许家印哭了，恒大那个1500万年薪的高人说：下个买房时机是2019年或2020年！

这张图前阵子刷遍了朋友圈

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这位任泽平先生，年薪高达1500万

简直闪瞎了吃瓜群众的双眼

但是这位哥们哥们更不凡直接说出了：关于房地产以前流行的观点都是错的。妥妥的忘记恒大是怎么发家的。

为什么很多人对房地产看错？

任泽平表示，房地产这个行业大家关注的多，争议也多，并且很少有人能真正把房地产给说清楚的，甚至大部分流行的观点都是错误的。

我觉得第一个是不了解政策。比如说当我们很多人讲房地产市场的时候，谁告诉你房地产就是一个市场？中国土地供给都是管制的，市场起码是要有供求的对吧？分析的逻辑框架就错了，还在那分析什么？所以那么多人过去十多年不停在看空，结果涨成这样对吧，所以说你首先要了解政策。

第二个不要试图用单一逻辑来解释。比如说大家经常讲中国要人口老龄化了，所以房价涨不动了。老龄化这个话题讲了多少年了，房价还是无畏无惧地上涨。

房产税的推出，只是时间问题。大家都知道，卖地财政给政府带来了滚滚财源。但这吃的是断子绝孙饭，土地一旦卖光，就不会有后继收入了。大家不要觉得遥不可及，看看苏州就知道了。因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自贪官们的压力。但等他们认清形势，出完货之后，这把刀子就会放到老百姓的脖子上。

判断房价记住一句话就够了

如何判断房价未来的涨跌？任泽平之前就提出来了这个判断方法，并且得到了地产圈的一致认同。

我大致试图建立一个框架，判断房地产，包括怎么判断价格，投资、销售。我这十年的研究用一句话来概括就叫长期看人口、中期看土地、短期看金融。

1、长期看人口

长期来说人口流入的地方有潜力，因为人才是房子的最终需求，人都跑了，这个地方房地产肯定没有投资价值长期来说。短期炒一把，后来会跌得很惨了。

什么人流入啊？有才华的年轻人，他带着梦想来；还有那些财富净值人士，他带着财富来这个地方，它有活力，它有希望，那这个地方房地产市场它未来就是有潜力的。

除此之外，任泽平还提到了支持未来发展“大都市圈”的观点。他认为，从上百年来的城市话经验可以看出，不管是美国、欧洲、日本、韩国，人口基本都是往大城市圈迁移。

因为大的都市圈更节约土地，更节约资源、更有活力、更有效率，更能为那些有才华的年轻人提供实现梦想的机会，这是一种文明。你控制大城市规模，不让人来，不让他享受城市的文明，这是反文明的。

（补充举例：什么地方房价会涨？人流入的，库存低的，合肥、郑州、深圳、南京、上海，这是过去一年涨价最多的。什么地方房价涨不动呢？库存高的，人口流出的，呼和浩特、沈阳、长春、乌鲁木齐等城市。）

2、中期看土地

中期看土地，人流入的、最近这两年没供地的，那更有投资前景了。

在我们的城市规划里，有一句话十年没变，叫控制大城市规模、重点发展中小城市、区域均衡发展。你好好琢磨他这句话，控制大的，重点发展小的，但实际人口流动过程中可以看出，中国人口都是从东北、西北包括中小城市向大的城市圈流入。

人来到大的城市圈，而规划要控制规模，控制供地甚至不供地。按照经济学供需关系理解，不供地，人来了，那价格只能暴涨。

由此，我们可以大致推断，东北、西北及三四线城市的库存量大，供地多，人口流入少，供大于求，房价这波虽然涨起来一波，但投资这些城市，风险依旧很大。

中国的房地产永远是一个区域市场。比如说过去的两年北京上海房价翻了一倍，东北房价没涨啊。

所以搞开发的人永远记住，房子最重要的是什么？地段。第一是地段第二是地段第三是地段，所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的

3、短期看金融

房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。

什么时间买房合适？

在预判买房时机上，任泽平认为：

因为我是一名宏观分析师，我的长处是做大类资产配置。比如说17、18年炒股票，19、20年买房。然后炒股票，17、18年炒有基本面的股票。

19、20年买人口流入地方的房子，这是我的建议。

最后2句话

最后，任泽平还有两句话，我也很认同：

1、“我觉得人一定要真诚，忽悠别人最终忽悠的是自己和你的职业生命。所以我觉得一定要真诚，错了要勇于面对，正确了也不要沾沾自喜，要不断学习，要自我进化。”

2、“投资，很多人把它理解为积累财富。我的理解是——人的价值还是取决于对社会贡献的大小，我觉得还是要不忘初心，就是要感恩这个时代给我们提供的机会，最终你所有的工作、你所有的成就都是时代给的，所以你要回馈时代，要为时代为社会作出贡献，所谓王阳明讲的：此心光明致良知。这样的话，你心里做什么都是很踏实的。”

本文转自岭南会！

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