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长租公寓模式面临生死挑战 !
The following article is from 牛顿顿顿 Author 东半球第二正经の
来源:牛顿顿顿(ID:creatviewer)
今年,漂泊在城市里的白领们,不少人最近可能有点头疼。
近日,数家长租公寓被曝出资金链吃紧,为了回血活命,一轮一轮神奇的操作轮番上阵。
最初是借由疫情,连哄带骗让房东免租,另一头照样收房客的租金,两头吃。
很多人签约的时候用的是贷款,半年,甚至一年的租金早就一次性给到平台了。
如今,房东却收不到房租,开始驱赶租客,甚至断水断电,扔行李赶人。很多租客,被赶出来之后,得不到任何赔偿,还得继续还租金贷款。
租金贷到底是怎么回事?
为什么平台会大规模驱赶租客?
长租公寓为何如此靠不住?
最终这场闹剧会如何演变?
是否会重蹈上一轮长租公寓的覆辙?
因为几个调研的案子,我一直在盘现存的几家长租公寓平台,尤其是他们的资金状况。
从17年开始,已经陆陆续续倒闭了20家以上的长租公寓平台了,倒闭的平台,大部分都是分散式长租公寓,玩的都是所谓的互联网模式:“租金贷”、“高进低出”、“高杠杆”。
在规模快速扩张的同时,也埋下不小的雷。
因为从本质上讲,这个模式就是,左手通过金融产品一次性从租客那里收来租金,右手再分期给房东,同时再把租约资产做证券化,打包对外募资,最终手里形成一个极大的资金流。
很多长租公寓的财务状况其实都是走钢丝,绷得很紧,因为资金流都拿来扩张了,所以一旦资产证券化不顺利或者租客骤降,就容易出问题。
而这次的特殊时期,导致了多米诺骨牌开始。
很多长租公寓的流动性很快就出了大问题。
前两年为了冲击上市,大家一直在扩张规模,于是高价收房,盲目扩张,高进低出,结果就是抗风险能力特别差。
刚过完年,返工潮推迟不过十几天的时间,平台就抗不住了。
为了还原整个暴雷过程的细节,我多方收集信息,拿到了很多内部资料,可以让大家充分的看清楚这些公司闪转腾挪的魔幻操作,也能够让大家理解资金盘完整的暴雷过程,便于以后的区分和避雷。
第一波:拿疫情不可抗力当幌子,两头吃
平台最初先对房东,单方面通知要求免租30天:
对于租客,却只字不提,照常收租:
欺瞒目的只有一个:希望把这次遭受的损失,彻底转嫁给房东和房客,回血救命。
至于房东的贷款和房客的经济损失,平台是不在乎的。
第二波:粗暴沟通,单方面强制扣款
但是实际执行中,平台在沟通不到位的情况下,直接单方面强制扣款,发法务函,截留租客租金,先斩后奏,而且不同业主,区别对待,按闹分配:
平台非常清楚钱在谁手里,主动权就在谁手里,开始也没打算商量,所以,就直接把租金截留了。
要是诉讼怎么办呢?
平台吃准了“不可抗力”这一点,不听话的房东,就直接走诉讼,赢不赢不重要,重要的是用诉讼成本逼退对方。
打官司赢不是目的,官司本身就是目的。
第三波:媒体关注,引发质疑和挤兑
平台最初的如意算盘是闷声大发财,但是没想到,媒体这边炸了,大量的负面报道出现,接着,很多房东也开始在网上维权,监管也开始关注。
这个时候,大规模“挤兑”的风险出现, 事态开始有些失控了。
连锁反应出现,大量客户开始申请退租,抽款,房东也过来催款,雪上加霜。
为什么长租公寓如此靠不住呢?
