6年的金融街控股股份有限公司（金融街，000402.SZ）悄然转战“根据地”——北京。其开发的项目金融街更是早已集聚500多家金融企业，并立志成为“中国的华尔街”。
回归之际，大部分房地产开发商仍处于2008年的楼市调控寒冬中，而金融街受累于2007年激烈竞争下的扩张，明显在2008年上半年也变得收敛，100亿元扩张计划迟迟未动。
直到2008年9月，金融街开始出手，与北京城市开发集团有限责任公司签署《关于复兴门内4-2#项目转让协议》，城开集团将其拥有的复兴门内4-2#项目以9.03亿元的价格转让给金融街。该项目总建筑面积约16万平方米，地上规模10万平方米。
2008年10月，金融街又以12.25亿元获得石景山区衙门口居住、公建用地国有土地使用权。
2008年 12月，金融街再次以16亿元收购美晟国际广场，随后再耗资3.47亿元将北京德胜投资公司100%股权收入自己的囊中。
挥斥40亿元攻城略地的金融街，大有寒冬逆势抄底之态，一度为市场所惊呼，尽管它本身并不喜欢“抄底”这个词。
也正是在同一发展阶段，2011年1月3日，金融街旗下全资子公司金融街（北京）置地有限公司（以下简称“北京置地”）以40亿元收购北京中信房地产有限公司旗下北京中信城B、C、D地块地上建筑面积约20万平方米的土地使用权。
2011年6月24日，金融街又表示同意北京置地以60.18亿元受让北京中信城B、C、D地块规划地上建筑面积约30万平方米的土地使用权。
一个有意思的细节是，就在2010年底，金融街与中信地产争夺亦庄地块，尽管金融街已报出25.6亿元的高价，但最终却被中信地产拿下。
再说回此次收购，至此，金融街将北京中信城商业地块B、C、D地块共计50万平方米土地全部纳入囊中，共计支付收购款100.18亿元。
值得注意的是，当时，在周边商业售价已经冲至5万元/平方米高位的时候，北京中信城售价只有4万元/平方米，几次开盘后都很快售完，一度被以为是中信地产急需回笼资金。
但事实上，北京中心城商业地块区位条件优质到连中信内部人士都称“并非本意”：地处北京原宣武区菜市口东南角，东至粉房琉璃街，西抵菜市口大街，南达南横东街，北至骡马市大街，距天安门4（千）至5千米，距西单商圈2.5千米，距离金融街4千米。
而在当时的西城区，刚刚回归北京不久的金融街，显然已经找不到比北京中信城商业地块更为合适的南扩机会。
可以凸显北京核心区域商业地块价值的另外两个截面是，与该收购几乎同时出现在市场上的崇文菜市场（含西侧地）地块和王府井大街西侧商业金融地块，均受到了多家企业的争夺。
收购后，外界对北京中心城商业地块的进展颇为关注，但拆迁问题使得项目迟迟难以进展。
按照约定，中信地产负责2012年3月底前完成拆迁，达到“三通一平”的开工条件，但拆迁并不顺利。因此，双方再次约定，中信地产2013年6月30日前完成C、D地块的拆迁工作，2013年9月30日前完成B地块拆迁，金融街接收后付出相应款项。
即便如此，拆迁工作仍未如期完成。2013年12月30日，金融街又与中信地产签署补充协议，将B地块细分为五个地块，约定中信地产最晚在2015年6月30日之前完成全部拆迁。
但事实上，根据金融街方面在公开平台回复投资者提问的信息来看，“公司中信城B地块拆迁范围已于2017年底完成现场全部拆迁，该地块在规划指标确定后会开始开发建设工作”，B地块直到2017年底才完成拆迁。
从2011年6月24日至2017年底，拆迁周期整整拉长至6年有余。彼时，外界也有“中信已脱身，金融街南拓处于迷雾中”一说。
其中一个不可忽视的原因是，北京的房价从2007年开始一路上涨，拆迁费也水涨船高，从8000元/平方米上涨到2.8万元/平方米，此后有的甚至超过10万元/平方米。
此后，中信城B地块果然也成了“烫手山芋”。截至目前，金融街已受让的北京中信城C、D 地块并开发销售完毕，并且已向中信地产支付北京中信城B地块合作价款合计50.11亿元，剩余25.43 亿元尚未支付。
虽未找到中信城C、D地块地上建筑销售金额，但可推测，寸土寸金之地会创造怎样的数字？
12月23日，金融街董事会终于发布一则公告称，董事会同意公司与北京中信房地产有限公司以协商方式解除北京中信城B地块合作协议。该解除协议主要说了两点：
一是原合作协议项下关于中信城 B 地块土地使用权转让的所有约定均予以解除；
二是中信地产返还金融街已付的中信城 B 地块合作价款约 50.11 亿元，并支付资金占用费约35.97亿元。
也就是说，金融街现在要把中信城B地块这一“烫手山芋”还给中信地产，当然也附上了一条理由，“2020 年 8 月 28 日，《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018 年~2035 年）》公布，中信城B地块规划条件无法全部实现。”
中信地产此时的心情，可想而知。
事实上，金融街早在2019年年报中也披露过这么一段表述：2017年9月，《北京城市总体规划（2016~2035年）》获得中共中央和国务院批复，首都功能核心区重点优化空间布局，推进功能重组，有序疏解非首都功能。北京市人民政府已完成《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018~2035年》（草案）编制工作，并于2019年12月30日进行公示，目前公示期已经结束。中信城B地块处于首都功能核心区，未来将按照首都功能核心区详细规划的要求，开展中信城B地块规划建设指标的编制工作。
就在金融街董事会发布上述解除协议的同一天，还发布了另一则公告，说要把北京金丰万晟置业有限公司（以下简称“金丰万晟”）100%股权及相应债权转让予平安人寿，交易价格暂定为 37.1 亿元。
金丰万晟由北京金丰融晟投资管理有限公司（以下简称“金丰融晟”）100%持股，金融街全资子公司金融街长安（北京）置业有限公司和北京万科企业有限公司各持有金丰融晟50%股权。金丰万晟开发建设并持有运营金融街·万科丰科中心项目。
公告里对出售的原因是这么解释的：丰科中心位于北京市丰台区，出租率达 90%，租金水平居于区域前列，但资产收益率相对较低。考虑到行业趋势和市场竞争情况，为加快资金回笼，降低负债水平。
这么一算，解套中信城B地块和抛售金丰万晟股权，最终将给金融街带来100多亿元的回笼资金，而金融街前三季度的营业收入不过也才105亿元，一年内到期的非流动负债则达170.9亿元。
金融街必须得喘一口气。
责任编辑：梁笑梅
审读：戴士潮
中国房地产报版权所有
未经授权不得转载以及任何形式使用
如需转载，请后台回复“转载”了解规则
▼