17年行业火热的不行的时候,我就曾经研究过这个行业,问题的根源还是始于最初的盲目扩张。
传统的租房中介,赢利点很清楚:
1、N+1打隔断,成本摊下来,基本上隔断的租金是纯赚 2、一个月免租期,也就是说,平台一年只需付给房东11个月的租金 3、然后就是,服务费,一年算下来,差不多也是一个月的租金。 4、垄断房源,签长租周期,挣以后的差价
但是这种两头吃,挣差价的中介生意,几千年前就有人做了,根本玩不出什么花样来。
too傻,too累,too辛苦;too慢,too小,too传统
总之一句话,非常不性感。
他们玩起了新花样:抢房源+垄断+涨价
一套原本租金8K的房子,长租公寓冲进来,直接给到9k ,为的就是短时间快速抢占房源,在局部造成垄断,以便抬高价格。
很多人觉得垄断是困难的,但其实也没那么困难,垄断一个城市的房源当然困难,但是垄断一个商圈的特定价位的房源,还是完全有可能的。
毕竟在公司上班,周围可选的房源就那么多,很容易控盘,用3-5年的长租期合同垄断房源之后,第一年可能不赚钱,第二年涨价之后就赚钱了。为什么另一家大平台,趁疫情期间,能一下子涨价30%多?底气就在这里。
更骚的还是资产证券化,玩资金盘。
平台在盲目扩张,饥不择食的情况下,往往收到很多品质差的房子,只能低价抛售。
整天高买低卖,谁也受不了,就打起了租金的主意,开始诱导租客签约“租金贷”,租客按月还贷,平台却能一次拿到全额的租金,房东那边,还是月付或者季付。
这样,一间房子他们手里就能套出数万元的低成本资金,然后攒出一个资金盘,这就是收割新房源的弹药库,只要不断有房源,有租客进来,就可以一直扩大规模。
亏钱是不要紧的,这要扩张速度够快,这个击鼓传花的游戏就可以一直玩下去,有了规模可以找风投融资,套大佬们的钱,暂时续命,
相对于传统的中介生意,这个模式看起来就性感多了:
抢房源--扩张信贷--讲故事--2VC融资--上市割韭菜--资金盘
哪个中介不想脱下小西服,化身华尔街之狼呢?
土掉渣的二房东生意,搭配上资金盘,是不是看起来一下子就迅猛伟大多了。
但是,所有平台头顶上都有一把达摩克里斯之剑,那就是上市,只有吃到二级市场的融资,才能进一步扩张规模,打垮竞争对手,垄断提价,才有机会优化利润结构。
最终才可以逃出生天。
这种走钢丝的业务模式,抻断几乎是必然。
东墙补西墙最大的问题在于,害怕黑天鹅。
而且平台依赖着巨大的杠杆在扩张,过度的金融化,一点风吹草动,都会引发连锁反应。
如今,这些长租平台恰恰就是在为当初不计后果的盲目扩张买单。
最后给读者们提个醒,如果你尚未进场,近期要谨慎长租公寓了,尤其是,尤其是不能使用租金贷,这个行业当下存在巨大的变数,即使是大平台,也不好过。
租房子,最好可以直接面对房东,签双方合同。
如果你已是局内人,一定要尽早维权,采用正当的,合法的手段维权,尽快争取回自己的权利。
毕竟小黄车血淋淋的例子还摆在眼前。
当下,各行各业都有自己的难处,但是像长租平台行业这样,趁着大家换房不便,大搞涨价,或者干脆截留租金,欺瞒房东租客,甚至直接驱赶租客,私扣押金,大发国难财的做法,和生产假口罩的黑心商人没有什么本质区别。
多方合同出现纠纷,最弱势的是租客,损失最大的是租客,最终买单的却还是租客,确实有点欺负人了。
疫情之下,帮不上忙就算了,反倒趁人之危,贪墨租金,涨价敛财,驱赶租客,甚至让无数人冒着感染的危险,流离失所,这就是当下最大的恶。
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毒舌科技 l ID:dushekeji
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